Существенном несоответствии
критериям совершенного рынка. Поэтому в силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу
оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Дороговизна и неделимость, высокие транзакционные издержки, недостаток
рыночной информации, большое многообразие объектов недвижимости
и прав на них, как правило, приводят к полной неясности относительно
качества и стоимости интересов в недвижимости. Внесение определенности и обоснованное вероятной стоимости конкретного интереса в не-
движимости может быть выполнено только специально подготовленным
профессиональным консультантом-оценщиком.
Сегментация рынка недвижимости
С точки зрения однородности интересов участников рынка, и соответственно, товаров, можно выделить четыре специфических сегмента,активно взаимодействующих между собой:
– рынок недвижимости, как объекта потребления;
– рынок аренды недвижимости;
– рынок инвестиций в недвижимость;
– рынок девелопмента недвижимости.
На рынке недвижимости, как объекта потребления, товаром является право собственности на объект недвижимости, который должен
обеспечить покупателю интересы, прежде всего, связанные с обеспечением жильем и средой для ведения собственного бизнеса. Соответственно, данный рынок определяет цену товара – рыночную стоимость, которая является результатом взаимодействия сил спроса и предложения на владение, пользование и распоряжение недвижимостью.
На рынке аренды товаром являются интересы прав пользования не-
движимостью, соответственно, данный рынок определяет цену товара –
арендную стоимость, которая является результатом взаимодействия
рыночных сил спроса и предложения на пользование недвижимостью.
На рынке инвестиций в недвижимость цены на инвестиционные
интересы определяются взаимодействием рыночных сил спроса и предложения на инвестиции, а товар описывается в терминах доходности и
риска.
На рынке девелопмента цены определяются аналогичным образом
исходя из взаимодействия рыночных сил предложения и спроса на создание новых или реконструкцию существующих объектов.
Так как на вышеупомянутых сегментах рынка действуют различные
участники с различной мотивацией и различными критериями вложения капитала, а силы спроса и предложения определяются различными факторами, каждый из сегментов требует отдельного анализа для выявления тенденций ценообразования.
По типу функционального назначения обычно различают следующие основные сегменты рынка:
– жилой недвижимости;
– административно-общественной недвижимости;
– торговой недвижимости;
– транспортно-энергетической недвижимости;
– промышленно-складской недвижимости;
– сельскохозяйственной недвижимости
По масштабу объектов рынки сегментируются в зависимости от традиций, сложившихся на местных рынках. Например, традиционно на рынке офисной недвижимости выделяют сегменты:
– до 50 м2
– 50–100 м2
– 100–300 м2
– 300–500м2
– 500–1000м2
– более 1000 м2
Классификация и характеристики товара на рынке недвижимости
Характеристики и классификация товара на рынке жилой
недвижимости
Рынок жилой недвижимости и за рубежом, и в сегодняшней России
является наиболее масштабным по количеству реализуемых сделок.
При описании товара здесь в первую очередь обращается внимание на
его потребительские качества в терминах размеров, транспортной доступности, качества отделки и инженерного оборудования, окружающей социальной инфраструктуры и т. д. Важным также является идентификация правовой сущности товара, так как сделки с недвижимостью жилого назначения являются объектом жесткой регламентации со стороны
государства.
Юридический статус
Форма собственности
Состав собственников
Форма владения
Прописанные (зарегистрированные)
Проживающие
Сервитуты (обременения)
История смены собственника
Адресно-учетные
характеристики
Страна
Область
Город
Административный район
Номер дома
Номер корпуса
Литера
Квартира
Почтовый индекс
Номер лицевого счета
Кадастровый номер
Характеристики
местоположения
Топонимическая зона
Расстояние до центров влияния
Обеспеченность общественным транспортом
Благоустройство района
Характеристики здания
Безопасность района
Возраст здания
Период постройки
Год последнего капитального ремонта
Встроенные помещения
Назначение встроенных помещений
Количество этажей в здании
Материал наружных стен
Материал перекрытий
Оформление фасада
Охранный статус здания
Состояние здания
Оборудование подъезда, услуги
Подъезд
Автостоянка
Лифт
Характеристики квартиры
Этаж, число уровней квартиры
Количество жилых комнат
Общая и жилая площадь квартиры
Высота потолка (м)
Планировка
Окна: тип окон, вид из окон, ориентация окон
Внутренняя отделка: тип, состояние
Полы: тип, состояние
Тип санузла
Инженерное оборудование: тип, состояние
Домовое STV
Мусоропровод
Характеристики квартиры
Дополнительные элементы благоустройства
Характеристики и классификация товара на рынке офисной недвижимости
В отличие от жилой недвижимости, потребительские качества которой определяются многочисленными деталями, субъективно важными
для удобства, комфорта и престижа личной жизни людей, потребительские качества коммерческой недвижимости определяются функциональностью среды, в которой должны выполняться определенные производственно-технологические процессы.
Безусловно, комфорт и удобство пребывания людей в офисном здании имеют важное значение, но только в контексте их эффективной
деятельности в производстве товаров или услуг. При такой постановке
вопроса описание товара на рынке недвижимости, как правило, производится в терминах, определяющих его эффективность как средства производства товаров и услуг.
Прежде всего, недвижимость офисного назначения можно условно разделить на две группы – специализированную и неспециализированную. К специализированной офисной недвижимости относятся объекты,
специально спроектированные и построенные (реконструированные)
для обеспечения функциональной среды офисного назначения.
