1. Земля як об'єкт правового регулювання

Адекватним цінності землі як об'єкта правових відносин має бути і регулювання земельних відносин, оскільки землю не можна прирівняти до жодного майновому об'єкту.

Особливості земельно-правового регулювання і виділення земельної права в особливу галузь обумовлені специфічними властивостями земель. Земля являє собою єдине місце проживання всього живого, вона є повністю нерухомої. Земля, володіючи властивістю території, просторового базису для розміщення об'єктів промисловості, є і базисом для розміщення природних об'єктів. При цьому вона є частиною навколишнього середовища. Будучи частиною природи, земля володіє, як і інші природні об'єкти, біопотенціалів у вигляді родючості грунтів, що представляє собою безцінний народне надбання. Тому практично всі норми земельного права пронизує обов'язок всіх користувачів землею зберігати і збільшувати грунтову родючість своїх земельних ділянок. Безцінність биопотенциала землі не може бути виражена ніякої грошовою оцінкою.

Тому земельний облік здійснюється особливими методами земельного кадастру, що враховує як специфіку земель, так і їх цінність. Кадастровий облік особливо необхідний у зв'язку із стійкою неоднорідністю землі, яка нескінченно різноманітна у своїх різних проявах. Така побудова земельно-правового регулювання здійснюється з урахуванням об'єктивно існуючих властивостей і особливостей земель. Росія володіє величезними земельними ресурсами, але це національне багатство країни використовується вкрай неефективно. Десятки мільйонів гектарів землі виведені з господарського використання, йде деградація та зниження родючості землі. Особливості методів правового регулювання в земельному праві на сучасному етапі його розвитку диктується такими обставинами. Для правового регулювання певних груп земельних відносин, пов'язаних з обігом землі, застосовується заново розроблена система економічного стимулювання і прийняття економіко-правових заходів, встановлена ​​новим ЦК РФ, завданнями, що стоять перед державою і суспільством в сучасних умовах. Період переходу до регульованих ринкових відносин характеризується тим, що головним завданням є перерозподіл землі в інтересах створення умов для рівноправного розвитку різних форм господарювання на землі, формування багатоукладної економіки при забезпеченні раціонального використання та охорони земель.

Встановлюються свободи вибору форм господарювання. У той же час існує перешкода в реалізації земельної реформи. Тому посилюється імперативний метод впливу на винних суб'єктів, які встановлюють ці перешкоди. У силу цих особливостей в правовому регулюванні земельних відносин застосовуються наступні вимоги:

- Обов'язкова вимога цільового використання земельних ділянок;

- Заборона порушення грунтового родючості та погіршення екологічної обстановки;

- Заходи економічного стимулювання охорони земель;

- Санкціонування меліоративних робіт відповідними державними органами;

- Господарська свобода на землі і т. д.

Інакше кажучи, в правовому регулюванні присутні як імперативний метод встановлення обов'язків і заборон, так і диспозитивний метод рекомендацій, санкціонування, делегування суб'єктів земельних правовідносин певних прав.

Наявність процесів формування земельного ринку в РФ передбачає дві обов'язкові умови: господарську свободу і достатню для цього визначеність, стабільність земельних відносин. Обидва ці умови вдало забезпечують договірні форми господарських взаємовідносин, а тому роль договору продовжує збільшуватися в регулюванні земельних відносин, оскільки ринкова свобода починає активно проникати в усі інститути земельного права. Правові норми, що закріплюють землю в приватну, державну, муніципальну та інші форми власності, утворюють в сукупності інститут права приватної, державної, муніципальної та інших форм власності на землю.

Одним з видів правовідносин є правовідносини власності на землю, землеволодіння, землекористування та оренди, які, у свою чергу, поділяються на більш конкретні види залежно від категорій земель і од того, хто виступає користувачем тих чи інших ділянок. У зв'язку з цим є кілька різних видів права власності на землю, землеволодіння, землекористування та оренди на землях сільськогосподарського призначення і на землях населених пунктів. Кожен вид використання землі регулюється відповідними правовими нормами, де визначаються умови та порядок надання відповідних категорій земель суб'єктам права, граничні розміри наданих земельних ділянок, зміст права землекористувачів, перелік покладених на суб'єктів прав і обов'язків, умови та порядок захисту їх прав від можливих порушень.

З 1990 р. в законодавство РФ вносяться зміни, реформують земельний лад. Так, відбувається створення економіко-правового механізму приватизації земельних ділянок громадянами. Місцевим органам самоврядування надано право вилучення і передачі до спеціального земельного фонду для подальшого перерозподілу громадянам частини земель, які використовуються не за цільовим призначенням, неефективно, що вибули з обігу або переведених в менш цінні угіддя. Держкомзем і Мінсільгосп РФ зобов'язані систематично готувати каталоги цих земель, публікувати їх, організувати рекламу в ЗМІ, сприяти у переселенні громадян, що бажають і здатних створити селянські господарства; за приховування інформації про наявність вільного земельного фонду винні посадові особи підлягають штрафу;