- •Теоретические основы земельного кадастра
- •1. Определение государственного земельного кадастра..
- •Исторически сложившиеся функции:
- •Пример расчета дифференциального дохода и цены земли
- •Расчет дифференциальной ренты с использованием затратного подхода
- •Возникновение абсолютной земельной ренты по Марксу
Теоретические основы земельного кадастра
Общие понятия. Содержание ГЗК.
1. Определение государственного земельного кадастра..
В соответствии с федеральными законодательными документами (Земельным кодексом Российской Федерации (2001 г.) и федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости») государственный земельный кадастр (ГЗК) и государственный кадастр недвижимости (ГКН) — это систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель Российской Федерации, о кадастровой стоимости, месторасположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (классическое понимание кадастра).
Правовое понимание изложено в федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» в 1-ой статье.
2. Функции ГКН.
а) Учетная (учетом должны быть охвачены все категории земельного фонда РФ и все объекты недвижимости связанные с этим фондом);
1) б) Регистрационная;
Подготовка и выдача отчетов и справок о состоянии и использовании земель государственным контролирующим органом (налоговые службы, Роснедвижимость, землеустроительные службы и др.);
Исторически сложившиеся функции:
Фискальная (кадастровые записи служили основой для налогообложения);
Правовая (кадастровая запись устанавливала правовой режим в использовании земель);
Инвестиционная;
Финансовая;
и др.
В настоящее время кадастр – это единая государственная многоуровневая управленческая система о земельном фонде страны, основанная на экономических, общественных и социальных нормах.
Структура кадастра, значение и принципы.
Классическая структура земельного кадастра включает след. уровни (блоки):
Регистрация
Учет
Бонитировка
Экономическая оценка
Современный кадастр действует в рамках 1 и 2 блоков (Регистрация; Учет).
Регистрация земель и других объектов недвижимости – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения перехода или прекращения права на объекты недвижимости.
Регистрация прав осуществляется органами юстиции в соответствии с федеральным законом № 122 «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним». В соответствии с законом государственная регистрация прав осуществляется путем внесения сведений в единый государственный реестр прав (ЕГРП), по принципу приоритетности вещных прав. Обязательственные права могут быть зарегистрированы вещными правами.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации к вещным правам относят:
Право собственности
Право пожизненного наследования владения
Право постоянного бессрочного пользования
Сервитуты (ограничения)
Право хозяйственного ведения
Право оперативного управления
Обязательственные права:
Право залога
Право аренды
Право поручительства
Право гарантии
Право уступки
Право требования
и др.
Современные принципы ведения ГЗК и ГКН.
Ведение ГКН на основе единства технологии на территории РФ.
Принцип приоритетности бумажных носителей.
Документы содержащие сведения ГКН подлежат постоянному хранению.
Принцип взаимодействия с единой информационной (федеральной) системой прав.
Заявительный принцип. Сведения принимаются на основе заявлений и документов, распоряжений главы местного самоуправления и т.д.
Принцип сохранности всех, в том числе изменяемых сведений.
Принцип общедоступности кадастровой информации.
Принцип платности предоставления информации неправообладателям.
Документальность.
Закономерность.
Учет земель – это идентификация и описание объектов недвижимости в кадастровых документах.
Идентификация объекта недвижимости – это присвоение ему кадастрового номера.
Кадастровый номер уникален и не повторяется на территории РФ.
Существует 4 уровня кадастрового номера:
№ кадастрового округа
№ кадастрового района
№ кадастрового квартала
№ земельного участка
Бонитировка – это сравнительная оценка почв, лежащая в основе кадастрово-экономической оценки сельскохозяйственных земель. Основоположник: В.В. Докучаев. Его методика используется в экономической оценке сельскохозяйственных земель во всех развитых странах.
Экономическая оценка – это определение стоимости, т.е. ценности земель через систему экономических показателей с целью обоснования земельных платежей.
В основе земельных платежей лежит земельная рента. Поэтому, теория земельной ренты является фундаментальной основой ценообразования земельных ресурсов. На основе данных о стоимости земель устанавливаются и регулируются такие инструменты управления экономикой, как налоговая ставка (налог на недвижимость, налог на прибыль), арендная плата, страховая стоимость, инвестиционная стоимость и др.
Рентная теория
Подходы к рентной теории
Затратный (классический) подход.
Основоположники: А. Смит, Д. Рекардо, К. Маркс.
