3. Физические характеристики недвижимости.

В литературе по-разному определяются физические характеристики недвижимости, оказывающие наибольшее влияние на специфику рынка недвижимости. К их числу относят материальность, полезность, неоднородность, ста­ционарность, уникальность, неповторимость, износ и пр.

Имея в своем составе в качестве составных частей земельный участок, здания, сооружения и т. д., любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками, как:

• стационарность (привязанность к определенному месту на земной поверхно­сти);

• уникальность (отсутствие абсолютных аналогов);

• долговечность (например, в соответствии с действующими в России строи­тельными нормами выделяются 6 типов жилых зданий со сроками службыот 15 до 150 лет) и длительность создания объектов (сроки строительства могут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет);

• сложность (сочетание в объекте природных и искусственно созданных эле­ментов).

Так, стационарность, привязанность к определенному месту на земле означает, что спрос и предложение, покупатель и продавец, встречаются не на рынке недвижи­мости вообще, а на конкретном, территориальном (локальном) рынке.

Уникальность,невзаимозаменяемость объектов недвижимости влечет за собой и уникальность каждой сделки на рынке. Каждая сделка, как и каждая цена на рынке недвижимости, представляет, собой уникальное по своим характеристикам явление.

Долговечностьнедвижимого имущества определяет то важное обстоятельство, что в течение своей жизни один и тот же объект недвижимости переживает целый ряд экономических подъемов и спадов, которые прямо влияют на уровень спроса на недвижимость.Особенно это заметно на рынке коммерческой недвижимости, одна­ко экономическая конъюнктура (а также политическая и социальная обстановка) оказывает влияние и на спрос на рынке жилой недвижимости.

4. Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Эластичность – мера реакции одного параметра на изменение другого.

К=

Если эластичность 1, то изменение цены на 1%, приведет к изменению спроса или предложения менее чем на 1%.

Если эластичность 1, то изменение цены на 1% приведет к изменению спроса или предложения более чем на 1 %.

Если эластичность =1, темпы изменения цены и спроса/предложения совпадают.

Зависимость спроса и цены обратная, предложения и цены - прямая.

В связи с ростом доходов населения или деловой активности существенно возрастает спрос на недвижимость DD*.

Очевидно, что первой реакцией рынка на этот рост, при невозможности увеличения предложения, должен быть рост цен на недвижимость, что делает привлекательным новое строительство. Значит через определенный период времени (инвестиционно-строительный цикл) на рынок будет выброшено дополнительное количество объектов.

SS*.

При неизменности спроса это приведет к падению цен.

Рис.1.

Длительность реакции предложения на изменение цен на рынке недвижимости наиболее хар-на для рынка вновь создаваемого объекта и в меньшей степени для рынка уже созданных.

Проведенные в США в 80е г 20го века исследования показали, что эластичность спроса по цене на рынке жилья примерно =0,6, т.е. если цена увеличится на 1% спрос упадет на 0,6. Эластичность спроса по доходу 0,3-0,5.

Эластичность спроса по богатству=1, на практикуе это значит, что клиент, имеющий доход на человека в семье 300$ в мес но располаг богатством предпочтительнее клиента с доходом в 500$ без богатства.

Чтобы повысить спрос на рынке недвижимости необходимо создать механизм, позволяющий трансформировать богатство в его текущую платежеспособность.