Блок 5. Операції банків із заставою

Кредит під заставу є одним із найпоширеніших видів банківського кредиту. У заставу банки приймають різні види майна та майнових прав, що передбачені законодавством та внутрішньобанківськими інструкціями [2; 4; 14]. Порівняльна характеристика окремих об’єктів застави наведена у додатку Л1, що в електронному вигляді надається в НТБ.

Перший етап - Експертиза застави - передбачає вивчення майна, що пропонується у заставу та підготовка висновку про прийнятність майна у заставу. Загальний алгоритм проведення експертизи застави наведено у додатку Л2, що в електронному вигляді надається в НТБ.

Даний етап заставної роботи включає наступні операції: 1) аналіз документів, що характеризують заставу: вивчення питання права власності на майно заставодавця, правомірність розпорядження майном, відсутність прав третіх осіб на майно, характеристика майна та його місцезнаходження; 2) огляд майна, що пропонується у заставу; критерії на основі яких здійснюється ідентифікація та фізичний огляд заставного майна наведені. Приклад процедури експертизи застави рухомого майна наведено у додатку Л3, що в електронному вигляді надається в НТБ.

Початок робіт по експертизі майна ініціює кредитний підрозділ на підставі отриманого від клієнта клопотання: відповідний кредитний підрозділ направляє в заставний підрозділ або фахівцеві з роботи із заставами заявку. До заявки додаються документи, необхідні для проведення експертизи.

Для проведення оцінки показників вартості і ліквідності майна за рішенням керівника заставного підрозділу можуть притягуватися оцінювачі, консультанти або фахівці інших підрозділів банку.

За наслідками проведення експертизи співробітник заставного підрозділу готує висновок про доцільність ухвалення майна в заставу.

Висновок прямує у відповідний підрозділ, що кредитує і в обов'язковому порядку представляється останнім при розгляді кредитної операції уповноваженим органом / уповноваженою особою у складі пакету документів.

Перевірка з боку служби безпеки на предмет несприятливої кредитної історії, поточної заборгованості і повторної застави майна повинна здійснюватися регулярно, оскільки випадки недобросовісної поведінки позичальників — не рідкість і можливі багатократні повторні передачі майна в заставу, а також великі заборгованості і сумна практика невчасного повернення або неповернення засобів. У разі наявності однієї з вище перелічених обставин має сенс розглянути варіант відмови в наданні кредитних ресурсів. Крім того, вказані складові необхідно контролювати і по майну, що вже знаходиться в заставі.

Важливою умовою такого контролю є ведення заставного досьє по тому, що кожному розглядається заставним підрозділом проекту. Склад відомостей, що включаються в заставне досьє, встановлюється для конкретного виду забезпечення індивідуально кожним банком. Відповідальний за заставну роботу повинен вести заставну базу, що характеризує поточний стан заставного портфеля.

Вибір активів для забезпечення кредиту, варто здійснювати за такими критеріями: ліквідність майна, ринкова вартість, значущість активів для бізнесу, прогноз зміни вартості об’єкту застави в часі, визначення розміру витрат, пов’язаних з процесом звернення стягнення на предмет застави.

При виборі предмету застави банк віддає перевагу найбільш ліквідному забезпеченню, що має широке коло потенційних покупців і може бути швидко та без суттєвих матеріальних втрат реалізоване у випадку звернення стягнення на предмет застави.

Обов'язковим є підтвердження інформації, що майно, яке пропонується у заставу, є власністю заставодавця, не використовується у якості застави для іншої сторони, не обтяжене якими-небудь іншими зобов'язаннями (в т.ч. не перебуває під забороною відчуження та в податковій заставі), немає судових суперечок щодо предмету застави. Ця інформація повинна підтверджуватися документально (витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна, довідка податкової адміністрації тощо).

Допускається, застава майна, яке є обтяженим по іншому зобов’язанню (як в банку, так і в інших кредитно-фінансових установах). В такому випадку аналіз проводиться з врахуванням існуючого зобов’язання.

Після ідентифікації майна, що пропонується у заставу, співробітник підрозділу ризик-менеджменту банку визначає ступінь ліквідності майна. У залежності від ступеню ліквідності майно, що пропонується у заставу, класифікується. Приклад класифікації майна в залежності від ступеня його ліквідності наведено в додатку Л4, що в електронному вигляді надається в НТБ.

Ліквідність. Рівень ліквідності є мірою того, як швидко цей об’єкт можна обміняти на гроші (продати) за ціною, адекватною ринковій вартості на відкритому ринку в умовах вільної конкуренції, коли сторони угоди купівлі-продажу діють розумно, маючи в своєму розпорядженні всю необхідну інформацію, а на угоді не відображаються якісь надзвичайні обставини. Кількісною характеристикою ліквідності майна може бути час ринкової експозиції об’єкту, тобто час, що потрібен для продажу застави на внутрішньому конкурентному ринку за ринковою вартістю. Класифікація майна, що пропонується у заставу залежно від ступеня ліквідності та значущості майна для бізнесу позичальника наведено у додатку Л5, що в електронному вигляді надається в НТБ.

Ліквідність об’єкту застави можна поділити на окремі групи залежно від прогнозованого терміну продажу (Рис.5.3.1).

Рис. 5.3.1. Показники ліквідності залежно від часу продажу об’єкта на ринку

Ліквідність залежить від таких факторів:

• еластичність попиту на даний вид майна;

• стан майна, тобто його відповідність сучасним технологіям;

• місце розташування об’єкта. Об’єкти застави, які знаходяться в місцях, де розвинена інфраструктура, є високою чисельність населення, значно легше реалізувати, ніж аналогічні об’єкти, розташовані в місцях відсутності зовнішніх переваг.

Отже, при виборі предмету застави банк віддає перевагу найбільш ліквідному забезпеченню, що має широке коло потенційних покупців і може бути швидко та без суттєвих матеріальних втрат реалізоване у випадку звернення стягнення на предмет застави (ступінь впливу окремих факторів на рівень ліквідності застави проаналізовано у додатку Л6, що в електронному вигляді надається в НТБ) .

Вартість майна є другим критерієм вибору при прийнятті майна в заставу. Об’єкт застави обов’язково повинен бути оцінений за ринковою вартістю, яка ґрунтується на реальній інформації і повністю відповідає ринковим даним по тому чи іншому об’єкту. У випадку, якщо потенційний об’єкт застави не володіє ринковою вартістю, то він є не ліквідним, а значить не придатним для банківської застави.

Вартість застави повинна бути достатньою для покриття усіх пов’язаних із кредитною операцією, у тому числі: основна сума кредиту (тіло кредиту), проценти по кредиту за перші три роки дії кредитної угоди, штрафи, пеня, неустойки, витрати пов’язані із можливою реалізацією чи зверненням стягнення на предмет застави.

Величина розміру витрат, що виникають при зверненні стягнення на заставу та її реалізацію. Такі витрати істотно впливають на визначення заставного дисконту. До витрат належать: експлуатаційні; витрати на ремонт та транспортування; витрати на консалтинг та посередництво при реалізації застави; інші витрати за специфічними видами активів.

Розмір витрат прогнозується відповідно до кон’юнктури ринку та стану економіки та норм відрахувань встановлених законодавчими актами.

Залишок коштів від реалізації застави після всіх виплат пов’язаних із відчуженням та реалізацією заставленого майна згідно діючих норм відрахувань в Україні представлено у табл. 5.3.1.

Таблиця 5.3.1

Норми відрахувань при зверненні стягнень на заставне майно

№	Стаття	Витрати (%%)
1	Виручка від реалізації	100%
2	Судові (нотаріальні) витрати	1 % (2%)
3	Витрати пов’язані з відчуженням	7%
4	Витрати пов’язані з реалізацією	20%
5	ПДВ (в т.ч.)	16,7%
6	Всі витрати (ряд.2+ряд.3+ряд.4+ряд.5)	44,7% (45.7%)
7	Залишок коштів від реалізації застави після всіх виплат (ряд.1 – ряд.6)	55,3% (54,3%)

Виручка від реалізації заставленого майна приймається за 100%.

Залишок коштів від реалізації застави після всіх виплат, пов’язаних з відчуженням і реалізацією майна, направлених на погашення кредиту та процентів, визначається за формулою:

С зоб. = С вир. – В , (1)

де:

С зоб - зобов’язання по кредиту та процентах;

С вир - сума виручки від реалізації;

В - витрати від суми зобов’язань по кредиту (дані рядка 7, табл.5.1)

Значущість активу для бізнесу заставодавця впливає на рішення стосовно прийняття об’єкта в заставу банком. Умовно активи поділяються на дві групи: значущі активи або ті, без яких бізнес не може функціонувати чи його рентабельність є значно нижчою; незначущі активи, ті, відсутність яких не матиме істотного впливу на господарську діяльність заставодавця. Якщо активи підпадають під категорію значущих для бізнесу, то існує менша ймовірність виникнення потреби в зверненні стягнення на об’єкт застави і навпаки.

Прогноз зміни вартості об’єкта застави є необхідною умовою прийняття об’єкта в заставу. Оскільки від моменту надання кредиту до його повернення проходить певний проміжок часу, банк повинен враховувати тенденції зміни вартості предмета застави в часі. Приклад: зміна вартості обладнання, транспорту в значній мірі залежить від їх фізичного та морального зносу, зміна вартості нерухомості – від динаміки попиту та пропозиції. Прогноз зміни вартості застави можливо визначити тільки з певною долею імовірності.

Другий етап – передбачає визначення ринкової вартості майна: на даному етапі, основне завдання фахівця по роботі із заставами - максимально точно з’ясувати реальну ринкову вартість майна, що пропонується у заставу. Для визначення ринкової вартості майна що пропонується у заставу, банки користуються послугами незалежних експертів з оцінки майна. Передумовою співпраці банків з незалежними оцінювачами є банківська акредитація оціночних компаній. За результатами акредитації, банки укладають угоди про співпрацю з оціночними компаніями та формують перелік експертів-оцінювачів, послугами яких користується банк.

Результати процесу оцінка майна оцінювачі надають у формі Звіту про ринкову вартість майна що передається у заставу. Працівники заставних підрозділів банку, здійснюють перевірку звіту про ринкову вартість застави, на предмет його об’єктивності та відповідності законодавчо встановленій процедурі передбаченій у Національних стандартах оцінки майна. Результат перевірки оформляється експертним висновком банку про ринкову вартість та прийнятність застави [11;34;40;44;47]. Експертний висновок банку по аналізу та оцінці застави наведено у додатку Л7, що в електронному вигляді надається в НТБ.

Третій етап - документальне оформлення заставної операції. Стадії даного етапу: 1) підготовка документів для оформлення кредитної операції, у разі прийняття позитивного рішення про надання клієнту кредиту; 2) формування змісту договору застави (іпотеки) Додаток Л8, що в електронному вигляді надається в НТБ; 3) укладення договору застави (іпотеки); 4) реєстрація заставних прав на: а) нерухоме майно: права застави на нерухоме майно (іпотека) підлягають державній реєстрації в Державному реєстрі іпотек. У разі не виконання цієї умови, іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не має пріоритету відносно прав зареєстрованих іншими особами. Пріоритет зареєстрованих прав визначається черговістю їх реєстрації. На період дії іпотечного договору на предмет іпотеки накладається заборона на відчуження, яка реєструється нотаріусом у єдиному реєстрі заборон на відчуження об’єктів нерухомого майна; б) рухоме майно: права застави на рухоме майно підлягають реєстрації в державному реєстрі обтяжень рухомого майна. Хронологія реєстрації обтяжень, визначає пріоритети заставодержателів при задоволенні їх прав.