Теория основана на реальных затратах в соответствии с которыми стоимость любого товара зависит от общественно-необходимых затрат труда; рента – это предельный прирост стоимости на переменное количество фактора «капитал-труд».
По мнению Рекардо рента детерминирована (определена) ценой.
По мнению Смита цены товаров детерминированы (определены) рентой.
Неоклассический поход.
Основоположники: Кларк Джон Бейтс, А. Маршал.
В соответствии с этим подходом, который тоже основан на реальных затратах, стоимость товара формируется в обмене и зависит от его предельной полезности. Рента – это излишек, который определяется между средним и предельным продуктом.
Цены товаров детерминированы рентой.
Паритианский подход.
Основоположники: В. Парето, Дж. Ворчестер.
Подход основан на альтернативных затратах; стоимость в соответствии с этим подходом выражена альтернативными затратами. Рента – это доход фактора, превышающий тот его уровень, который необходим для удержания его занятости в данной сфере использования.
Разность во мнениях обусловлена в связи со временем (временным периодом). Паритианский подход справедлив для статики, когда все факторы постоянны (const).
Взаимозамещение рент
Принцип замещения
Необходимость рентного регулирования обусловлена дифференциацией доходов на 2 уровня: межотраслевой (различие в производительности труда между отраслями в экономике РФ составляет от 400 до 500%), внутриотраслевой.
Производительность труда (ПТ) рассчитывается по формуле:
ПТ (тыс. руб на 1 человека ) = ВП / Среднегодовая численность занятых в экономике,
где ВП – Валовая продукция = физический объем реализованной продукции * цена.
В соответствии с классическим подходом земельная рента включает следующие формы:
1.Дифференциальная рента I рода – это прирост потенциальной урожайности (дохода, прибыли), обусловленный относительно лучшими природно-климатическими факторами.
2.Дифференциальная рента II рода – это прирост потенциальной урожайности (дохода, прибыли), обусловленный факторами интенсификации.
Сумма дифференциальной ренты I рода и дифференциальной ренты II рода равняется дифференциальному доходу (ДД).
Техника расчета дифференциального дохода (ДД):
Дифференциальный доход (ДД) определяется как разница (разность) между общественной ценой производства (ОЦП) и индивидуальной ценой производства (ИЦП).
ДД = ОЦП – ИЦП
Общественная цена производства (ОЦП) = затраты + прибыль в худших условиях хозяйствования.
Индивидуальная цена производства (ИЦП) = затраты + прибыль в индивидуально-оцениваемом хозяйстве.
Потенциальная урожайность – это наиболее вероятная, полученная расчетным путем, урожайность участка при средне региональном уровне ведения хозяйства.
Понятие «нормальная урожайность» ввел В.В. Докучаев.
Дифференциальная рента I рода (в условиях элиминирования (исключения) факторов интенсификации).
ОЦП = НЗ * КР (в худших условиях с/х производства, природно-климатических, низший балл бонитета)
ОЦП = НЗ + НП,
где НЗ – нормальные затраты,
КР – коэффициент рентабельности,
НП – нормальная прибыль.
Пример:
ОЦП = НЗ + НП = 300 + 30 = 330 (руб. на центнер зерна) (300*0,1)
ОЦП = НЗ * КР = 300 * 1,10 = 330 (руб. на центнер зерна)
Дифференциальной ренте II рода элиминируется природно-климатический фактор, =>
ОЦП (в условиях интенсификации производства).
ИЦП рассчитывается при оснащении предприятия техникой (прирост машин/часов).
Расчет цены земли (земельного участка) производится по формуле:
Цена земли – это фактор распределения ресурсов; модель действует с определенными допущениями. Процесс возможен при отсутствии спекуляций.
NB! Земля приобретает форму финансового актива (на уровне ценных бумаг); участок уходит их с/х оборота (не всегда).
Итог: Ставка % составлена из доходов спекулянтов, а должна исходить из реального сектора экономики.
Правило: ЦЗ – дисконтированная стоимость ренты, полученной в производстве.
Если сравнить вложение в земельный участок с целью производства с вложением в банковский вклад, то выводим условие, при котором выгодно приобретать и вовлекать в производство землю: ЦЗ не должна превышать первоначальный вклад, обеспечивающий по нему доход, если доход равен ренте в денежном выражении.
Если рыночная цена земли превосходит капитализированную стоимость ренты, то образуется излишек дохода (финансовая рента), мотивирующая использовать земли как финансовый актив, при этом материальная форма земельных ресурсов деградирует.