Стадии градостроительной деятельности и основные документы, отражающие их результаты

Территория города подразделяется на однородные по каким-либо признакам выделы (зоны) в результате административно-территориального и кадастрового деления, территориального планирования и градостроительного зонирования. Административно-территориальное деление городов проводится в целях организации системы управления и предусматривает разграничение городской территории на районы (административные округа) со своими административными органами. Основным инструментом регулирования землепользования в процессе градостроительства является зонирование (правовое, градостроительное, территориально-экономическое). Под зонированием подразумевается как сам процесс выделения зон по определенному принципу в составе территории города, так и результат этого процесса в виде границ зон, отображенных в форме текстового описания или картографическим способом. В условиях развитого рынка большое значение получает правовое зонирование, т.е. подразделение городской территории на зоны с различным правовым режимом использования земель и определенными для всех находящихся в них участков правилами использования и строительного изменения недвижимости. К основным правилам относятся виды разрешенного использования объектов недвижимости, предельные показатели площади и линейных размеров земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства (высота и этажность построек, плотность и интенсивность застройки участка и т.п.). Механизм зонирования направлен на уменьшение вероятности конфликта между различными видами городской деятельности. В рыночной экономике зонирование земель - устойчивая форма контроля за использованием территории, средство политической власти В российских условиях переходного к рынку периода аналогом правового зонирования является территориальное планированиеи градостроительное зонирование (Градостроительный…, 2004). Основным документом территориального планирования городского населенного пункта является генеральный план городского округа. В процессе территориального планирования городской территории устанавливаются зоны с различным статусом. Функциональные зоны – это зоны с определенным функциональным назначением (процесс их установления ранее обозначался термином «функциональное зонирование», ныне считающимся устаревшим). К зонам с особыми условиями использования территорий относятся охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия и памятников истории и культуры, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, а также зоны охраняемых объектов. Градостроительное зонирование осуществляется в целях определения территориальных зон, в границах которых правилами землепользования и застройки устанавливаются единыеградостроительные регламенты. Последние включают: виды разрешенного использования земельных участков и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства; предельные размеры земельных участков; предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на этих участках. Примеры и характеристика функциональных и территориальных зон приведены в § 4. Градостроительное зонирование в Москве законодательно (1998) включает, в качестве составных частей, установление обязательных требований к функциональному использованию (функциональному назначению), застройке (строительному назначению), ландшафтной организации (ландшафтному назначению) планировочных районов, кварталов, участков территории города. Функциональное использование (назначение) городских территорий - наиболее общая форма учета разнообразных требований к рациональному землепользованию, характеризующаяся разрешенным использованием земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. При этом учитывается комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка и его предельные размеры, условия сохранения историко-культурной ценности и своеобразия городской среды, природоохранные и санитарно-гигиенические требования и требования к повышению эффективности использования земель, и т.п.). Фактическое осуществление на территории города тех или иных видов деятельности в соответствии с функциональным назначением отражается на схемах и планах существующего функционального использования территории; рекомендуемые обязательные требования и ограничения функционального использования территории отражаются в виде документов перспективного функционального назначения территории. Строительноеиландшафтное назначение определяют более конкретные возможности строительства и охраны земель на территории города. Строительное назначение устанавливает тип застройки, характеризуемый показателями плотности застройки и высоты зданий и сооружений в пределах указанной территории. Ландшафтное назначениеустанавливает тип организации поверхности земли, характеризуемый соотношением площадей застроенной поверхности, поверхности с растительным покровом, незастроенной поверхности с искусственным покрытием в пределах указанной территории. Территориально-экономическое (оценочное) зонирование проводилось на начальном этапе земельной реформы для дифференциации территории города на однородные по оценочным характеристикам зоны и установления в них единых базовых ставок земельных платежей. В настоящее время не проводится, т.к. государственная кадастровая оценка земель осуществляется на основе кадастрового деления. Кадастровое деление территории городов ведется в целях структурирования земельно-имущественного комплекса города и однозначной идентификации объектов недвижимости на его территории при регистрации прав и управлении территорией. Территория городов соответствует уровню кадастровых округов (в случае городов Москвы и Санкт-Петербурга – субъектов Федерации) или кадастровых районов. Внутри города выделяют кадастровые районы, кадастровые кварталы и земельные участки (Правила…, 2000).  Различные виды деления и зонирования городской территории - процессы непрерывные, непрекращающиеся во времени. Изменения в состоянии городской среды приводят к необходимости периодического обновления результатов того или иного вида зонирования. Исходя из этого, необходимо осуществлять мониторинг процесса зонирования городской территории, включающий пять стадий: Ведение эталона описания границ тех или иных зон;

1. Установление регламентов внесения изменений в эталоны;

2. Установление изменений в описании границ;

3. Внесение изменений в описании границ в эталоны;

4. Распространение рабочих копий обновленных эталонов с внесенными изменениями.

