37.Договор аренды предприятия. Особенности договора аренды предприятия.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за

плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Как вид договора аренды договор аренды предприятия отличает его предмет . Предметом договора аренды предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс ( ч. 2 п. 1 ст. 132 ГК ).

Форма договора аренды предприятия письменная. Договор составляется по правилам п. 2 ст. 404 ГК. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Особенности договора аренды предприятия:

1. Применительно к договору аренды предприятия состав предприятия передаваемого в

аренду определяется договором, а не автоматически в силу действия правил, закрепляющих

состав предприятия как имущественного комплекса ( ст. 132 ГК ). Таким образом, договор

определяет не только порядок и условия передачи предприятия, но и пределы, в которых

передаются отдельные элементы предприятия ( п. 1 ст. 627 ).

2. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц

имуществом, в том числе земельными участками и иными природными ресурсами, производится

в порядке, предусмотренном законодательством.

3. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения ( лицензии ) на занятие

соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено

законодательством. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения

( лицензии ), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами (п. 2 ст. 627 ГК ).

4. Параграфом 5 главы 34 ГК определены характерные для правоотношений аренды

предприятия права и обязанности сторон. Обязанностью арендодателя является подготовка к

передаче предприятия, что среди прочего означает необходимость составления и подписания

передаточного акта. Расходы, связанные с подготовкой передачи предприятия несет сам

арендодатель, если только иное не предусмотрено договором аренды. Арендодатель должен в

письменной форме уведомить кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия

до его передачи арендатору. Отсутствие письменного согласия кредитора на перевод долга, указывает на право кредитора в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче

предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и

возмещения причиненных этим убытков. Если же кредитор не был уведомлен о передаче

предприятия в аренду, то он вправе предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных п. 2 ст. 628 ГК, в течение года с момента передачи предприятия в аренду.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора ( п. 4 ст. 628 ГК ).

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия реализация прав арендатора по пользованию имуществом арендуемого им предприятия связывается согласием арендодателя. Без такого согласия арендатор не вправе продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества предприятия, а также сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. При наличии согласия арендодателя на совершение таких сделок, не допускается, тем не менее, уменьшение стоимости предприятия и нарушение других положений договора аренды предприятия. Данный порядок не применяется в отношении земельных участков и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного им имущественного комплекса.

Арендатор вправе также без согласия арендодателя осуществлять реконструкцию предприятия, его расширение и техническое перевооружение, но лишь при том условии, что это приведет к увеличению стоимости самого предприятия.

Арендатор обременен обязанностями по поддержанию предприятия в надлежащем техническом состоянии, несением расходов, связанных с его эксплуатацией и уплатой платежей по страхованию арендованного имущества. Арендатор обязан также осуществлять текущий и капитальный ремонт предприятия.

Внесение арендатором неотделимых от имущества улучшений, если они произведены с согласия арендодателя, дает арендатору право на возмещение стоимости этих улучшений. В соответствии с ч. 2 ст. 633 ГК арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения арендатору стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на улучшения имущества повышают его стоимость несоразмерно улучшению качества имущества и ( или ) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Обязанностью арендатора является подготовка предприятия к передаче арендодателю, в том числе составление и представление на подписание передаточного акта. Если иное не предусмотрено договором расходы по подготовке предприятия к передаче несет арендатор.

5. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 627, 628 и 630 ГК.

6. Правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов, арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат государственным и общественным интересам ( ст. 634 ГК ).