- •Глава 3.
- •3.1. Гражданское законодательство и муниципальное право
- •3.1.1. Источники гражданского права
- •3.1.2. Гражданское законодательство
- •3.1.3. Законодательство о хозяйственной деятельности
- •3.1.4. Система нормативных актов гражданского права
- •3.1.5. Приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости
- •3.1.6. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты
- •3.1.7. Предоставление земельного участка для строительства
- •3.1.8. Разрешение на строительство
- •3.1.9. Строительство застройщиком с целью приобретения права собственности
- •3.1.10. Документы для регистрации права застройщика
- •3.1.11. Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости
- •3.1.12. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов
- •3.1.13. Жилищные накопительные кооперативы
- •3.1.14. Особенности приобретения и регистрации прав на объекты, возведенные на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства
- •3.1.15. Приобретение и регистрация прав на незавершенные строительством объекты
- •3.1.16. Правовая экспертиза объектов жилищного строительства
- •3.1.17. Муниципальное право Российской Федерации
- •3.2. Система заявительных и разрешительных процедур, связанных с проектом и эксплуатацией недвижимости
- •3.2.1. Получение прав на частные объекты недвижимости
- •3.2.2. Порядок выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости
- •3.23. Обеспечение строительства проектно-сметной документацией а. Состав проектно-сметной документации на строительство и порядок ее разработки
- •3.2.4.0 Порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве
- •3.3. Юридическое сопровождение инвестиционного проекта
- •3.3.1. Собственность и право собственности, «триада» правомочий
- •3. Проблема "доверительной" и "расщепленной собственности"
- •3.3.2. Исключительные права (интеллектуальная собственность) а. Понятие интеллектуальной деятельности и ее результата
- •3.3.3. Доверительное управление имуществом а. Доверительное управление как институт обязательственного права
- •3.3.4. Аренда
- •3.3.5. Договор купли-продажи
- •3.3.6. Финансовая аренда (лизинг)
- •3.3.7. Коммерческая концессия (франчайзинг)
- •3. Обращение взыскания на заложенное имущество
- •3.4. Защита прав, связанных с недвижимостью
- •3.4.1. Защита права собственности и иных вещных прав а. Понятие защиты вещных прав
- •3.4.2. Вещно-правовые иски а. Виндикационный иск
- •3.4.3. Защита права собственности по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве
- •3.4.6. Проблемы, связанные с государственной регистрацией вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость)
- •3.4.7. Недвижимость и юридические дефекты
- •3.4.8. Независимая экспертиза - эффективный инструмент разрешения конфликтов между участниками строительства
- •3.5. Правовой мониторинг
- •3.5.1. Правовое обеспечение рынка недвижимости
- •3.5.2. Право и саморегулирование
- •3.5.3. Правовой мониторинг в сфере оборота земельных участков
- •3.5.3. Правовой мониторинг в сфере оборота земельных участков
- •3.6. Условный пример
- •Вопросы для самоконтроля
Глава 3.
ПРАВОВЫЕ ЭКСПЕРТИЗЫ
Тема правовых экспертиз занимает особое место в целом в управлении недвижимостью и в частном разделе экспертиз недвижимости. Это происходит вынужденно, т.к. правовые экспертизы не только находятся в правовом поле действующего законодательства, но и (в отличие от других видов экспертиз) происходят из правового поля и направлены на его изучение.
Сама специальность «Экспертиза и управление недвижимостью» появилась в нашей стране сравнительно недавно, и ее дисциплины продолжают формироваться. При этом категории и термины дисциплин, в основном, заимствованы из различных разделов теоретических и практических знаний, таких как организация строительства, эксплуатация, экономика, управление, юриспруденция и других. Проводя аналогию с юриспруденцией, необходимо особо отметить, что строгие юридические термины и понятия, основанные на многовековом опыте существования права, не всегда корректны при введении их в лексикон практических дисциплин.
Так, например, практикующие юристы трактуют широкое понятие правовая экспертиза как определение правовых возможностей субъекта в действующем правовом поле. Более узкое понятие юридическая экспертиза - это изучение оснований, прав и обязанностей субъекта в отношении объекта собственности. При этом конкретных продуктов юридической деятельности не так уж и много - по заказу собственника юрист может произвести разовые действия и подготовить заключение по представленным документам или справку о необходимых действиях. Может также осуществляться длительный процесс юридического представительства (или сопровождения) интересов субъекта (собственника). При сравнении с такими областями практической деятельности как строительство или управление недвижимостью напрашивается аналогия в необходимых и выполняемых действиях:
-для длительных процессов юридическое инспектирование
представительство = (надзор)
(сопровождение) в строительстве
-для разовых работ
заключение, экспертиза,
справка о необходимых = предписание на
действиях производство работ
Кроме того, юристы весьма ревниво относятся к термину экспертиза, хотя бы и по его предмету. Действительно, что должно подвергаться юридической экспертизе - комплект документов? объект недвижимости? действия собственника?