К неспециализированной офисной недвижимости относятся здания,
приспособленные для выполнения офисной функции (бывшие объекты
общественно-административного и бытового назначения, проектные и
научно-исследовательские институты и т. д.) К основным показателям полезности товара на рынке офисной недвижимости, в том числе, определяющих его ценовое позиционирование, можно отнести:
– качество местоположения;
– качество строительства;
– качество внутренней среды (микроклимата);
– характеристики объемно-планировочных решений;
– качество энергоснабжение;
– качество систем телекоммуникации;
– адекватность парковки;
– уровень безопасности;
– качество оформления прав собственности;
– качество управления недвижимостью.
Характеристики и классификация товара на рынке торговой
недвижимости
В силу специфики ценообразования,
(остаточная концепция стоимости), классификация торговой недвижимости в большей степени ориентирована на формат торговли, размер и
экономическое местоположение (теория центрального места), чем на
конструктивные особенности.
По аналогии с офисной недвижимостью торговую недвижимость
условно можно разделить на две категории:
– недвижимость отдельного предприятия торговли с собственным
производственно-технологическим процессом;
– недвижимость группы предприятий торговли, объединенных од-
ним архитектурно-строительным решением (местоположением) –
торговые центры. Отдельные предприятия торговли
Отдельные предприятия торговли (магазины), как правило, различаются ассортиментом товаров, размером и экономическим местоположением.
По ассортиментной политике выделяют:
– Магазины одного продуктового ассортимента, в т. ч.:
хлеб
молоко
обувь
рыба
овощи
посудохозяйственные товары
парфюмерия и т. д.
– Магазины одной продуктовой линии, в т. ч.:
продукты
мебель
товары для дома
бытовая техника
универмаги и т. д.
– Магазины смешанного продуктового ассортимента:
универсамы
супермаркеты
гипермаркеты
По экономическому местоположению условно можно выделить:
– торговую недвижимость «шаговой доступности» – небольшие
магазины товаров повседневного спроса во встроеннопристроенных помещениях жилых домов, отдельно стоящие объекты невысокой группы капитальности микрорайонного масштаба (рынка);
– торговую недвижимость районного масштаба – магазины во встроенно-пристроенных помещениях, отдельно стоящие объекты 1–2 группы капитальности, ориентирующиеся, как правило, на одну продуктовую линию или на смешанный ассортимент;
– торговую недвижимость городского и регионального масштаба –
специализированные магазины любого ассортимента с ориентацией на рынок городского или регионального масштаба.
ДЕВЕЛОПМЕНТ В ГОСУДАРСТВЕННОМ СЕКТОРЕ
Особенности распределения ресурсов в государственном
Секторе
Главная трудность при обосновании целесообразности и эффективности решений по использованию государством земельных ресурсов
состоит в том, что в государственном секторе многие товары предоставляются бесплатно или по ценам ниже, чем рыночные цены. Правительству, как правило, приходится принимать во внимание не только интересы текущей ситуации, но и будущих поколений. Политический
принцип принятия решений имеет несколько существенных недостатков
с точки зрения эффективности государственных капиталовложений.
Во-первых, принцип «один человек – один голос» не позволяет взвешивать голоса в соответствии со степенью приобретенного или потерянного благосостояния. Во-вторых, политические решения по своей сути субъективны. Экономическая эффективность при распределении ресурсов требует, чтобы в как можно большей степени использовались объективные критерии. В третьих, глубина правительственного вмешательства в экономику
увеличивает трудность принятия решений в государственном секторе и
повышает их сложность. Таким образом, государственное вмешательство в экономику влечет
за собой то, что любые попытки использовать модели ценового механизма для обоснования проектов девелопмента в общественном секторе
будут либо не осуществимыми, либо ошибочными. Поэтому для обоснования решений и оценки эффективности проектов девелопмента в условиях государственного регулирования необходимо использовать иные методы и подходы
Анализ издержек и выгод
Общие положения
Одним из наиболее широко распространенных в современной прак-
тике методов обоснования принятия решений в государственном секто-
ре является анализ издержек и выгод
СВА – это техника, обеспечивающая внесение большей степени объективности в процесс принятия решения за счет идентификации всех
важнейших выгод и издержек конкретного решения, а также выражением их в монетарном виде с целью последующего сопоставления.
Сущность СВА способствует использованию данного подхода, главным образом, в государственном секторе, когда:
– информация о динамике цен не может служить полноценным руководством для принятия решений об инвестициях;
– важны «побочные» издержки и выгоды;– необходимо учитывать благосостояние еще не родившихся поколений – например, путем принятия мер по консервации.
Методика анализа издержек и выгод включает следующие действия:
1. Формирование перечня всех издержек и выгод проекта.
2. Оценка в денежном виде издержек и выгод с учетом неопределенности будущего.3. Капитализация денежных потоков издержек и выгод с выбором
соответствующей ставки дисконтирования.4. Оценка проекта путем сопоставления издержек и выгод либо с применением критерия Парето, либо на основе прямого сравнения дополнительных издержек и дополнительных выгод.
Одним из способов приближения к решению задачи измерения
благосостояния является введение допущения о том, что получаемые
выгоды соизмеримы с готовностью платить, которую можно выразить в денежном выражении. Такое допущение следует из того,что потребитель максимизирует свои выгоды от понесенных издержек, когда
где:
ПП – предельная полезность,
С – цена,
А, В – товары/услуги, получаемые в результате понесенных издержек.
Если, например, предельная полезность последней единицы товара/услуги A в три раза больше, чем предельная полезность последней
единицы товара/услуги B, то потребитель купит дополнительную единицу A при условии, что цена A будет в три раза меньше цены B.
Таким образом, полученные потребителем выгоды выражаются той
суммой, которую человек скорее заплатит за некий товар или услугу,
нежели будет обходиться без нее