1. Общие положение

1.1 Цель работы - изучить общие требования к реконструкции и перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах вне зависимости от форм собственности на них, а также ознакомиться с отношениями между физическими, юридическими и должностными лицами, которые возникают в связи с организацией и выполнением указанных работ.

1.2 Положения методических указаний не распространяются на реконструкцию и перепланировку жилых и нежилых помещений, признанных в установленном порядке ветхо-аварийными и непригодными для проживания и эксплуатации, а также помещений, входящих в состав общего имущества дома.

1.3 В методических указаниях используются следующие понятия:

• помещение - объемно-планировочный элемент в жилом здании, ограниченный перегородками, капитальными стенами и другими ограждающими конструкциями, оборудованными для использования в определенных целях;

• назначение помещения - функциональная предопределенность использования помещения;

• жилые помещения - предназначенные для проживания отдельные помещения или группы функционально связанных между собой помещений, обеспеченные необходимыми в соответствии с действующими нормами инженерными устройствами, системами жизнеобеспечения);

• смежные помещения - жилые и нежилые помещения, имеющие общие с помещениями (подвергаемые переустройству) ограждающие конструкции;

• перепланировка - изменение планировочного решения помещения без изменения конструктивной схемы, без увеличения * нагрузок, без замены несущих элементов, а именно:

- перенос, устройство и разборка несущих перегородок; перенос, устройство и разборка встроенных шкафов;

- перенос, устройство и ликвидация внутриквартирных двер­ных проемов в несущих перегородках и т.п.;

- изменение схем инженерных систем (перенос или установка нагревательных, сантехнических, электрических и газовых приборов, перенос трубных и электротехнических разводок);

• реконструкция - изменение планировочного решения помещения:

- с переустройством несущих конструктивных элементов, из­менением расчетных и конструктивных схем и увеличение нагрузок;

- с изменением фасадов зданий, в том числе цветного реше­ния, устройство или расширение балконов, лоджий, входных узлов, устройство эркеров;

- с устройством и переоборудованием туалетов, ванных комнат (при увеличении нагрузок и изменении места цасположения);

- с изменением количества комнат и площади квартиры;

- с изменением функционального назначения помещения.

2. Основные условия для возможности проведения реконструкции и планировки

2.1. При изменении функционального назначения помещения вначале отрабатывается вопрос о его переводе в соответствующую категорию, а затем - о его реконструкции или перепланировке,

2.2 Реконструкция и перепланировка разрешаются только в це­лях повышения уровня внутреннего благоустройства квартиры при условии обеспечения прав и законных интересов других лиц и со­хранности жилого дома. Допускается объединение двух и более квартир с присвоением одного почтового адреса.

2.3 Реконструкция и перепланировка не допускается в случаях:

• нарушения прочности или разрушения несущих конструкций здания, ухудшения внешних видов фасадов, нарушения противо­пожарных устройств, затруднения доступа к инженерным коммуни­кациям и отключающим устройствам;

• изменения планировки помещений, ухудшающего условия проживания, в том числе с образованием жилых комнат без есте­ственного освещения, без приборов отопления;

• нарушения конструкции внутридомовых вентиляционных^сис- тем и дымоходов;

• планировочных изменений, затрагивающих помещения об­щедомового использования (включая установку дополнительных входных дверей с открыванием их наружу и устройство тамбуров), если при этом ухудшаются условия эвакуации из помещений.

2.4 Реконструкция и перепланировка допускаются лишь с со­гласия нанимателя и совершеннолетних членов его семьи, а также наймодателя или собственника жилья,

2.5 Выполнение предварительной проработки возможности реконструкции и перепланировки включает:

• согласование собственником, арендатором или иным лицом по поручению собственника помещения планируемой реконструк­ции (перепланировки) технического перевооружения с органами Госсанэпиднадзора и Госпожнадзора;

• получение технического заключения организации, обеспечи­вающей содержание (эксплуатацию) помещений. При необходимо­сти могут быть затребованы дополнительные заключения соответствующих служб по объемам инженерного обеспечения (вода, электроэнергия, тепло, газ, связь и др.);

• предварительное согласование с отделом архитектуры и градостроительства администрации района. При этом собственник реконструируемого помещения в случае причинения неудобств или нанесения ущерба соседям совместно с заинтересованными органами определяет размер ущерба и компенсирует этот ущерб в соответствии с действующим законодательством.

2.6 Для получения разрешения на реконструкцию и перепланировку необходима проектно-расчетная документация, разработанная специализированной организацией, имеющей лицензию на данный вид работ, в случаях:

• устройства проемов в несущих стенах и перегородках;

• изменения конструкций перегородок и полов, монтажа дополнительного оборудования, влекущего увеличение нагрузок на перекрытия;

• изменения в системе центрального отопления (включая замену отопительных приборов, установку дополнительных, а также приборов другого типа или марки);

• изменения в системе электроснабжения жилых помещений.

2.7 Собственники жилых помещений, арендаторы или иное лицо по поручению собственника, желающие провести реконструкцию либо перепланировку (далее заявитель) обязаны уведомить об этом собственников и пользователей смежных с ними помещений, а также направить заявление балансодержателю дома с при­ложением перечня прилагаемых организационно-технических мероприятий и копий поэтажного плана технического паспорта здания, переустраиваемого помещения, смежных с ним помещений и необходимых проектно-расчетных материалов.

2.8 Балансодержатель жилого дома обязан в течение одного месяца со дня поступления заявления о реконструкции или перепланировке:

• проверить наличие необходимых согласований по перечню организационно-технических мероприятий и проектно-расчетных материалов (см. пп. 2.3-2.6);

• определить техническое состояние помещений, смежных с переустраиваемой квартирой, и оформить соответствующие акты;

• определить, не ущемляются ли в результате реконструкции или перепланировки права и законные интересы жильцов дома;

• направить заявителю мотивированное заключение о возможности заявленной перепланировки или реконструкции с приложением заверенных копий поэтажных планов и экспликации помещений, подлежащих перепланировке или техническому перевооружению, а также примыкающих помещений и аналогичных помещений на выше- и нижерасположенных этажах;

• предоставить технические условия (в том числе схему установки с техническим оборудованием при необходимости), при выполнении которых данные перепланировки или реконструкции допустимы, и внести предложения о режиме производства работ.

2.9 Заявитель предоставляет в местную администрацию следующие документы:

• заявление;

• техническое описание (план) существующих помещений и эскиз с перечнем организационно-технических мероприятий, согласованный с РУИОиС и отделом архитектуры и градостроительства администрации района;

• заключение ЖКХ о технической возможности намечаемых работ или в случаях, предусмотренных в п. 2.6, проектно-расчетную документацию на перепланировку и реконструкцию, выполненную проектной организацией, имеющей лицензию на данный вид работ;

• справку о регистрации граждан, свидетельство о собственности на жилое помещение или договор найма (социального найма) или аренды;

• письменное согласие на перепланировку или реконструкцию жилого помещения собственников, совершеннолетних членов семьи (постоянно проживающих с ним граждан);

• письменное согласие пользователей смежных помещений на устройство тамбура перед входом в квартиру и порядок оплаты за использование площади образуемого тамбура, согласованный с балансодержателем;

• заключение государственной экспертизы, если проект затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности.

2.10 Решение на проведение реконструкции или перепланировки помещения оформляется местной администрацией до производства работ при наличии согласования рабочего проекта со следующими организациями:

- санэпиднадзор;

- Госпожнадзор;

- служба заказчика;

- отдел архитектуры и градостроительства;

- Комитет по управлению имуществом (при необходимости);

- балансодержатель жилого дома;

- Комитет по экологии (при необходимости);

- ГИБДД (при необходимости);

- службы инженерного обеспечения (при необходимости)

- автор проекта жилого здания (при необходимости).

2.11 В случае, если при реконструкции изменяется фасад зда­ния и затрагиваются его конструктивные элементы, обязательно требуется оформить в установленном порядке разрешение на строительство в отделе архитектуры и градостроительства адми­нистрации района.

2.12 Срок рассмотрения местными администрациями заявле­нии о перепланировке или реконструкции помещений и оформле­ния разрешения не может превышать одного месяца без учета времени проведения технической экспертизы проектных решений в специализированных организациях.

2.13 Заявитель после завершения работ обязан зарегистриро­вать изменения в Бюро технической инвентаризации (БТИ).