Поселок – низовая административно-территориальная единица, населенный пункт, расположенный вне городской черты. Можно выделить следующие виды поселков:

- рабочие – при крупных заводах, шахтах, электростанциях и прочих объектах промышленности, имеющие не менее 3 тысяч жителей, в том числе не менее 80% рабочих, служащих и членов их семей;

- курортные, располагающиеся в местностях, имеющих лечебное значение, с населением не менее 2 тысяч человек, количество приезжающих должно составлять не менее 50% постоянного проживающих;

- дачные (место летнего отдыха горожан), где не более 25% трудоспособных заняты сельским хозяйством;

- коттеджные – стационарные поселения, ареалы распространения которых ограничиваются преимущественно зонами влияния крупных городов и городских агломераций. Функциональное назначение таких поселков – стационарное проживание в загородных условиях. Тип жилища – 2-3-этажные особняки с 4-мя и более комнатами, как правило, встроенным, или отдельно стоящим гаражом, сауной, зимним садом. Озеленение и внешнее благоустройство земельных участков имеют чисто рекреационные цели. Сельскохозяйственная зона отсутствует.

- традиционные сельские поселения – это населенное место, где жители главным образом заняты сельским или лесным хозяйством, промысловой охотой, а также поселения, связанные с другими видами деятельности (обслуживания промышленности, транспорта, строительства), если они расположены в сельской местности.

В современной проектной практике такой градостроительный объект, как сельский поселок, большая редкость. Наиболее распространенная задача состоит в реконструкции существующих селений. В качестве учебного задания проект планировки и застройки жилого поселка представляется весьма важным и необходимым в методическом отношении. Работа над проектом – первый опыт студента в области градостроительства. И очень показательно, что это знакомство происходит на примере поселка – целостного градостроительного образования, где осуществляются все жизненные процессы и удовлетворяются основные потребности человека.

Исторический опыт

Отечественный опыт

На протяжении многих столетий образ русского села связан с церковью, всегда занимавшей доминирующее положение в застройке. Селения с церквами являлись центрами местных систем расселения, группируя вокруг себя более мелкие деревни.

В советский период развития села образ сельского поселения трансформировался в связи с изменениями планировочной структуры, появления новых архитектурных форм в сельской среде, целенаправленного разрушения церквей. Территория села стала делиться на две функциональные зоны – селитебную и производственную. В сельском ландшафте стали доминировать крупные горизонтальные и вертикальные объемы сельскохозяйственных производственных зданий и сооружений. Ключевое положение в планировочной структуре села и его композиции занял общественный центр с клубом и административным зданием.

В 1980-х гг. произошла переориентация в преобразовательных процессах села. Были провозглашены принципы максимально бережного отношения к исторически сложившимся системам расселения, планировочной структуре сел, памятниками истории и культуры, отказ от застройки сел многоэтажными жилыми домами секционного типа, которые, являясь совершенно непригодными для сельского образа жизни, разрушали сельский пейзаж, наметился переход на малоэтажную и усадебную застройку.

Зарубежный опыт

Зарубежный опыт строительства коттеджных поселков актуален нынче, как никогда. Отечественные девелоперы и застройщики торили собственные пути в этом направлении, и, чего греха таить, многие наломали дров. Поэтому позитивный опыт западных коллег, как представляется, будет любопытен и заказчикам, и исполнителям.

Коснемся опыта нашего ближайшего соседа — Финляндии.

Для начала следует внести некоторую ясность в определения. В Финляндии мало-этажное домостроение развивается десятки лет, и там существует четкое разделение земель для строительства по функциональному назначению. Земли поселений — зона застройки для постоянного проживания. Земли, предназначенные для строительства объектов для отдыха и проведения отпуска, то есть дач или туристических объектов (к ним относится «второй дом»). Каждая из этих зон может состоять как из индивидуальных участков с правом на строительство одного-двух объектов, так и предназначенных для девелоперских компаний участков с большим количеством объектов разрешенного строительства. Обе зоны определяются генеральным или региональным планом развития территорий, утверждаемым министерством окружающей среды.

Земли поселений, как правило, располагаются вблизи городов, в увязке с объектами инженерной и транспортной инфраструктуры, социального и культурно-бытового назначения. При этом визуально далеко не всегда можно отличить коттеджный поселок как таковой от конгломерата индивидуальных коттеджей. Если в России поселки в подавляющем большинстве огорожены заборами, то в Финляндии заборы практически отсутствуют, они давно заменены живыми изгородями. «Железного занавеса» для посторонних в Финляндии не требуется, поэтому территорий, очерченных высокой оградой, и будок охранника не наблюдается. Поселки выделяются разве что общностью архитектурных решений, иногда весьма интересных, поскольку над созданием единого стиля работают высокопрофессиональные студии.

