Ценовая политика

Стоимость реализуемых в настоящее время коттеджей в организованных поселках значительно варьируется. При этом анализ предложений показал, что цены продаж устанавливаются обычно за все домовладение в целом (дом и земельный участок).

Методика определения цены

Первоначальный анализ данных о стоимости реализации коттеджных поселков показал, что цены зависят от набора параметров, среди которых можно выделить:

• Класс коттеджного поселка (данный фактор включает в себя месторасположение коттеджного поселка, уровень развития инфраструктуры, особенности коммуникаций и т.д.);

• Месторасположение коттеджа в самом поселке;

• Стадия строительства коттеджного поселка.

Наибольшее значение, по нашему мнению, имеет класс коттеджного поселка. Именно из-за этого застройщики, проводя рекламную кампанию, зачастую завышают класс поселка. В целях настоящего исследования каждый из указанных факторов был рассмотрен отдельно.

Тенденции развития рынка

Рынок загородной недвижимости Московской области по инвестиционной привлекательности находится в числе наиболее перспективных на территории России. По оценкам экспертов крупнейших агентств недвижимости Blackwood и МИАН, суммарная емкость рассматриваемого рынка по состоянию на конец начало 2008 года составляет порядка *** долларов. Рост цен на загородную недвижимость составляет в среднем *** в год и, по мнению аналитиков, сохранится на этом уровне в ближайшие несколько лет. При этом наибольший рост цен будет происходить в коттеджных поселках с хорошо продуманной концепцией, строящихся по ведущим направлениям в пределах *** км от МКАД, что объясняется нехваткой земельных участков для строительства на данных направлениях новых коттеджных поселков.

Оценка доходов

В рамках проекта предполагается строительство и реализация домовладений в проектируемом коттеджном поселке. Кроме того, предполагается создание на территории поселка объектов инфраструктуры, которые затем будут переданы специализированным операторам или управляющей компании. Таким образом, доходы по настоящему проекту складываются из следующих статей:

• Доходы от реализации коттеджей;

• Доходы от реализации коммерческой недвижимости.

Доходы от реализации домовладений

Оценка доходов по проекту строительства коттеджного поселка была произведена с учетом результатов проведенного маркетингового исследования и полученной информации о ценах домов и участков в поселках бизнес-класса.

При определении цен на коттеджи и земельные участки необходимо учитывать, что данная величина зависит от набора факторов, подробно рассмотренных в маркетинговом исследовании.

На основании данных вышеприведенного маркетингового исследования, стоимость домовладения в коттеджном поселке оценена в размере *** долларов за 1 кв.м.

При оценке доходов по проекту необходимо принимать во внимание разницу в ценах реализации домовладений на различных стадиях строительства. В этих целях в рамках строительства было выделено три периода, каждому из которых был присвоен определенный коэффициент корректировки цены коттеджей, зависящий от этапа строительства.

Стоимость домовладений составит от *** долларов за 1 кв.м. с НДС на нулевом этапе строительства до *** долларов за 1 кв.м. за готовый к эксплуатации объект.

Совокупные доходы от реализации домовладений составят около *** долларов. При этом наибольшая доля в совокупных доходах от продажи коттеджей придется на выручку от реализации домовладений на этапе строительства.