62. РЕКОНСТРУКЦИЯ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ: ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ, ТРЕБОВАНИЯ.

Цель градостроительной деятельности в процессе реконструкции – сохранение и развитие сложившейся среды ценных городских территорий.

задачи.

1. является разуплотнение их центральных частей

2. решение транспортной проблемы;

3. архитектурные задачи реконструкции крупных городов заключаются в создании архитектурных ансамблей магистральных улиц, набережных и площадей при возросшей масштабности застройки и проездов;

4. при наличии памятников истории и культуры – их сохранение и создание условий наилучшего обозрения;

5. охрана и улучшение окружающей среды и природного ландшафта;

6. всемерное ограничение численности населения крупных городов;

7. создание условий для обеспечения беспрепятственной доступности объектов обслуживания в зонах застройки различного функционального назначения, зонах рекреации, а также в местах пользования транспортными коммуникациями, сооружениями, устройствами и пешеходными путями.

Требования.

Реконструкция городской застройки с учѐтом доступности для инвалидов и других маломобильных групп населения

1. Реконструкция городской застройки выполняется с обязательным учѐтом требований основных принципов формирования безопасной и удобной для инвалидов городской среды с созданием условий для обеспечения беспрепятственной доступности объектов обслуживания в зонах застройки различного функционального назначения, зонах рекреации, а также в местах пользования транспортными коммуникациями, сооружениями, устройствами и пешеходными путями.

При этом следует учитывать не только физическую и пространственную, но и информационную доступность объектов.

При создании доступной для инвалидов среды следует учитывать:

1. возможность беспрепятственного передвижения с помощью трости, костылей, кресла-коляски, собаки-проводника, а также использование индивидуальных, специализированных и общественных средств транспорта;

2. создание внешней информации – визуальной, звуковой и осязательной (тактильной);

3. размещение специализированных обслуживания при различных формах собственности на недвижимость;

4. создание пространственно взаимосвязанных зон, в пределах которых обеспечивается доступность всех зданий и сооружений, а также необходимая для инвалидов информационная среда.

Конечной целью является полная реконструкция сложившейся городской среды, всех еѐ элементов с учѐтом потребностей инвалидов и других маломобильных групп населения.

2. В жилых зонах центральных районов города в условиях, как правило, выборочной реконструкции необходимо поэтапное формирование доступной (безбарьерной) среды, предусматривая:

1) обеспечение удобных и безопасных пересечений транспортных и пешеходных путей, в том числе в разных уровнях;

2) развитие сферы услуг, предоставляемых учреждениями торговли, общественного питания и досуга, ориентированных на удовлетворение потребностей всех групп населения, в том числе инвалидов и других маломобильных групп населения;

3) многообразие жилищного фонда и возможность его приспособления для нужд инвалидов (отремонтированные дома исторической застройки небольшой этажности, расселяемые и ремонтируемые коммунальные квартиры в «доходных домах», новые корпуса в комплексе с сохраняемыми постройками).

В исторических зонах городов в процессе реконструкции должна быть обеспечена доступность объектов социальной инфраструктуры для живущих в этих районах инвалидов и маломобильных групп населения, а также доступность памятников истории, культуры и архитектуры, культовых зданий для всех людей, включая инвалидов, в том числе приезжающих из других районов.

В историческую среду жилых зон рекомендуется включать центры социального обслуживания и частные пансионаты на 30-50 чел.)

3. Районы массовой жилой застройки 60—80-х годов составляют основу срединных и периферийных зон городов. Эти районы рассматриваются при их реконструкции как территориально-структурный резерв улучшения городской среды с полноценной реализацией комплекса мер по созданию доступной среды для инвалидов.

В проектах реконструкции этой застройки следует предусматривать следующее:

1. нормативную насыщенность учреждениями обслуживания;

2. возможность переустройства жилищ с учѐтом потребностей инвали-дов;

3. создание территориальных резервов для размещения рекреационных устройств и гаражей для инвалидов.

В районах существующей индивидуальной усадебной застройки рекомендуются следующие мероприятия:

1. в комплексе с общественным центром района целесообразно разме-щение центра социального обслуживания с дневным пребыванием инвалидов и пожилых людей;

2. размещение малых центров обслуживания;

3. размещение малых предприятий, в которых может быть использован труд инвалидов;

4. улучшение или замена покрытий пешеходных тротуаров и улиц.

Пешеходные пути к объектам повседневного обслуживания инвалидов не должны пересекаться в одном уровне с городскими магистралями. На районных магистралях и жилых улицах допускается устройство наземных переходов, оборудованных сигнализацией, либо создание перед переходом искусственно неровной дороги с установкой знака «Неровная дорога», вынуждающая водителей сбавлять скорость до 30км/час.

При реконструкции с заменой жилого фонда рекомендуется выбирать такие типы жилых домов для нового строительства, в которых все квартиры в случае необходимости могут быть переоборудованы с учѐтом потребностей инвалидов, и размещать эти дома целесообразно вблизи объектов посещаемых инвалидами.

63. РЕКОНСТРУКЦИЯ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ: НАПРАВЛЕНИЯ, ПОДХОДЫ, СРЕДСТВА.

Основные направления реконструкции городских территорий: 

1) улучшение планировочной структуры города в результате реконструкции промышленных предприятий с использованием внутренних территориальных и производственных ресурсов; 

2) ликвидация чересполосного размещения жилья, промышленных предприятий и объектов КПО с преобразованием на сугубо промыслу; 

3) создание новых промышленных районов или промышленных узлов на периферии городов или у них городах–спутниках; 

4) объединение мелких промышленных предприятий, энергетических и транспортно-складских объектов на основе блокирования и кооперирование.

По степени вмешательства реконструктивные мероприятия могут быть двух видов: комплексная реконструкция и локальная реконструкция (модернизация).

Комплексная реконструкция включает совершенствование функционального использования, инженерного оборудования территории, организации транспортного и пешеходного движения, переоборудование и капитальный ремонт сохраняемых зданий, реставрацию всех историко-культурных и архитектурных памятников в пределах участка, новое строительство, снос ветхих строений и расчистку дворов, благоустройство и озеленение территории, внешнее оформление, рекламу, освещение.

В случаях, когда радикальные меры не требуются ввиду хорошего состояния старой застройки, применяется локальная реконструкция. Она осуществляется в основном методами ремонта и переоборудования, с незначительным объемом нового строительства или совсем без него.

Размеры территории, для которой составляется комплексная программа сохранения и обновления, в условиях центра крупного города должны быть не менее 20 - 30 га. Комплексные программы сохранения и обновления подвергаются систематической корректировке (раз в 10-12 лет).

Программа включает обобщенный градостроительный анализ ситуации (историко-культурную подоснову, анализ городского ландшафта и застройки, функциональный анализ, коммуникационный анализ), сценарий обновления - описание общей направленности, принципиальных положений и важнейших ограничений реконструкции на всей территории обновления, обоснования экономической эффективности мероприятий, перечень участков, намеченных к реконструкции.

Важным компонентом программы является анализ существующей застройки (классификация старой застройки города).

64. РЕКОНСТРУКЦИЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ: ПРОБЛЕМЫ, ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ, ТРЕБОВАНИЯ.

РЕКОНСТРУКЦИЯ комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности) или его назначения (функции) и осуществляемых в целях улучшения условий увеличения объема или количества услуг.

цели и задачи реконструкции жилых зданий.

1. обеспечение сохранности основных фондов не­производственной сферы

2. предотвращение их преждев­ременного выхода из эксплуатации и сноса

3. их переустройство с целью частичного или полного изме­нения функции

4. улучшения их потребительских ка­честв, повышения комфортности проживания

5. в свя­зи с улучшением застройки городских кварталов, соот­ветствующей возросшим нормативным требованиям жизнедеятельности горожан

6. Появление и развитие рынка жилища требует раз­работки многочисленных проектов реконструкции жи­лого фонда с целью предоставления огромного разнообразия типов жилища, сдаваемого в аренду или приоб­ретаемого в частную собственность.

7. расселение жильцов из коммунальных квартир и создание комфортных условий для посемейного засе­ления

Реконструкция должна носить комплекс­ных характер с учетом требований по перспективному развитию всего города, отдельного квартала и объекта

Проблема реконструкции жилых зданий и комплексов (социальный аспект).

Социально-экономические проблемы:

- перенаселенность жилища;

- начало социального расслоения;

- отсутствие контроля над жилищем (кражи, вандализм);

- отсутствие отношения к жилищу как к своей собственности;

- отсутствие разных форм собственности.

Проблема реконструкции жилых зданий и комплексов (градостроительный аспект).

Проблемы жилищных комплексов:

- образно разрушена городская структура;

- неудовлетворительное функциональное зонирование;

- наличие пустующих, неосвоенных территорий;

- отсутствие мест для парковки и хранения автомобилей;

- недостаток объектов обслуживания и отдыха (социальной инфраструктуры).

Проблема реконструкции жилых зданий и комплексов (вопросы конструкции и эксплуатации).

Проблемы в планировке квартир:

- устарели планировочные схемы (коммунальные квартиры, совмещенные санузлы, проходные комнаты, маленькие кухни);

- низкие стандарты квартир (6 м2 на чел.);

- стандартность планировки (типовые квартиры), ограниченное количество типов квартир;

- несоответствие требования проживания физически ослабленных лиц;

- низкое качество строительства;

- неэффективная теплоизоляция фасадов;

- старые инженерные системы.

Требования.