9.4. Специфічні властивості землі як товару.

Загальну споживчу цінність нерухомості складає її корисність, тобто можливість використання нерухомості для здійснення певної економічної функції або особистого споживання.

Нерухомість, в першу чергу земля, має особливі споживчі властивості .

Специфічні властивості землі як товару

№	Властивості	Характеристика
1	2	3
11	Призначення	Багатофункціональне: екологічне, соціальне і економічне. Метод виробництва, предмет праці, просторовий базис будь-якого бізнесу
22	Форма функціонування в сфері підприємництва	Натурально-речовинна і вартісна
33	Походження	Невідтворювана, природна частина природи, базовий ресурс всіх благ, існує незалежно від волі людей
44	Ступінь рухомості	Абсолютно нерухомий, не можна фізично перемістити в більш зручне місце. Більша залежність ціни від місцеположення
55	Тривалість господарського кругообігу	Нескінченне використання в загальному і в приватному володінні
66	Стан споживчої форми в процесі використання	Зберігається натуральна форма протягом усього періоду використання і невикористання
77	Знос в процесі використання	Не зношується, не руйнується, не втрачає своїх корисних властивостей, а покращується при раціональному використанні
88	Зміна вартості в часу	Потенційно вартість не знижується, а підвищується через її зростаючий дефіцит, інфляції і інших факторів
99	Кількість	Постійно, не відтворюється в натуральній формі
110	Якість	Визначається унікальним місцеположенням і плодючістю, що відновлюються природним шляхом, рельєфом і т. ін.
111	Взаємозамінність	Не може бути замінена жодним іншим ресурсом
112	Оборотоздатність на ринку	Окремі види земель обмежені або виключені з господарського обороту
113	Можливість сервітуту	Право обмеженого користування чужою земельною ділянкою
114	Формування споживчої вартості	Здійснюється природним шляхом протягом тисячоліть, вкладенням праці і капіталу
115	Особливий метод розпорядження землею	Землевпорядні дії

9.5. Грошова оцінка земель як складова державного земельного кадастру.

Грошова оцінка земель базується на матеріалах державного земельного кадастру, тобто вона включає в себе кількісну і якісну характеристику ґрунтів, їх економічну оцінку, матеріали землеустрою, та інвентаризації земель, тощо.

Постанова КМУ від 11 жовтня 2002 року №1531 „Про експертну грошову оцінку земельних ділянок”

Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі методичних підходів:

• прямої і непрямої капіталізації, тобто капіталізація ЧОД або рентного доходу;

• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок (ринковий метод);

• урахування витрат на земельні поліпшення;

• поєднання декількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:

• збір інформації, необхідної для її проведення;

• визначення ефективного використання земельної ділянки;

• вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки.

Грошову оцінку земель с/г призначення проводять для таких угідь як рілля, багаторічні насадження, природні сіножаті, та пасовища. Вона здійснюється на основі рентного доходу, який створюється при виробництві зернових культур, тобто результати оцінки представляються в натуральних одиницях, наприклад, у центнерах зерна. Грошова оцінка є добутком річного рентного доходу , визначеного за економічною оцінкою на ціну.

• Грошову оцінку орних земель та земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями, пасовищами визначають:

Г _оз = ЗРД х Т_к х Ц

Гоз – грошова оцінка відповідного угіддя ( в гривнях);

ЗРД – загальний рентний дохід (орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями, пасовищами), у центнерах зерна;

Ц – ціна 1 центнера зерна;

Тк – термін капіталізації рентного доходу, прийнятий 33 рокам;

ЗРД (загальний рентний дохід) складається з абсолютного рентного доходу та диференціального, тобто:

ЗРД = АРД + ДРД

де:

ЗРД – загальний рентний дохід;

АРД – абсолютний рентний дохід;

ДРД – диференціальний рентний дохід.

Величина абсолютного рентного доходу відображає умови використання гірших за якістю земель і встановлена для України на один гектар рівною 1,6 ц зерна (АРД -1,6 ц.з.)

Диференціальний рентний дохід з орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур визначають за формулою:

ДРД = (У х Ц – З – (З х Кнр)) / Ц

де:

У – урожайність зерна з 1 гектара у центнерах;

Ц – ціна реалізації 1 центнера зерна;

З – затрати на 1 гектар;

Кнр – коефіцієнт норми рентабельності, прийнятий рівним 0,35.

Для визначення диференціального рентного доходу земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями, та пасовищами, використовують:

ДРД_(І) = (ДРД – РД_(І))/РД

де:

ДРД(і) – диференціальний рентний дохід з 1 гектара земель під відповідними угіддями (багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами у центнерах);

ДРД – диференціальний рентний дохід з 1 гектара орних земель ( у центнерах);

РД(і) – диференціальний рентний дохід з 1 гектара земель під відповідними угіддями (у гривнях);

РД – диференціальний рентний дохід з 1 гектара орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у гривнях).

Задачі:

1 . Визначити вартість окремої земельної ділянки, яка знаходиться у власності фермера, та призначена для сільськогосподарських угідь за такими показниками: річний рентний дохід складає 280 тис.грн., термін отримання рентного доходу 5 років, поточна вартість реверсії (прогнозна очікувана вартість) - 1млн.грн., ставка капіталізації складає 10%.

2. Визначити диференціальний рентний дохід з гектара земель під природними сіножаттями, якщо урожайність з гектара землі складає 70 цент., ціна реалізації 1 центнера урожайності – 120 грн., виробничі затрати на гектар склали 500 грн., коефіцієнт норми рентабельності 2.6. Крім того, диференціальний рентний дохід з гектара земель під природними сіножаттями за економічною оцінкою земель склав 10400 грн., а з гектара орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур – 9800 грн.