Ипотека недвижимости.
Ипотека – 1) передача вещи в залог без передачи владения. Обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости; 2) кредит, полученный под залог недвижимости. Институт ипотеки предполагает регистрацию отношений кредитора и должника в специальных документах, имеющих юридическую силу, а также удостоверений прав собственности должника на закладываемую недвижимость.
Ипотека с плавающей ставкой – вид ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.
Ипотека с равномерными выплатами – метод погашения займа, при котором суммы периодических платежей остаются неизменными.
Ипотека с участием («участвующая» ипотека) – ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости или в доходе от реализации недвижимости.
Закладная – документ о передаче определенного права (интереса) на данное недвижимое имущество в качестве гарантии выплаты долга.
Акт передачи – документ, используемый иногда вместо закладной в зависимости от характера законодательства в отношении недвижимости. Удостоверяет передачу титула на землю доверенному лицу (ипотечной компании или банку) в качестве залога, который обеспечивает гарантию выплаты долга на условиях и который возвращается после выплаты долга.
Реституция – восстановление в прежнем правовом имущественном положении;
возвращение собственности законному владельцу.
Левередж – рычаг, использование заемных средств для финансирования недвижимости.
Секьюритизация – выпуск ценных бумаг при финансировании недвижимости, средство повышения ликвидности и снижения транзакцией издержек на рынке недвижимости.
Рента – регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.
Эскроу – подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество1) земельные участки 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Рынок недвижимости в экономической системе
С учетом особенностей недвижимости все внешние факторы, влияющие на рынок недвижимости, могут быть сгруппированы по:
• уровень формирования факторов (национальный, региональный);
• сфера формирования факторов (реальная экономика, финансовый рынок).
Факторы национального уровня:
• уровень экономического развития страны;
• исторические особенности формирования рынка недвижимости;
• господствующие в стране экономические идеология и политика;
• специфика исторического этапа развития экономики страны;
• особенности текущей экономической политики;
• состояние и характерные особенности финансовой системы страны.
Факторы регионального уровня:
экономические:
уровень и динамика доходов населения;
дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;
уровень развития бизнеса и его динамика;
доступность финансовых ресурсов;
состояние альтернативных и смежных рынков;
риски инвестиций в недвижимость;
стоимость строительства;
цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы;
социальные:
уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;
уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;
уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;
уровень и тенденции преступности;
административные:
налоговый режим;
зональные ограничения;
правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию;
правовые и экономические условия совершения;
условия окружающей среды:
уровень развития инфраструктуры;
обеспеченность транспортными сетями;
экологическая обстановка.
В числе отмеченных выше факторов находятся как те, которые характеризуют состояние реального сектора экономики, так и относящиеся к сфере финансового рынка – это является реальным отражением двойственного положения рынка недвижимости в экономике: как составная часть рынка ресурсов рынок недвижимости подчиняется его закономерностям, как инвестиционный актив недвижимость включена в орбиту финансового рынка (рис.).
Зависимость рынка недвижимости от состояния реального сектора экономики проявляется в формировании спроса на рынке.
В свою очередь развитие рынка недвижимости само является фактором, обеспечивающим рост спроса на продукцию смежных отраслей (рынок подрядных работ, строительных материалов, мебели, предметов интерьера).
Мультиплицирующий эффект инвестиций в недвижимость подтверждается и результатами исследований влияния роста производства жилья на общие объемы производства. Мультипликатор жилищного строительства ≈ 2,5.
Связь рынка недвижимости и реальной экономики несет в себе не только положительные, но и отрицательные моменты. Рост доходности инвестиций в недвижимость может оказаться фактором, который будет способствовать оттоку средств из реального сектора экономики, что может снизить темпы его роста.
Эмпирические данные показывают, что циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают по времени с циклами в других отраслях экономики — спад на рынке недвижимости предшествует спаду в экономике в целом, а этап развития рынка недвижимости наступает раньше, чем подъем в экономике.
Это объясняется следующим: