158. Особенности оценки отдельных видов имущества

Основные группы:

1. Оценка недвижимости,

2. Оценка земли и земельных участков;

3. Оценка машин, оборудования и транспортных средств;

4. Оценка бизнеса и имущественных прав (товарные знаки, лейблы и проч.) – выделяют в самостоятельный вид оценки чаще всего с помощью бух. балансов.

Оценка имущества включает в себя вышеперечисленные группы и является более широким понятием, чем оценка недвижимости.

Недвижимое имущество:

• земельные участки,

• участки недр;

• обособленные водные объекты;

• всё, что неразрывно, так или иначе, связано с землёй, т.е. все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба по их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения и т.д.

• подлежащие государственной регистрации воздушные морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

• при этом сюда также может быть отнесено и др. имущество (ст. 130 ГК)

Оценка имущества как самостоятельный вид деятельности существовал в России до 1917 г., а затем стала развиваться после 1993г. В связи с принятием соответствующих законов и положений.

С началом 90-х годов в РФ появились частные собственники, которым необходимо было оценить имущество, находящееся в их собственности с помощью рыночного ценообразования.

После 1993 г. Рынок оценочных услуг начал активно развиваться и стали использоваться общие мировые тенденции при оценке того или иного имущества.

Но в связи с ростом цен и нестабильностью в экономике, массовыми переоценками ОФ, предприятия были вынуждены реально оценивать свою инвестиционную стоимость, т.е на первый план вышли налог на имущество, НП, амортизация.

При оценочной практике налог на имущество прямо пропорционален НП, т.е. при повышении стоимости имущества НП снижается верно, и наоборот.

Этапы проведения оценки имущества:

1. определение проблемы:

   • идентификация объекта недвижимости (юр. адрес);

   • установление прав собственности (кому принадлежит);

   • дата оценки;

   • цель оценки

2. предварительный осмотр и план оценки:

• необходимые данные,

• источники данных (БТИ, риэлторские фирмы, агентства недвижимости);

• необходимый персонал, составление контракта.

3. сбор и анализ данных:

общие данные:

анализ рынка, эк. база, налогообложение, регион деление (город, р-н, регион).

специальные данные:

физические характеристики участка и улучшений, нынешнее использование участков и строений и проч. ограничит условия.

4. анализ лучшего и наиб эффективного использования.

5. оценка земельного участка;

6. оценка недвижимости тремя подходами (затратный, сравнительный, доходный);

7. согласование стоимостных показателей и выбор оптимальных.

Рынок недвижимости и его особенности.

Рынок - совокупность отношения между физическими и юридическими лицами, совершающими сделки с определённым видом товаров и услуг.

особенности:

1. рынок недвижимости является нецентрализованным;

2. данные по сделкам, условиям договоров и ипотечных кредитов носят конфиденциальный характер;

3. сделки с недвижимостью заключаются на нерегулируемой основе. В связи с этим приходится пользоваться устаревшей информацией;

4. уникальность, т.к. не существует 2-ъх абсолютно равноценных объектов как по конструкции, так и по месту расположения;

5. рынок недвижимости любой страны складывается из множества мелких сегментов в зависимости от региона и объекта недвижимости. На каждом из этих рынков складываются особые условия, т.е. бывает невозможно даже внутри одной страны или региона применять общепризнанные схемы.

6. Для строительства новых объектов недвижимости всегда требуется время. Т.е. предложение всегда отстоит от спроса. Временный дефицит тех или иных площадей приводит к росту стоимости или арендных ставок, что в свою очередь, стимулирует чрезмерные инвестиции в недвижимость. В ходе строительного бума незаметна точка равновесия между спросом и предложением и наступает обратная ситуация в виде избытка определённых площадей.

7. Отсюда может вытекать ещё одна особенность рынка недвижимости т.е. его несбалансированность.

8. Высокая подверженность государственному и региональному регулированию, т.е. инвестор не всегда может просчитать возникающие риски

ст-ть предложение

спрос

возможное резкое падение спроса

время

• Точка оптимального равновесия ( график к 6 пункту)

Особенности оценки земельных участков.

Земля обладает стоимость по причине своей потенциальной полезности. Предложение земли на рынке в целом носит относительно стабильный характер, за исключением потери своих потребляемых средств.

При оценке земельных участков всегда следует различать термины:

• земля – вся земля, не имеющая стоимости;

• участок – какая-либо часть земельной территории, если она соответствующе оборудована и готова к использованию в тех или иных целях; имеет стоимость.

Различают улучшения:

• внутренние: подключение сетей и коммуникаций, озеленение, асфальтирование и пр.

• внешние: подведение инженерных путей, устройство улиц, тротуаров и т.д.

Особенности оценки машин, оборудования и транспортных средств (МО и ТС)

При оценке следует различать:

1. Оценка оборудования.

2. Оценка машин (чаще а/м).

3. Оценка транспортных средств.

В соответствии с ГКРФ, МО и ТС относят к движимым вещам, и в соответствии с этим их оценка проводится без учёта стоимости земли.

Машины и оборудование могут относиться к ОФ предприятия. В РФ в соответствии с типовой классификацией, утверждённой Госкомстатом, приводят следующие основные группы фондов: