5. Налогообложение операций с недвижимостью

Налогообложение сделок с недвижимостью необходимо выделить несколько основных факторов оказывающих на него влияние. Некоторые из них касаются субъекта правоотношений:

является ли налогоплательщик физическим лицом, индивидуальным предпринимателем или организацией.

является ли налогоплательщик налоговым резидентом Российской Федерации.

Другие касаются самой сделки: является ли она куплей-продажей, арендой, ипотекой, лизингом.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

Физические лица владеющие объектами недвижимости уплачивают с них налог на имущество физических лиц, а если продают эти объекты или сдают их в аренду, уплачивают с этих доходов налог на доходы физических лиц

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) взимается с доходов получаемых от продажи объектов коммерческой недвижимости или от их сдачи в аренду. Согласно гл. 23 НК РФ с полученных доходов граждане обязаны уплачивать налог НДФЛ в общем случае по ставке 13 процентов.

Статья 207 НК РФ относит к налогоплательщикам этого налога физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физических лиц, получающих доходы от источников, в Российской Федерации, но не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, в соответствии с положениями ст. 224 НК РФ налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации.

Доходы, полученные от продажи имущества, в том числе коммерческой недвижимости, и к доходам от сдачи таких объектов в аренду включаются в налоговую базу НДФЛ. Так согласно ст. 210. НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми, у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса. Если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу.

В соответствие с п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ налог при дарении недвижимости не уплачивается в случаях, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ, т.е.: супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сестрами. Одаряемые, которые не входят в указанный список, уплачивают налог в размере 13 % от стоимости имущества. Такой порядок действует при дарении недвижимого имущества, транспортных средств, акций.

Нужно иметь в виду, что в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ граждане, продающие квартиру, жилой дом, дачу, садовый домик, земельный участок, имеют право на имущественный налоговый вычет.

Если указанные объекты недвижимости находились в их собственности менее трех лет, имущественный вычет предоставляется на сумму, полученную от продажи жилья, но не превышающую один миллион рублей.

Если объекты находились в собственности более трех лет, имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи, без каких-либо ограничений.

При реализации иного имущества (автомобилей, нежилых помещений, сооружений), объектов незавершенного строительства, находящегося в вашей собственности к моменту продажи менее 3-х лет, налоговые обязательства возникают, когда сумма сделки превышает 250 тыс. руб.

Имущественным вычетом при продаже объектов недвижимости не вправе пользоваться индивидуальные предприниматели, если они осуществляют продажу в рамках своей предпринимательской деятельности (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ)

Если гражданин, являющийся индивидуальным предпринимателем, продает свое личное недвижимое имущество, и продажа не связана с осуществлением предпринимательской деятельности, вычет должен быть предоставлен. 

Сроки нахождения объекта в собственности отсчитываются по датам, определенных исходя из дат государственной регистрации договоров купли-продажи или иных договоров, на основании которых переходит право собственности на объект недвижимости.  

 При продаже в течение года (налоговый период) нескольких разрешенных объектов недвижимого имущества вычет применяется по отношению ко всей полученной от их продажи сумме.

 При продаже доли в имуществе, находящемся в общей долевой собственности, налогоплательщик может применять вычет в общем порядке.

Налогооблагаемый доход при продаже имущества, находящегося в совместной собственности, исходя из равной суммы дохода каждого из собственников, если законом или соглашением между собственниками не установлено иное.

Продажа недостроенных (не завершенных строительством или не введенных в эксплуатацию) объектов недвижимости.

Отказ от использования вычета. Замена вычета на расходы, связанные с приобретением разрешенного объекта недвижимого имущества.

 Гражданин, получивший доходы, вправе отказаться от использования льготы в форме вычета, установленного пп. 1 п. 1т. 220 НК РФ. Разумеется, в этом есть смысл, только при продаже дорогого разрешенного объекта недвижимого имущества (со стоимостью > 1 млн. руб.), срок владения которым составил менее трех лет и расходы по приобретению которого документально подтверждены.

В случае отказа от льготы в форме вычета гражданин – физическое лицо имеет право учесть при налогообложении фактически понесенные (оплаченные) и документально подтвержденные расходы по приобретению такого разрешенного объекта недвижимого имущества.

Ст. 220 НК РФ не предусматривает возможности одновременного предоставления налогоплательщику вычета и уменьшения дохода на документально подтвержденные расходы.

При продаже нескольких разрешенных объектов, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет необходимо или заявить налоговый вычет (т.е. по уменьшению дохода полученного от продажи сразу всех объектов на 1 млн. руб.) или уменьшить доход на сумму документально подтвержденных и фактически понесенных расходов.

Для получения вычета в налоговый орган представляется налоговая декларация и заявление на вычет. Вычет предоставляется по окончании года, в котором получены доходы от продажи имущества.

Следует иметь в виду, что если сразу не приложить документы о сумме, за которую было продано жилье, эти документы практически наверняка потребует налоговый орган для проверки. Поэтому указывать в деклара-ции сумму ниже, чем по документам, не следует.

Налогообложение и налоговые вычеты в недвижимости

Налоговый вычет увеличили в два раза

Граждане, купившие жилье в 2008 году, смогут воспользоваться налоговым вычетом не с одного, а с двух миллионов рублей. До настоящего времени сумма, с которой исчислялся налоговый вычет для приобретателей жилья, составляла 1 млн руб. Налогоплательщики могли рассчитывать на возврат уплаченного подоходного налога в размере 130 тыс. руб. (13% от миллиона). После внесения поправки в Налоговый кодекс РФ, граждане, купившие или построившие жилье после 1 января 2008 года, смогут получить налоговый вычет с 2 млн руб. и, соответственно, вернуть подоходный налог в размере 260 тыс. НК РФ (ст. 220) предусматривает два вида налогового имущественного вычета:

1. Вычет, который предоставляется в связи с приобретением жилой недвижимости. 2. Вычет, который предоставляется в связи с продажей имущества.

И тот и другой позволяют уменьшить налоговую базу по налогу на доходы физического лица. Тем самым покупатель и продавец квадратных метров могут вернуть ранее уплаченный налог полностью или уменьшить его на сумму вычета.

Нередко и тот и другой виды вычета применяются одновременно, когда в течение года граждане совершают разные сделки – и покупают, и продают (альтернативные сделки). А именно такие сделки преобладают на рынке недвижимости. Улучшая свои жилищные условия, люди чаще всего продают старую квартиру и тут же покупают другую – больше и лучше. Таким образом, им предоставляется налоговый вычет и по продаже, и по покупке.

Налог равен нулю

Продав недвижимость, продавец получает доход, от суммы которого исчисляется налоговая база по ставке НДФЛ (налог на доходы физических лиц) – 13 процентов. Реализовали квадратные метры – будьте любезны заплатить в бюджет 13 процентов от полученного дохода. Но сумму налога можно уменьшить при подаче декларации, применив налоговый вычет на продажу. Льгота на уплату подоходного налога зависит от сроков владения недвижимым имуществом.

Если оно находилось в собственности менее трех лет, налоговую базу можно уменьшить максимально – на 1 млн рублей. С остальной суммы налог обязательно платится. Если срок владения превышает три года, продавец освобождается от уплаты налога на сумму, равную сумме доходов. Проще говоря, налоговая база будет равна нулю. Таким образом, продавец полностью освобождается от уплаты налога. Не доводить до штрафа

Даже если вы владели недвижимостью более трех лет, и, соответственно, освобождены от уплаты налога, все равно обязаны подать налоговую декларацию и заявление на предоставление налогового имущественного вычета в связи с продажей. Иначе наступят штрафные санкции за неподачу декларации, их величина – от 1 до 5 МРОТ.