Земли же, предназначенные для отдыха, больше тяготеют к уникальным природным ландшафтам или к местам рекреации: горнолыжным курортам, гоночным трекам, конным или гольф-клубам и т. д. Поселки там строятся капитальные — для круглогодичного использования, по всем правилам деревянного финского зодчества, с современной инженерной инфраструктурой и внутренним наполнением класса «люкс». Покупатель коттеджа становится одновременно потенциальным участником арендного бизнеса, поскольку дома в таких поселках относятся к жилищным акционерным обществам, имеющим управляющую и эксплуатирующую структуру, способную распоряжаться вашим имуществом и для извлечения прибыли. Что для россиян, которые не могут в силу объективных причин жить в Финляндии круглогодично, зачастую бывает совсем не лишним.

Есть в Финляндии и небольшие туристические поселки, построенные в 1970–1980-х годах, как правило, рядом с фермерскими хозяйствами, для летнего использования. В них проводят летние каникулы семьи, не имеющие дачи. Однако к настоящему времени постройки в этих поселках сильно износились и спрос на отдых в них угасает. Зато растет спрос на дачные участки, расположенные на тихих уединенных берегах лесных озер (это мечта многих финнов). Этот всплеск активности на рынке в последние годы привел к многократному подорожанию таких участков, а в некоторых районах к их дефициту. Кроме того, увеличению стоимости загородных домов будут способствовать намерения финского государства повысить требования к охране окружающей среды и ужесточение норм энергосбережения. Изменения повлекут за собой обязательное строительство новых септиков и повышение теплоизоляции стен, а это значительно увеличит затраты на строительство и эксплуатацию дачных коттеджей.

Земля для поселка или участки с правом на строительство приобретаются инвестором на свободном рынке, а также на государственных аукционах, проводимых в районных или городских общинах, заинтересованных в развитии и привлечении налогоплательщиков. После приобретения земли инвестором, группой инвесторов или инициатором бизнеса учреждается жилищное акционерное общество (ЖАО), которое является заказчиком проектирования, строительства, а в дальнейшем станет эксплуатирующей организацией.

Строительство поселков

Любой девелопер, в том числе и финский, стремится получить максимальную отдачу от осваиваемого участка, а значит, заинтересован построить на нем побольше домов. Однако количество домов в таком поселке не определяется только желанием девелопера. Если участок новый и включен в план урбанизации, количество домовладений, схема подключения коммуникаций, план и задание по застройке (вплоть до указания цвета материалов и наклона кровли) регламентируются заранее. Поскольку население Финляндии невелико, для снижения коммерческих рисков на таких участках не разрешают строить очень много домов — обычно от одного до нескольких десятков.

Если девелоперская компания сама нашла участок и прочит его для реализации большого проекта, то начинает она с разработки идеи и предварительного согласования эскиза поселка. Далее идет смена назначения земельного участка, если требуется, внесение в кадастр и т. д. Вообще, процедура от создания эскиза до получения разрешения на строительство весьма долгая и требует терпения. Надо сказать, что на изменение проекта, вплоть до его отмены, могут повлиять местные жители, а также министерство окружающей среды и министерство по охране памятников. И если имеются веские доводы «против», преодолеть их представляется нереальным. Поэтому девелопер может приобрести интересный (с его точки зрения) и дорогой участок для поселка на 15–20 домов, а получить разрешение на строительство лишь трех-четырех домов.

Когда все эти вопросы решены, начинается строительство. В дальнейшем на рынок предлагаются не участки, а дома, готовые или строящиеся. Объектом сделки будет дом и долевая собственность в общем имуществе ЖАО, в том числе и в виде земли. Эта собственность выражена количеством акций соответственно приобретенной площади строящегося дома. Если дом покупается в процессе строительства, к договору прилагается четкий график производства работ и поэтапной оплаты. Каждый дом имеет приусадебный участок по договору с ЖАО «О разграничении ответственности».

Ведение строительства определяется маркетинговой стратегией инвестора, его возможностями по финансированию, потребностями рынка, а также требованиями администрации района по началу и завершению стройки. Кто из купивших дом на ранней стадии захочет слушать строительный шум и месить грязь перед домом? Поэтому инвесторы стараются заранее продумать финансирование так, чтобы соблюсти установленные сроки строительства и завершить работы независимо от того, проданы дома или нет. Кроме того, на ранней стадии строительства они стремятся максимально быстро подготовить демонстрационный коттедж и сформировать ландшафт для более полного восприятия клиентом картины поселка.

Дома в коттеджных поселках Финляндии всегда продаются с завершенной внутренней отделкой, кухонной мебелью, оснащенные бытовой техникой, готовой электроустановкой, с подключенными системами отопления и вентиляции, иногда с камином. Если планом предусмотрена сауна, она тоже должна быть полностью оборудована; в противном случае дом просто не удастся сдать государственному инспектору в эксплуатацию. Кроме того, если дом приобретается в процессе строительства, есть возможность выбора материалов

В поселках могут предлагаться как отдельно стоящие коттеджи, так и сблокированные коттеджи, именуемые у нас таунхаусами. Технологии строительства могут быть при этом разными, то есть применяются и ячеистые бетоны, и клееный брус, и другие стеновые материалы. Хотя, конечно, фирменный стиль финских строителей — качественные, долговечные и очень уютные деревянные дома.