Расчетно-графическая работа

«Оценка стоимости комплекса зданий»

В ходе работы требуется провести расчеты стоимости оценочного комплекса зданий с использованием различных методов оценки объектов недвижимости в рамках рыночного, затратного и доходного подходов. В конце работы необходимо согласовать результаты выполненных расчетов и обосновать выбор окончательного значения стоимости оценочного комплекса.

Исходные данные

Оценочный комплекс включает в себя магазин, выставочный павильон и склад. Исходные данные приведены в таблице 1. В таблицах использованы следующие условные обозначения: А- комплекс-аналог, ОК- оценочный комплекс, СЗУ- сопоставимый земельный участок, М – магазин, П – павильон, С- склад, ТС_эж – типичный срок экономической жизни, ЭВ- эффективный возраст, ЧОД- чистый операционный доход.

Дополнительные данные:

• наличие автостоянок повышает стоимость комплекса на 5000 долл.,

• хорошее местоположение повышает стоимость на 4000 долл. по сравнению с удовлетворительной;

• отличное местоположение повышает стоимость на 3000 долл. по сравнению с хорошим.

Таблица 1

Характеристики вариантов	А1	А2	А3	ОК
Цена продажи, тыс. долл.	1300	1300	1200	?
Дата продажи	6 мес. назад	3 мес. назад	2 дня назад	сегодня
Рост цен в мес., %	1	1	1	-
Местоположение	уд.	отл.	хор.	хор.
Общая площадь, м^2	4800	4200	4100	4100
Наличие стоянки	есть	есть	нет	нет
Прибыль, тыс.долл.	250	220	208	200

	М	П	С	СЗУ	ОК
Базовая стоимость 1м^2, долл.	300	240	150	-	-
Отношение площадей М:П:С для ОК	-	-	-	-	1:4:4
ЭВ ОК, год	-	-	-	-	15
ТСэж ОК, год	-	-	-	-	70
Неустранимое функциональное устаревание, долл.	-	-	-	-	4000
Внешний износ, %	-	-	-	-	4
Стоимость СЗУ, тыс. долл	-	-	-	410	-
Время продажи СЗУ	-	-	-	3 мес. назад	-
Местоположение СЗУ	-	-	-	на 7 % хуже	-
Физические характеристики СЗУ	-	-	-	на 5% лучше	-
ЧОД ОК за 1 год, тыс. долл.	-	-	-	-	160
Увеличение ЧОД, % в год	-	-	-	-	4
Период владения ОК, годы	-	-	-	-	6
Размер реверсии, тыс. долл.	-	-	-	-	2050
Ставка дисконтирования, %	-	-	-	-	22

продолжение табл.1

Рыночный подход к оценке недвижимости

1) Сравнительный (рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

Наиболее распространенным является метод анализа продаж, который применяется в случае наличия достаточного количества рыночных данных о фактических продажах аналогичных объектов на рынке. Он заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. В этом методе предполагается, что цены, по которым на рынке состоялись сделки купли-продажи объекта аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость. При использовании данного метода необходимо проанализировать сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время на рынке и сделать поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и объектом аналогом, в результате чего определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта.

Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов осуществляется следующим образом: если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом, то поправка берётся со знаком «-», если сравниваемый элемент хуже, то поправка берется со знаком «+».

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов.

Задача 1: Необходимо определить стоимость оценочного комплекса, исходя из имеющейся рыночной информации о трех недавних продажах сопоставимых объектов аналогов. Исходные данные приведены в таблице 1.

Вносим поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом (см. табл. 2).

Исходя из того, что темпы роста цен на данный вид недвижимости на местном рынке составляет 1 % в месяц, введем поправки на дату продажи объектов-аналогов. С учетом того, что объект А1 продан 6 месяцев назад, А2 -3 месяца назад, данные поправки составят +78 тыс. долл. и + 39 тыс.долл. соответственно. Поправку по дате продажи на цену объекта А3 не делаем, поскольку он продан сравнительно недавно (2 дня назад).

Поправки к цене с учетом местоположения объектов составляют +4 тыс.долл. для объекта А1 (ввиду того, что его место положение хуже, чем у объекта оценки) и -3 для объекта А2 ( его местоположение лучше, чем у объекта оценки).

Учитывая наличие стоянки у объектов А1 и А2, и отсутствие стоянки у объекта оценки, принимаем поправку -5 тыс.долл. для каждого.

Определим уточненную продажную цену объектов-аналогов с учетом поправок:

А1: 1300 + 78- 5= 1377 тыс.долл.

А2: 1300 + 39 – 3 – 5 = 1331 тыс.долл.

А3: 1200 тыс.долл.

Цена за 1 м² :

А1: 1377000 / 4800 = 286,88 тыс.долл.

А2: 1331000 / 4200 = 316,9 тыс.долл.

А3: 1200000 / 4100 = 292,68 тыс.долл.

Определим уточненную средневзвешенную цену за м², для чего объекту А3 придаем наибольший вес равный 2, поскольку он наиболее близок по своим характеристикам к объекту оценки, остальным объектам придаем вес равный 1. Получаем:

(292,68 х2 + 316,9х1+286,88х1) / 4 = 297,29 тыс.долл.

Зная, что площадь оцениваемого объекта составляет 4100 м², определяем его стоимость: 297,29 х 4100 = 1218,87 тыс. долл.

Табл.2

Характеристики вариантов	А1	А2	А3	ОК
Цена продажи, тыс. долл.	1300	1300	1200	?(1218,87 )
Рост цен в мес., %	1	1	1	-
Дата продажи	6 мес. назад +78	3 мес. назад +39	2 дня назад 0	сегодня
Местоположение	уд. +4	отл. -3	хор. 0	хор.
Общая площадь, м^2	4800	4200	4100	4100
Наличие стоянки	Есть -5	Есть -5	Нет 0	нет
Уточненная продажная цена тыс. долл.	1377	1331	1200	-
Цена за м^2, тыс. долл	286,88	316,9	292,68	-
Уточненная средневзвешенная цена за 1 м^2, тыс. долл.	297,29