Комментарии экспертов:

Манакова Татьяна Александровна, руководитель юридического отдела юридического бюро «Падва и Эпштейн» (г. Москва)

Судебная практика по подобным спорам обширна и единообразна. ВАС РФ уже давно высказал свою позицию в информационном письме от 28.01.2005 № 90 (далее – Информационное письмо), и суды следуют его указаниям.

Но бывает, что банки проигрывают борьбу против недобросовестных заемщиков и залогодержателей. В основе одной из схем – уклонение залогодержателя от обязанности внесения в ЕГРП сведений о возникновении ипотеки в силу закона (если право залога объекта недвижимого имущества возникает в отсутствие отдельного договора об ипотеке, только на основании положений кредитного договора). Далее залогодержатель отчуждает объект ипотеки путем заключения нескольких последовательных сделок. В итоге имущество оказывается у добросовестного приобретателя, который в связи с отсутствием соответствующих записей в ЕГРП не мог знать о наличии обременения. В такой ситуации суды отказывают в обращении взыскания на предмет ипотеки (п. 9 Информационного письма).

Наумова Людмила Николаевна, заместитель начальника управления юридического сопровождения ипотечного кредитования коммерческого банка (г. Москва)

Долгое время суды признавали ипотеку прекратившейся при отсутствии на то воли залогодержателя по формальным основаниям. Впоследствии ВАС РФ признал, что не влекут прекращения ипотеки: достройка объекта незавершенного строительства (п. 1 Информационного письма), раздел или иное преобразование предмета ипотеки и изменение обеспечения обязательства (п. 10, 13 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», далее – Постановление № 10).

Данное дело продолжает обозначенную тенденцию. Но теперь основным способом освободить имущество от ипотеки остается признание договора ипотеки недействительной сделкой или договора незаключенным. В отношении залога движимого имущества тенденция прямо противоположная: отчуждение заложенного имущества добросовестного приобретателя влечет отказ в обращении взыскания (п.  9 Постановления № 10).

Комментарий редакции:

Президиум Высшего арбитражного суда РФ пресек использование одного из способов «стряхивания» залога – юридической гибели предмета ипотеки. Однако, как отмечают эксперты, данная проблема окончательно еще не решена.

НОВОСТИ

Прецеденты месяца

Роман Валерьевич Речкин  старший партнер, руководитель отдела правовых споров Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С», магистр частного права (г. Екатеринбург)

Президиум ВАС РФ разрешил споры о приватизации и аресте недвижимости, на очереди – вопрос о неустойке

Поручитель не имеет самостоятельных обязательств перед кредитором, а лишь исполняет обязательство должника?

Судьи Высшего арбитражного суда РФ передали на рассмотрение в порядке надзора спор по иску банка к поручителям по долгам заемщика. Одно из требований – взыскание с поручителей помимо неустойки по основному договору, который не исполнил должник, еще и отдельной неустойки за просрочку исполнения их собственных обязательств. Суд первой инстанции удовлетворил требования банка о взыскании с поручителей, кроме основной задолженности заемщика с учетом пени, еще и неустойки по договору поручения. Однако суды апелляционной и кассационной инстанций эту позицию не поддержали, придя к выводу, что обязательство поручителей не является самостоятельным, а представляет собой лишь исполнение данными лицами обязательства основного должника. Поэтому объем ответственности поручителя не может быть больше, чем объем ответственности основного должника. Предусмотренная в договоре поручительства неустойка фактически представляет собой двойную ответственность.

Определение от 20.07.2011 № ВАС-7242/2011

Процедура конкурсного производства снимает любые аресты, наложенные на имущество. Организация купила на торгах недвижимость, однако не смогла зарегистрировать право собственности на него, потому что на данный объект был наложен арест в рамках уголовного дела. Покупатель решил оспорить отказ УФРС. Суды первой и апелляционной инстанции сочли, что с момента признания должника банкротом и открытия конкурсного производства все ранее наложенные аресты на его имущество снимаются (ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ). Кассация же указала, что отменить аресты, наложенные в рамках уголовного дела, может только лицо или орган, в производстве которого такое дело находится (ст. 115 УПК РФ). Но Президиум ВАС РФ постановление кассационной инстанции отменил, а судебные акты нижестоящих судов оставил в силе.

Определение от 11.04.2011 № ВАС-17219/2010, дело рассмотрено Президиумом 21.06.2011

Муниципалитеты не вправе ограничивать условия выкупа недвижимости.Субъект малого предпринимательства обратился в муниципалитет с заявлением о выкупе арендуемого имущества, но получил отказ, мотивированный тем, что имущество не включено в прогнозный план приватизации. Арбитражные суды трех инстанций поддержали муниципалитет. Но Президиум ВАС РФ отменил данные решения и пояснил, что Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ содержит исчерпывающий перечень условий, дающих арендатору право на приобретение имущества.

Определение от 25.03.2011 № ВАС-337/2011, дело рассмотрено Президиумом 14.06.2011

НОВОСТИ

Цена вопроса