И, наконец, стоит отметить существующий институт экспертов, производящих экспертизы для судов, и по решению судов. Эта область деятельности, судебная экспертиза, имеет отдельную трактовку в действующем законодательстве, и не относится к излагаемой здесь тематике, пусть даже она и касается в каком-то конкретном случае объекта недвижимости.
С точки зрения^ участника рынка недвижимости экспертиза - более широкое и упрощенное понятие. Практически, это любое исследование вопросов, связанных с инвестиционно-строительным проектом, управлением объектом недвижимости, то есть всем жизненным циклом объекта. А последний буквально «находится» в правовом поле, и любое заключение содержит правовые вопросы.
В связи с изложенным, в рамках настоящей главы, следует учитывать вопрос терминологии, и целый ряд вводимых понятий и определений принимать в контексте излагаемого материала. Иначе говоря, «более упрощенно» для приложения к специальности, чем это вводится в юриспруденции.
Перед изложением собственно состава правовых экспертиз попытаемся кратко определить их место в практической деятельности.
Строго обязательным условием всех вариантов использования недвижимости и ее рыночного оборота является их соответствие действующим правовым нормам. Любой объект недвижимости включен в «правовое поле» на всем протяжении своего жизненного цикла. В связи с этим, обязательным элементом системы экспертиз недвижимости, являются правовые экспертизы. Содержание этих экспертиз в общем случае можно определить, как установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении конкретного объекта недвижимости.
Взаимосвязь правовых экспертиз с техническими, экологическими, экономическими и управленческими очевидна.
Правовые экспертизы представляют интерес с точки зрения создания общей модели использования специальных знаний для юридических целей в условиях меняющейся правовой действительности. Представляется актуальным комплексное исследование правовых экспертиз как основной формы использования специальных знаний в гражданском процессе в условиях меняющейся правовой действительности и действия нового Гражданского процессуального кодекса РФ.
Специальные знания могут быть использованы в различных формах, поэтому важно определить данное понятие как процессуальную категорию, что возможно с учетом двух критериев:
а) специального, отражающего внутреннюю специфику содержания— данного явления;
б) юридического, предполагающего определенную форму "включения" специальных знаний в норму права.
Применительно к экспертизе можно говорить о том, что такое усмотрение должно строиться на объективных предпосылках, к которым мы относим:
1) включенность в норму материального права, предположительно подлежащую применению по делу, специальных элементов в определенной форме (правовая предпосылка);
2) уровень развития научных знаний, позволяющий при помощи специальных методик устанавливать факты предмета экспертизы (специальная предпосылка);
3) связь между возможным предметом экспертизы и искомым юридическим фактом (логическая предпосылка).
Указанные предпосылки являются также и критериями, позволяющими отграничить обыденное и специальное знание в конкретной ситуации, связанной с определением потребности в применении специальных знаний в форме правовой экспертизы.
Создание объектов недвижимости (девелопмент) представляет собой сложный конгломерат взаимоотношений участников инвестиционного процесса, строительного комплекса и пользователей строительной продукции
Взаимоотношения участников девелопмента (помимо договорных отношений) регламентируются действующими источниками права (законами и другими правовыми нормами, СНИП, ГОСТ), проектами, методическими пособиями и указаниями и другими нормативными и методическими документами.
Сложность правовых экспертиз объясняется так же большим количеством их видов.
Предметом экспертизы могут быть:
• на стадии подготовки проекта и выполнения заявительных и разрешительных процедур:
• юридические вопросы увязки законодательства разных уровней;
• соответствие выполняемых процедур действующему законодательству;
• на стадии строительства: - соответствие строительной продукции функциональному назначению;
- качество, стоимость и вид строительных работ и материалов;
- выполнение сторонами договорных обязательств;
• раздел имущества (недвижимости) в бракоразводных процессах;
• хищение материальных ценностей при производстве строительных и ремонтных работ;
• нарушение правил техники безопасности.
• на стадии оформления прав собственности и введения объекта в эксплуатацию:
- создание пакета документов на объект с целью его государственной регистрации и др.
Перечисленные особенности инвестиционного процесса и многочисленные виды строительных экспертиз позволяют говорить о том, что пока не достаточно исследованы и разработаны методы проведения правовых экспертиз.