Тема: « Міжнародні стандарти оцінки»
План
1.Міжнародні організації оцінювачів.
2.Зміст міжнародних стандартів оцінки.
3. Зміст європейських стандартів оцінки
Питання 1
Міжнародні організації оцінювачів нерухомості
Останніми роками інтенсивно розвиваються інтеграційні процеси в Європі та світі. Результати розвитку цих процесів проявляються у створенні Європейського союзу держав, які сформували і використовують єдині стандарти економічної діяльності. Визначальною ознакою міжнародної економічної діяльності є глобалізація бізнесу у всіх його проявах, в тому числі і бізнесу нерухомості. Розвиток цих об'єктивних світових тенденцій спонукав до створення міжнародних організацій оцінювачів нерухомості. Провідними міжнародними методичними центрами і об'єднаннями оцінювачів на сьогодні є такі організації.
1. Міжнародний комітет стандартів оцінки — IVSC (International Valuation Standart Committee).
Цей комітет об'єднує провідні організації оцінювачів країн Європи і Америки. В складі цієї організації 35 країн у статусі дійсних членів і 14 країн в інших нижчих рангах. Міжнародний комітет IVSC був заснований у 1981 р.
Становлення професійної оціночної діяльності як самостійної сфери бізнесу в окремих країнах Заходу мало місце уже в 40 роках минулого сторіччя. Консолідація діяльності оцінювачів нерухомості різних країн визначається умовами формування системи узгоджених обсягів міжнародних фінансових потоків та інтенсифікацією процесів глобалізації бізнесу.
2. Європейська група асоціацій оцінювачів — TAGOVA (The European of Valuers Associations).
Ця організація на сьогодні об'єднує 40 професійних структур оцінювачів нерухомості європейських країн. Європейська співпраця оцінювачів веде свою історію з минулого століття, з кінця 70-х років. Так, у 1977 році була заснована група оцінювачів основних фондів. Власне Європейська група асоціацій оцінювачів (ЄГАО) була утворена в 90-х роках минулого сторіччя.
Професійні організації національних членів Європейської групи асоціацій оцінювачів будують свої відносини на принципах професійної ввічливості, взаємної допомоги й співробітництва для того, щоб розвивати й відстоювати Стандарти ЄГАО у своїх національних кодексах.
Якщо асоціації членів ЄГАО ведуть діяльність із навчання (створення шкіл), сертифікації, маркетингу або консалтингу в країнах, професійні організації яких є членами ЄГАО, асо- ціації-члени, що ведуть таку діяльність, повинні повідомити про це національну асоціацію заздалегідь. Аналогічно, коли асоціація-член ЄГАО має намір заснувати відділення своєї організації в країні іншого учасника асоціації, останню варто також інформувати про такі види діяльності.
Одним із найбільш важливих і визнаних центрів методологічної і практичної діяльності в сфері оцінки нерухомості є Королівське об'єднання спеціалістів з нерухомості у Великобританії (Royal Institution of Chartered Surveyors). Попередні напрацювання цієї організації лягли в основу стандартів оцінки нерухомості як Європейської асоціації, так і Міжнародного комітету стандартів оцінки.
3. Королівське товариство оцінювачів у Великобританії — rics (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Діяльність з оцінки нерухомості вперше зародилася у Великобританії в 70-ті роки XX сторіччя. У ці роки ринок нерухомості у Великобританії інтенсивно розвивався і ціни на нерухомість постійно зростали. Після цього періоду настав різкий спад активності, ціни на нерухомість знижувалися і велика кількість підприємств на ринку нерухомості несли збитки. Ця тенденція (зростання, а потім падіння активності і цін на нерухомість) сформулювала суспільну потребу вивчення і нормалізації процесів на ринку нерухомості.
У 1971 році у Великобританії був сформований Комітет по стандартам оцінки нерухомості і були опубліковані рекомендації з оцінки нерухомості. Ці рекомендації складаються з ряду практичних позицій, процедур, які є обов'язковими при проведенні операцій оцінки різноманітних груп нерухомості, таких як: будівлі, споруди, обладнання, земельні ділянки, корисні копалини, пенсійні фонди, фінансові ресурси компаній та інше.
Питання 2
Зміст міжнародних стандартів оцінки нерухомості та їх еволюція
Діюча на сьогодні структура Міжнародних стандартів містить такі розділи.
Таблиця 4.1.
ЗМІСТ МІЖНАРОДНИХ СТАНДАРТІВ ОЦІНКИ («INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS»)
|
До 2000 р. Міжнародні керівництва з оцінки мали назву Керівництв із застосування, а Міжнародний стандарт № 3 і Міжнародний стандарт № 4 минулого внесені у 2000 р. до Застосувань міжнародних стандартів оцінки (ЗМСО) під номерами 1 і 2 відповідно. Основні розділи Міжнародних стандартів оцінки — «Основні поняття і принципи оцінки» й обидва Стандарти (1 і 2) — зазнали несуттєвих змін. Коментар «Інвестиційне майно» вилучений, а його зміст відбитий в ЗМСО № 1.
У Передмові та вступі наводяться такі інформаційні повідомлення та матеріали.
1. Місцезнаходження Комітету, керівництво Комітету, члени Комітету, статус і взаємовідносини.
2. Конституція Комітету. Дати заснування і реорганізацій, найменування, цілі функціонування, керівні і виконавчі органи, механізми участі і взаємовідносини, загальні збори, голова, секретар, фінансове забезпечення, політика, процедури.
3. Міжнародні стандарти оцінки. Цілі і сфери використання, організаційна структура документа, типова структура стандартів, додатки.
Так, типова структура основних стандартів і настанов містить вісім уніфікованих позицій:
1. Вступ.
2. Сфери використання.
3.Основні визначення.
4.Зв'язок із стандартами бухгалтерського обліку.
5. Дискусійні аспекти.
6.Застереження.
7.Відхилення від стандартів.
8. Дата введення документа в дію.
Розділ «Основні поняття і принципи оцінки» (General Valuation Concepts and Principles) містить таку інформацію.
1. Вступ. Подібність, спільність проблем оцінки в різних країнах.
2. Поняття землі, власності, оцінювання і професії оцінювача.
3. Поняття нерухомості і прав на нерухомість, рухомого і нерухомого майна, різноманітних типів активів, амортизації.
4. Ціна, вартість, ринок і оцінювання, ринкова вартість, відновлювальна вартість, вартість заміщення.
5. Ринкова вартість. Принципи найкращого використання («найбільш ймовірне використання для об'єктів із тих, які фізично можливі, обґрунтовані, фінансово досяжні і які приводять до найвищої оцінки об'єкта»).
6. Корисність. Призначення і ефективне використання.
7. Інші важливі концепції (варіанти визначення ринкової вартості, залишкової вартості заміщення).
8. Методи оцінки.
Розділ «Кодекс поведінки» (Code of Conduct) містить такі положення:
1. Загальні зауваження.
2. Сфери використання Кодексу.
3. Визначення.
4. Питання етики. Взаємовідносини з колегами і спеціалістами з інших галузей діяльності, конфлікти інтересів, конфі- денціальність у роботі, незалежність, компетенція, застереження, доповідь про оцінку.
Розділ «Типи власності, що оцінюється» (Property Tunes) структуровано за такою схемою.
1. Вступ, загальні зауваження.
2. Нерухомість: терміни, типи об'єктів нерухомості, права і обмеження, сервітути, особливості оцінки, основні методи оцінки.
3. Рухома власність (майно): терміни, типи майна, обладнання, оборотний капітал, нематеріальні активи, особливості оцінки і методи оцінки.
4. Бізнес. Комерційна діяльність, діюче підприємство, юридична особа, складні структури, особливості оцінки і методи оцінки, інвестиційний бізнес.
5. Фінансові інтереси. Види фінансових інтересів, інвестиції в нерухомість і цінні папери, зв'язок із стандартами фінансової діяльності, особливості оцінки.
Основний розділ — «Міжнародні стандарти оцінки» (IVSC) — має таку структуру.
1. Введення у міжнародні стандарти. Ринкова і неринкова бази оцінки, ринки, ціна, вартість, оцінка.
2. IVS-1 «База оцінки — ринкова вартість». Наводиться детальний аналіз ринкової оцінки об'єктів нерухомості як визначального підходу оцінювання майна.
3. IVS-2 «Бази оцінки, відмінні від ринкової вартості». Розглядаються неринкові методи оцінок, зокрема: оцінка при збереженні напрямку використання, оцінка при обмеженні ринкового обороту. Спеціалізовані оцінки, знос, старіння, переоцінка.
Зміст розділу «Застосування міжнародних стандартів»
(додатки) можна подати таким чином.
1. IVA-1. «Оцінка для фінансової звітності». Призначення — допомогти оцінювачу нерухомості спільно із спеціалістами суміжних професій формалізувати зміст фінансових документів.