Раз в жизни и раз в году

Налоговый вычет при продаже недвижимого имущества предоставляется неограниченное число раз в течение жизни. Но в календарном году – только один раз. И на максимальную сумму – 1 млн рублей. То есть в течение года можно продать несколько объектов, а суммарно освободить из полученного дохода не более 1 млн рублей по всем сделкам или выбрав какую-то одну. С оставшегося дохода придется заплатить 13-процентный налог.

Вычет же на покупку жилья предоставляется лишь раз в жизни и только на один объект.

Декларацию следует подавать в сроки с 1 января по 30 апреля.

Налог на имущество

Помимо доходов, в РФ облагается налогом и имущество граждан. Поскольку квартира в собственности — это имущество, то за нее тоже придется ежегодно платить. Здесь, как представляется, принципиальное значение имеет то, с какого момента лицо, купившее квартиру, становится плательщиком налога на имущество. Плательщики и объекты обложения налогом на имущество физических лиц установлены законом РФ от 09.12.1991 №2003–1 в редакции Федерального закона от 24.07.2002 №110-ФЗ «О налогах на имущество физических лиц». Плательщиками налогов на имущество физических лиц являются собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения. Этим же законом определено, что по новым строениям, помещениям и сооружениям налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Следовательно, обязанность по уплате налога на имущество физических лиц за квартиру, приобретенную по договору долевого участия в строительстве, возникает в следующем за возведением и сдачей в эксплуатацию году, но с момента регистрации права собственности. Иными словами, с месяца, в котором зарегистрировано право собственности на квартиру. Извещения о необходимости уплаты налога на имущество с указанием срока и суммы, как правило, присылают по адресу регистрации владельца квартиры. И лучше не пропускать сроков выплаты, так как в соответствии со ст. 122 НК РФ нарушителю грозит штраф — 20% от суммы налога. При этом налоговый орган может взыскать недоимку, пени и штрафные санкции с налогоплательщика - физического лица только в судебном порядке. Если все же неуплата произошла, то в судебном порядке налоговым органом будут взыскиваться недоимка (сумма неуплаченного налога), пени (в зависимости от срока неуплаты налога) и штрафные санкции в размере 20% от суммы недоимки. Зачастую объекты коммерческой недвижимости находятся в собственности физического лица. В этом случае коммерческая недвижимость является объектом обложения налогом на имущество физических лиц, ставку этого налога определяет соответствующий акт представительного органа местного самоуправления по месту нахождения недвижимого имущества в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, однако в целом по Российской Федерации ставки налога устанавливаются в установленных Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - НК РФ) пределах

Стоимость имущества	Ставка налога
До 300 тыс. рублей	До 0,1 процента
От 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей	От 0,1 до 0,3 процента
Свыше 500 тыс. рублей	От 0,3 до 2,0 процента

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИЙ

Согласно ст. 373 НК РФ налогоплательщиками этого налога признаются российские организации, а также иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и (или) имеющие в собственности недвижимое имущество на территории Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации и в исключительной экономической зоне Российской Федерации.

При купле-продаже объекта недвижимости со сделки взимается налог на добавленную стоимость и налог на прибыль

Обязанности по уплате НДС распределяются следующим образом: продавец помещения выставляет покупателю сумму НДС, покупатель выплачивает её продавцу, а тот зачисляет её в бюджет. Налоговая ставка составляет 18 процентов (п. 3 ст. 164 НК РФ) и при продаже нежилого помещения организация-продавец обязана выставить покупателю счет-фактуру, в которой дополнительно к стоимости помещения указывает сумму 18 процентов от цены помещения как НДС. Продавец уменьшает полученный им от покупателя НДС на сумму НДС, который он в свою очередь оплатил как покупатель (т. н. налоговый вычет), и разницу направляет в бюджет. Не являются плательщиками НДС ЮЛ с упрощенной системой налогообложения.

Налог на прибыль ЮЛ в 2010 году составляет 20% процентов, а ЮЛ ( с упрощенной системой налогообложения - от 6 до 15 %.

При этом согласно НК РФ налоговая ставка на доходы иностранных организаций, не связанные с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, устанавливаются в размере 20 процентов