Информация по объектам-аналогам для доходного подхода

Показатели	Аналоги
	1^I	2^II	3^III
Местоположение, адрес	м.Новокузнецкая	м.Белорусская	м. Охотный ряд
Предлагаемая (заявленная) цена, руб./м^2 в год	19 000	18 000	1000$*31,9581 = 31 958
Условия рынка (время)	1 месяц	1 месяц	1 месяц
Общая площадь, м^2	2631	2500	2500
Тип и этажность здания	Административное здание, 4 этажа	Офисный центр	ОСЗ
Класс помещения	н/д	н/д	н/д
Планировка	Смешанная	Коридорно-кабинетная	н/д
Расстояние до станции метрополитена	6 мин.пешком	5 мин.пешком	3 мин.пешком
Коммунальные услуги в стоимости аренды (нет/да)	нет	да	н/д
Наличие:
-парковки	есть	есть	есть
- Интернета;	есть	есть	н/д
- телефона	МГТС и оптоволоконные линии связи	МГТС и оптоволоконные линии связи	Есть. Опто-волокно
- выделенная мощность	н/д	н/д	н/д
- охрана	н/д	н/д	н/д
-система контроля доступа	н/д	н/д	н/д
-системы пожарной сигнализации и пожаротушения	н/д	н/д	Есть
-кондиционирование и вентиляция	Есть	Есть	Есть
Состояние помешения	Требуется косметический ремонт	Выполнена внутренняя отделка	Shell&Core
Потенциальный валовой доход, руб.	49 989 000	45 000 000	79 895 000

Расчёт скорректированной рыночной платы приводится в Таблице 13.

Таблица 13

Расчёт среднерыночной арендной платы

Показатели	Объект оценки	Аналоги
		1	2	3
Среднерыночная арендная плата, руб./м^2		19 000	18 000	31 958
Общая площадь, м^2	2500	2631	2500	2500
Местоположение, адрес	м.Театральная	м.Новокузнецкая	м.Белорусская	м. Охотный ряд
Корректировка на местоположение, %		+1	+3	0
Скорректированная арендная плата, руб./м^2в год.		19 190	18 540	31 958
Расстояние до станции метрополитена	8 мин.пешком	6 минуты	5 минуты	3 минуты
Корректировка на доступность до станции метрополитена, %		-0,5	-0,6	-1
Скорректированная арендная плата, руб./м^2в год.		19 094,05	18 428,76	31 638,42
Условия рынка (время)	1 месяц	Аналог	Аналог	Аналог
Тип и этажность здания	Отдельно стоящее здание, бизнес-центр. Кирпичное шестиэтажное, старой постройки	Административное здание, 4 этажа	Офисный центр	Отдельно стоящее здание
Корректировка на тип здания и этажность^I, %		+3	+3	+2
Скорректированная арендная плата, руб./м^2в год.		19 666,87	18 981,62	32 271,19
Класс помещения	«А»	н/д	н/д	н/д
Корректировка на класс помещения, %		0	0	0
Скорректированная арендная плата, руб./м^2в год.		19 666,87	18 981,62	32 271,19
Планировка	Кабинетная	Смешанная	Коридорно-кабинетная	н/д
Корректировка на планировку, %		-5	0	0
Скорректированная арендная плата, руб./м^2в год.		18 683,27	18 981,62	32 271,19
Коммунальные услуги в стоимости аренды (нет/да)	н/д	нет	да	н/д
Наличие:
-парковки	есть	есть	есть	есть
- интернета	есть	есть	есть	н/д
- телефона	МГТС и оптоволоконные линии связи	МГТС и оптоволоконные линии связи	МГТС и оптоволоконные линии связи	Есть. Опто-волокно
- выделенная мощность	н/д	н/д	н/д	н/д
- охрана	круглосуточная охрана	н/д	н/д	н/д
Корректировка на наличие охраны,%		0	0	0
Скорректированная арендная плата, руб./м^2в год..		18 683,27	18 981,62	32 271,19
-система контроля доступа	н/д	н/д	н/д	н/д
-системы пожарной сигнализации и пожаротушения	н/д	н/д	н/д	Есть
-кондиционирование и вентиляция	н/д	Есть	Есть	Есть
Корректировка на наличие кондиционирования,%		0	0	0
Скорректированная арендная плата, руб./м^2в год..		18 683,27	18 981,62	32 271,19
Состояние помещения	Выполнен ремонт	Требуется косметический ремонт	Выполнена внутренняя отделка	Shell&Core
Корректировка на состояние помещения, %		+6	+3	+10
Скорректированная арендная плата, руб./м^2в год.	24 951,22	19 804,27	19 551,07	35 498,31

Таким образом, ставка арендной платы для Объекта оценки будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправок и составит (округленно) 24 951,22 руб. /кв.м./год.

Таблица 14. Расчёт коэффициента капитализации

Показатели	1	2	3
Цена продажи, руб	758 342 000	627 300 000	1 181 550 000
Потенциальный валовой доход, в год	625 260 412	586 532 100	1 064 949 300
Коэффициент капитализации	0,82	0,93	0,9

Так как цен на продажу а аналогов не было указано, были найдены аналоги им в разделах «продажа торговых помещений» и взяты примерные цены.

Определяем среднеарифметический коэффициент капитализации

2,65/3=0,88

Таким образом, стоимость Объекта оценки доходным подходом составит

С_О.О.= 24 951,22 *2500*12/0,88 =850 609 772,7 руб.