Лекция 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ И КЛАССИФИКАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
КОНЦЕПЦИИ И ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.
КЛАССИФИКАЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: недвижимость, земельные улучшения, объекты недвижимости, географическая, экономическая, юридическая, социальная концепции недвижимости, характеристики объектов недвижимости, ситус, классификации объектов недвижимости.
1. Определение недвижимости.
НЕДВИЖИМОСТЬ – земельные участки, а также объекты, расположенные на них, перемещение которых невозможно без их обесценения и изменения назначения.
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (НЕДВИЖИМОСТЬ) – земельный участок без улучшений или с улучшениями, которые с ним неразрывно связаны, здания, сооружения, их части, а также имущество, которое в соответствии с законодательством относится к недвижимому имуществу.
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЛУЧШЕНИЯ – изменение качественных характеристик земельного участка в результате расположения в его пределах домов, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, мелиоративных систем, многолетних насаждений, лесной и другой растительности, а также в результате хозяйственной деятельности или проведения работ (изменение рельефа, улучшение почв и т.п.).
В мировой практике НЕДВИЖИМОСТЬ – это земельный участок, все, что находится под ним с проекцией к центру земли, все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (многогранная пирамида).
В Украине понятие недвижимости приближено к мировому и включает пять блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание:
земельный участок;
объекты над поверхностью участка;
имущество под поверхностью участка, включая полезные ископаемые;
воздушное пространство;
комплекс прав на объекты недвижимости.
Объекты недвижимости:
ЗЕМЛЯ, в том числе:
Земельные участки;
Природные ресурсы (полезные ископаемые).
НАСАЖДЕНИЯ, в том числе:
Многолетние насаждения.
ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ, ИХ СТРУКТУРНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ, в том числе:
Жилые здания, квартиры;
Места общего пользования жилых зданий;
Дачи, садовые домики;
Гаражи;
Прочие постоянно расположенные здания.
ПЕРЕДАЮЩИЕ УСТРОЙСТВА.
ПРЕДПРИЯТИЯ (ИХ СТРУКТУРНЫЕ ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ) КАК ЦЕЛОСТНЫЕ ИМУЩЕСТВЕННЫЕ КОМПЛЕКСЫ.
СУДА, в том числе:
Морские и внутреннего плавания;
Воздушные.
КОСМИЧЕСКИЕ ОБЪЕКТЫ.
2. Концепции и характеристики объектов недвижимости.
Различают четыре концепции недвижимости:
географическую;
экономическую;
юридическую;
социальную.
Географическая концепция недвижимости отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как предмет потребления и как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.
Юридическая концепция представляет недвижимость как совокупность прав, устанавливаемых государством, с учетом отечественных особенностей и международных норм.
Социальная концепция недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.
Характеристика объекта недвижимости формируется на макроуровне – местоположение (страна, район, город) и внешняя среда, на мезоуровне – ближайшее окружение, на микроуровне – индивидуальные особенности.
СИТУС – качество (комплекс свойств) местоположения объекта недвижимости, которое определяется соответствием его принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде.
Ситус – результат взаимодействия конкретного объекта недвижимости, природной и экономической среды на пяти уровнях: (рис. 1).
ближайшие окрестности;
примыкающая территория;
торговая зона;
весь район.
Рис. 1. Ситус объекта недвижимости.
Положение недвижимости фиксировано, но ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта.
Характеристики объектов недвижимости, которые отличают их от других товаров и, соответственно, влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде.
ПОЛЕЗНОСТЬ. Способность удовлетворять потребности в жилой или производственной площади, комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. Полезность объекта определяется такими характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.
ФИКСИРОВАННОЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ предопределяет уникальность каждого объекта недвижимости и во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке.
УНИКАЛЬНОСТЬ (НЕПОВТОРИМОСТЬ) – следствие того, что каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.
ДВУХКОМПОНЕНТНОСТЬ – объект недвижимости, включающий улучшения, состоит из двух компонентов – земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может различаться. Земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, поэтому достаточно сложны для интегрального анализа.
НАТУРАЛЬНАЯ ФОРМА НЕ ПОТРЕБЛЯЕТСЯ и сохраняется в течение всего срока жизни.
ДОЛГОВЕЧНОСТЬ. Земля как часть поверхности суши теоретически имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения имеют ограниченный срок жизни. По сравнению с большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя они требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет обеспечить одновременное существование набора различных интересов в одной и той же недвижимости.
ФУНДАМЕНТАЛЬНОСТЬ. Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.
Рис.
2.
Недвижимость как физический,
экономико-правовой и социальный комплекс
отношений.