2. IVA-2. «Оцінка для кредитних цілей». Виокремлення стандарту оцінки майна для тих операцій, де воно виступає як застава при одержанні кредиту.
Розділ міжнародних стандартів «Керівні настанови» (Guidance Notes G№ 1 — G№ 10) сформований внаслідок розвитку раніше діючих додатків до міжнародних стандартів APG-1, APG-3. Він містить такі керівні настанови.
GN-1 «Нерухомість».
GN-2 «Оцінка орендних прав».
GN-3 «Оцінка машин і обладнання».
GN-4 «Нематеріальні активи».
GN-5 «Діючі підприємства».
GN-6 «Оцінка бізнесу».
GN-7 «Небезпечні отруйні речовини в оцінюванні».
GN-8 «Залишкова вартість заміщення».
Окрім того, IVSC містить: коментарі, словник термінів та схему взаємовідносин із міжнародними фінансовими стандартами (International Accounting Standards).
Міжнародні і європейські стандарти оцінки, які були прийняті в 2000 р. (позначаються, відповідно, як МСО-2000 і ЕСО-2000), порівняно з попередніми, містили істотні зміни, які були внесені в Міжнародні стандарти фінансової звітності (МСФЗ) і які, у свою чергу, були погоджені з Міжнародною організацією, що поєднує комісії з цінних паперів (МОКЦП).
Можна констатувати, що останнім часом в міжнародних правилах з'явилися дуже важливі новації — як у бухгалтерському обліку (фінансовій звітності), так і в оцінній діяльності. При цьому досягнута гармонізація основних принципів і понять між МСО, МСФЗ й МОКЦП. Відповідно до нових МСО наприкінці 2000 р. були внесені зміни й доповнення в європейські (ЕСО), американські (USPAP) і в ряд інших національних стандартів оцінки.
Новітні зміни в МСО стали наслідком глобальної гармонізації, досягнутої в 2000 році між представниками різних сфер економічної діяльності, а саме: інвесторами й фахівцями із цінних паперів, що входять у Міжнародну організацію комісій з цінних паперів (МОКЦП — IOSCO); бухгалтерами, що працюють за Міжнародними стандартами фінансової звітності (МСФЗ — IAS), і оцінювачами, серед яких, крім МКСО, до 2000 року особливо передові позиції стала посідати Європейська група асоціацій оцінювачів (ЄГАО — TEGoVA).
Сам факт прийняття міжнародними організаціями тих або інших стандартів дозволяє вважати ці стандарти «загальноприйнятими», і за задумом вони повинні відображати «найкращу практику». Тому в міжнародних документах прийнято говорити про такі стандарти як про «загальноприйняту найкращу практику», хоча самі процедури їхнього прийняття — це складний організаційний процес.
В оновленому Резюме загального розділу МСО наголошено, що стандарти «покликані полегшити проведення міжнародних трансакцій (угод), пов'язаних із майном (насамперед, нерухомим), і зробити свій внесок у життєстійкість глобальних ринків, сприяючи більшій прозорості фінансової звітності. Акцент зроблений на використання справжньої ринкової інформації, на основі якої можна виносити професійні судження, що стосуються оцінок майна».
Найважливіші для розуміння змісту оцінної діяльності розділи МСО збереглися за цей час майже в незмінному вигляді. Основні й істотні зміни, які відбувалися в МСО, стосувалися взаємозв'язку оцінної діяльності з бухгалтерською й фінансово-кредитною діяльністю, про гармонізацію яких ішла мова вище. Саме зміни в останніх двох професійних сферах викликають необхідність відповідних коригувань.
Зокрема, щодо того, що є «об'єктом оцінки», тепер, у першу чергу, називається «майно», а вже у зв'язку з фінансовою звітністю — «активи». Раніше ці поняття вводилися у зворотній послідовності, що могло призводити до змішування оцінних і бухгалтерських процедур.
Майно за стандартами, є юридичним поняттям, що охоплює всі інтереси, права й вигоди, пов'язані із власністю. Для того, щоб розрізняти нерухомість як фізичний об'єкт і власність на нього в юридичному змісті, власність на нерухомість називають нерухомим майном. Слово «майно», ужите без додаткового визначення або ідентифікації, може ставитися як до нерухомого, так і до рухомого майна або до їхньої комбінації.
