11. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.

Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается, все большее распространение получают специальные программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства.

Сфера применения и ограничения. Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1)         определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2)         определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

3)         определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

4)         определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5)         определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

12. Износ зданий и сооружений, его виды.

Устранимый износ - затраты на устранение или исправление дефекта меньше или равны общей ожидаемой добавленной стоимости (ожидаемых потенциальных выгод). Если же затраты на устранение или исправление дефекта больше, чем ожидаемая добавленная стоимость (ожидаемые потенциальные выгоды), то износ - неустранимый. Например, отслоившаяся штукатурка, потрескавшиеся потолки, подтекающая кровля виды устранимого физического износа. Если же износились несущие конструкции, то это неустранимый физический износ.

Физический износ устанавливают в таком порядке. Определяют стоимость текущего (отложенного) ремонта, затем восстановительную стоимость компонентов с коротким сроком жизни (краткосрочных активов) и их износ. Далее, затраты на текущий (отложенный) ремонт и затраты на краткосрочные активы суммируют и вычитают из общей стоимости воспроизводства (восстановительной стоимости) здания. Таким образом вычисляют полную стоимость элементов здания с долгим сроком жизни (долгосрочных активов). Далее определяют их износ, который, как правило, всегда неустраним

13. Отчет об оценке. 3

V. «ОРГАНИЗАЦИЯ ОЦЕНОЧНЫХ РАБОТ»

1. Оценочная деятельность и деятельности саморегулируемых организаций

оценщиков.

Оценочная деятельность-это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление рыночной или иной стоимости в отношении объектов оценки. Оценочная деятельность в РФ осуществляется в соответствии с международными законами об о.д. РФ, а также другими федеральными законами и иными нормативно правовыми актами РФ, регулирующие отношения, осущ. о.д.

2. Доходный подход при проведении оценки объекта.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

сумму будущего дохода;

время, когда должен быть получен доход;

продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

упрощенного баланса;

отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.