Тема 3. Изменение правового режима жилого и нежилого помещения. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. Переустройство и перепланировка жилого помещения.

1. Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. Ограничения, установленные законодательством.

2. Порядок изменения правового режима жилых и нежилых помещений. Документы, представляемые заявителем для осуществления перевода жилого помещения в нежилое. Срок принятия решения о переводе. Документ, подтверждающий окончание перевода.

3. Основания и порядок отказа в изменении правового режима жилых и нежилых помещений. Ответственность за нарушение порядка и правил перевода жилых помещений в нежилые.

4. Понятие переустройства и перепланировки жилого помещения.

5. Порядок согласования переустройства и перепланировки жилого помещения. Документы, представляемые заявителем для осуществления для осуществления переустройства или перепланировки. Срок принятия решения о согласовании переустройства и перепланировки. Документы, являющиеся основанием для начала работ по переустройству и перепланировке и подтверждающие окончание переустройства и перепланировки.

6. Основания и порядок отказа в согласовании переустройства и перепланировки.

7. Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения. Правовые последствия указанных действий.

Задача 1

Семья Меньшовых проживает в квартире на первом этаже многоэтажного дома. Члены семьи решили купить себе квартиру на другом этаже, а занимаемую ими жилую площадь продать организации для использования под офис. Однако организация выражает сомнения в законности такой сделки и просит Меньшовых перевести жилое помещение в нежилое.

Меньшовы обратились к юристу с вопросом, каким образом можно перевести жилое помещение в нежилое.

Какое разъяснение должен дать юрист? Опишите порядок изменения правового режима жилых и нежилых помещений. Перечислите документы, необходимые для осуществления такого изменения, сроки принятия решения уполномоченным органом. Укажите документ, подтверждающий окончание перевода жилого помещения в нежилое.

Задача 2.

Иванов В., проживая в приватизированной квартире 5-этажного муниципального жилого дома в городе Кемерово, осуществляя ремонт квартиры, заменил сантехнику, дверной проем из кухни в коридор заложил кирпичом, одновременно оборудовав вход в кухню из гостиной, убрал темные кладовые в коридоре, заменил электропроводку.

При переоформлении права собственности на квартиру на своего сына, для представления выписки их технического паспорта и поэтажного плана, он обратился в организацию технической инвентаризации. Однако, работник БТИ, осмотрев квартиру, отказался представлять указанные документы, указав, что все произведенные Ивановым действия являются самовольными переустройством и перепланировкой.

Иванов В. обратился в суд с жалобой на действия организации технической инвентаризации.

Что понимается под переустройством жилого помещения, а что является его перепланировкой? Попадают ли все совершенные Ивановым действия под понятия переустройства, либо перепланировки? Каковы последствия самовольного переустройства (перепланировки)? Оцените правовую позицию сторон. Решите дело.

Задача 3.

Васильев, собственник 3-х комнатной квартиры в 5-этажном жилом доме, решил объединить туалет и ванную комнату в квартире в единый санузел. Попадают ли его действия под понятия переустройства или перепланировки? Какие в таком случае действия должны быть осуществлены Васильевым? В каком порядке осуществляется согласование переустройства (перепланировки) жилого помещения. Какие документы при этом представляются? Каковы основания для отказа в согласовании переустройства (перепланировки)? Чем подтверждается завершение переустройства и перепланировки?

Задача 4.

Петров К., проживая с женой и ее ребенком от первого брака в 4-х комнатной квартире, принадлежащей ему на праве собственности. При этом одну комнату он сдал по договору найма в пользование Крылову сроком на 3 года. Квартира расположена на втором этаже 5-ти этажного дома.

В августе 2005 года Петров приобрел еще одну квартиру улучшенной планировки, состоящей из 3-х комнат в 9-этажном доме, в связи с чем принял решение осуществить перевод 4-комнатной квартиры в нежилую и расположить там обувную мастерскую. Обратившись в органы местного самоуправления с заявлением о переводе в органы местного самоуправления. При этом к заявлению он приложил проект переустройства жилого помещения с оборудованием отдельного входа с улицы. Однако, через месяц он получил отказ в переводе со ссылкой на то, что такой перевод нарушил бы нормы жилищного законодательства.