Із формально-методичної точки зору, предметом оцінки є саме право власності на цей актив, а не власне актив — матеріальний чи нематеріальний. Тим самим відбувається розмежування між економічною концепцією оцінки активу, об'єктивно заснованій на можливості купівлі-продажу цього активу на вільному ринку, і суб'єктивною концепцією, що припускає іншу базу, відмінну від ринкової вартості.
Зміни, які відбуваються останніми роками в сфері бухгалтерського обліку (фінансової звітності), за рядом аспектів можуть бути охарактеризовані як запозичення цією сферою елементів оцінної методології. Раніше бухгалтери не використовували такі аналітичні методи як, наприклад, дисконтування грошового потоку, що тепер як інструмент включений до ряду стандартів МСФЗ.
З метою зближення позицій оцінювачів і бухгалтерів за основними методологічними поняттями і принципами у стандартах та інших матеріалах з оцінки вартості майна досить докладно викладені більшість положень із МСФЗ. Зокрема, наведені загальні поняття фінансових звітів і цілей їх складання, розглядаються ситуації, у яких можуть виникати конфлікти між бухгалтерами й оцінювачами — конфлікти, які дозволяються на методологічному рівні.
На Міжнародному форумі оцінювачів «Оцінка активів на глобалізованих ринках» (у Бангкоку; Таїланд, 2-4 жовтня 2001 р.) були обговорені питання розвитку оцінної діяльності у світовому масштабі. Форуму передувало засідання Генеральної Асамблеї МКСО, на якому були розглянуті основні напрямки розвитку міжнародних стандартів оцінки й підготовки остаточної редакції МСО в 2003 р. Було ухвалене рішення, що тільки МСО повністю відповідає МСФЗ, і всі регіональні (у т. ч. ЕСО) і національні стандарти повинні бути складені відповідно до МСО.
Питання 3
Європейські стандарти оцінки
Європейські стандарти оцінки об'єктів нерухомості, якими керуються професіонали-оцінювачі з європейських країн, мають таку структуру.
СТРУКТУРА ЄВРОПЕЙСЬКИХ СТАНДАРТІВ ОЦІНКИ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ
|
|
Європейська група асоціацій оцінювачів зробила огляд загального змісту ЄСО, внаслідок чого були істотно переглянуті й доповнені такі їх частини:
1. Додатковий матеріал до Керівництва 1: Спеціальні фактори, що впливають на вартість.
2. Проект Керівництва 3: Оцінка машин і устаткування.
3. Проект Керівництва 5: Оцінка сільськогосподарського майна.
4. Додатковий матеріал до Керівництва 7: Оцінка бізнесу.
5. Проект Керівництва 14: Оцінка портфелів іпотек (заставних) для цілей сек'юритизації (новий).
6. Додатковий матеріал до Додатка 1: Методологія оцінки.
7. Проект Додатка 4: Корпоративне управління і Європейський кодекс етичної практики (новий).
Для професійних оцінювачів майна значний інтерес становить проект додатка 4 «Корпоративне управління і Європейський кодекс етичної практики» у двох частинах: частина І «Корпоративне управління» й частина ІІ «Європейський кодекс етичної практики». Додаток 4 охоплює такі групи питань: по-перше, роль Корпоративного управління, його місце в Європейському Союзі й у міжнародному масштабі, його значення для оцінювача і зв'язок з міжнародними стандартами оцінки; по-друге, Європейський Кодекс етики: роль оцінювача і його взаємин із клієнтами; професійна компетентність; взаємини з колегами-оцінювачами; взаємини між Асоціаціями — членами ЄГАО.
Етичні кодекси тісно пов'язані із принципами корпоративного управління і є істотним елементом, що формує й підкріплює професійні стандарти оцінки. Вони пропонуються як фундаментальний критерій, який позитивно сприймається всіма членами ЄГАО, оцінювачами та їх відповідними професійними організаціями. У цьому Кодексі викладаються принципи найкращої практики, які визначають правила, пі- дзаконні акти, положення, кодекси поведінки й етики та належної практики різних національних організацій у кожній з держав — учасників ЄГАО, які здійснюють контроль або моніторинг за діяльністю оцінювачів.
Будучи заснованою на базовому положенні про довіру, професія оцінювача беззастережно втілює принципи професійної свідомості, чесності, лояльності, компетентності, обачності й поваги до колег-оцінювачів. Оцінювачі завжди повинні поводитися й здійснювати свій бізнес із повагою, достоїнством, справедливо, чесно й незалежно для більшого блага широкої публіки, своїх клієнтів і своєї професії.