Четвертий етап - супровід заставної операції: полягає у прийнятті комплексу заходів, спрямованих на забезпечення збереження предмета застави та можливості звернення стягнення на нього. Даний етап включає такі стадії: 1) забезпечення збереження документів; 2) Забезпечення збереження предмета застави: а) тверда застава: передбачає передання майна, що становить предмет застави, на зберігання заставодержателю; б) банківські операції, щодо моніторингу застави, передбачають поточні перевірки заставного майна: перевірка наявності, стану, умов зберігання та експлуатації заставленого майна. Частота перевірки визначається мірою контрольованості майна (Умовний приклад: важко контрольоване майно – 1 раз на місяць, обмежено контрольоване майно – 1 раз на три місяці, контрольоване майно 1 раз на 6 місяців; в) страхування предмета застави з метою покриття ризиків, пов’язаних із знищенням або пошкодженням заставленого майна, застосовують його страхування. Страхування здійснюється заставодавцем у страховій компанії акредитованій банком. Перелік ризиків, які слід застрахувати, визначається відповідним кредитним органом банку.

Прийняття належних заходів по збереженню предмету застави, передбачає: 1) моніторинг застави; 2) страхування застави.

Моніторинг застави — це комплекс заходів, направлених на забезпечення контролю за кількісними, якісними і вартісними параметрами предмету застави, його правовою приналежністю, умовами зберігання. Особливості моніторингу окремих об’єктів застави наведено у додатку Л9.

Основною метою моніторингу застави є визначення відповідності характеристик заставного майна, умов його змісту і експлуатації вимогам, вказаним в договорі про заставу.

Основоположним завданням моніторингу є своєчасне виявлення фактів або передумов зниження кількісних і якісних параметрів заставного майна, або інших порушень умов договору про заставу з метою формування комплексу заходів щодо захисту інтересів банку в області заставного забезпечення кредиту.

Змістом моніторингу заставного забезпечення є:

• перевірка стану майна і фактичної наявності в місці його зберігання (зміст, експлуатації);

• підтвердження прав власності заставника на предмет застави;

• контроль поточної ринкової вартості майна;

• аналіз достатності заставного майна з урахуванням поточної інформації про наявні обтяження третіх осіб відносно предмету застави.

Організацію моніторингу слід проводити на плановій основі. План складається на підставі даних кредитного портфеля і містить наступну інформацію: найменування організації-заставника, номер договору застави, встановлену періодичність моніторингу, планована і фактична дати перевірки. План моніторингу доцільно складати на основі наступних вимог до періодичності перевірок, складених з урахуванням досвіду провідних комерційних банків.

 Щомісячно керівник заставного підрозділу повинен надавати особі, що затверджує, план моніторингу, звіт про виконання плану за попередній місяць з вказівкою причин невиконання заходів і пропозиціями по їх виконанню в наступному плановому періоді. Підставою для внесення інформації в звіт про виконання плану моніторингу може бути оформлений акт перевірки стану застави. Акт перевірки заставного майна наведено у додатку Л10, що в електронному вигляді надається в НТБ.

Позаплановий моніторинг може проводитися за ініціативою заставного або підрозділу, що кредитує. Прострочення сплати позичальником суми нарахованих відсотків і (або) основного боргу (що не має в своїй основі технічного характеру), раптова зміна складу, структури і кількості предметів застави є підставою для обов'язкового здійснення позапланового моніторингу.

Результати моніторингу оформляються актом перевірки. Позитивний висновок про достатність заставного покриття забезпечуваних заставою зобов'язань може бути зроблений тільки з урахуванням комплексного аналізу всіх складових процедуру моніторингу аспектів.

У разі виявлення порушень умов договору про заставу даний факт відбивається в акті. За наявності заперечень заставника по виявлених порушеннях зауваження і заперечення також заносяться в акт.

Страхування застави здійснюється на її повну вартість за рахунок заставника або третьої юридичної (фізичного) особи.

При настанні страхових випадків заставодержатель має право переважного задоволення своїх вимог з суми страхового відшкодування.

Контроль страхування предмету застави здійснюється кредитним працівником на підставі представленого заставником договору страхування і платіжних документів, підтверджуючих факт оплати страхової премії відповідно до затвердженого графіка виплат страхових премій. Розмір страхової суми, як правило, повинен бути не менше розміру виданого кредиту і належних до нарахування відсотків на весь термін дії кредитного договору. Максимальний розмір страхової суми визначається виходячи з ринкової вартості закладеного майна з урахуванням його фізичного і морального зносу на дату страхування (табл. 5.3.2).

Таблиця 5.3. 2