Петров обратился в суд с жалобой на действия органа местного самоуправления.

Какими обстоятельствами мог быть обусловлен отказ органов местного самоуправления в осуществлении перевода? При каких условиях допускается перевод жилых помещений в нежилые. Какие при этом установлены ограничения законодательством?

Правомерен ли отказ органа местного самоуправления? Каковы основания и порядок отказа в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот?

Задача 5

1. Орлов - собственник двухкомнатной квартиры, выполнил демонтаж перегородки между ванной комнатой, туалетом, заложил один из существующих дверных проемов в санузел, оборудовал совмещенный санузел, выполнил проем в несущей стене между кухней и общей комнатой. После этого он обратился в инспекцию Государственного архитектурно-строительного надзора с просьбой принять выполненные ремонтно-строительные работы и подписать акт о завершении перепланировки квартиры, однако в инспекции ГАСН сообщили, что он выполнил самовольную перепланировку и после уплаты штрафа рекомендовали обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении квартиры в перепланированном состоянии, поскольку данная перепланировка не нарушает права и законные интересы других граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью. Каков порядок переустройства жилых помещений? Каковы последствия переустройства, проведенного Орловым? Соответствуют ли закону рекомендации инспекции?

Нормативные правовые акты

1. Жилищный Кодекс РФ от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (ред. от 13.05.2008).

2. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 № 195-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 20.12.2001 (ред. от 10.08.2008).

3. Федеральный Закон от 29 декабря 2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» (ред. от 01.12.2007).

4. Градостроительный кодекс РФ. Принят ГД ФС РФ 29.12.2004 (ред. от 22.07.2008).

5. Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» (ред. от 21.09.2005).

6. Постановление Правительства РФ от 10.08.2005 № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».

7. Постановление Правительства от 10 августа 2005 № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».

8. Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения». (ред. от 21.09.2005).

9. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» (ред. от 02.08.2007).

10. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176. //Российская газета. 23 октября 2003.

11. Приказ Минземстроя РФ от 4 августа 1998 № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» (ред. 04.09.2000) 12. Ответы на вопросы о практике применения судами кодекса РФ об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных федеральных законов, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005. //Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 3.

13. Постановление Администрации г. Кемерово от 22 августа 2005 № 84 «Об утверждении Положения о согласовании и проведении переустройства и (или) перепланировки жилых помещений на территории г. Кемерово».

14. Решение Кемеровского городского Совета народных депутатов (двадцать второе заседание) от 27.06.1997 «О Положении «Об управлении муниципальным жилищным фондом и учете жилищного фонда в г. Кемерово» (ред. от 28.10.2005)

16. Решение Кемеровского городского Совета народных депутатов (двадцать второе заседание) от 29 января 1999№ 119 «О временном положении о порядке изменения назначения зданий и помещений, их реконструкции, переоборудования и перепланировки».

Дополнительная литература:

1. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. //Томск. Изд-во Том. гос. ун-та. 2002. С. 25-112.

2. Лапач В.А. Изменение назначения жилого помещения: некоторые правовые вопросы. //Закон. август 2006. С. 18-23.

3. Малета С.Е, Мордасов Е.В. Последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения. //Российская юстиция. 2005. № 5. С. 18-20.

4. Сергеев А.П. Жилищное право. //М. КНОРУС. 2006. С.16-34.

5. Шалыгин Б.И. Ответственность за административные правонарушения в сфере жилищных отношений. // Жилищное право. 2007. № 2. С. 37-63.

6. Шешко Г.Ф. К вопросу об административной ответственности за нарушения в сфере жилищных правоотношений. //Жилищное право. 2006. № 6. С. 33-37.

См. также литературу к Теме 3.