Аренда земельных участков

И,наконец, в Земельном кодексе имеется еще одна немногочисленная группа гражданско-правовых норм, направленных на регулирование обязательственных правоотношений, включение которых в текст Кодекса имеет под собой определенное правовое основание, поскольку такая возможность предусмотрена самим Гражданским кодексом. Например, регламентируя объекты договора аренды, Гражданский кодекс предусмотрел, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607). Поэтому появление в Земельном кодексе норм об аренде земельных участков с формально-юридической точки зрения является оправданным. Другое дело, что существо этих норм и целесообразность содержащихся в них правил не могут не вызывать серьезных возражений.

Прежде всего необходимо отметить, что правовое регулирование договоров аренды земельных участков, впрочем, как и любых иных сделок с землей, должно в полной мере учитывать специфику объекта. Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством должны устанавливаться ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков, так же как и содержание прав всякого землепользователя, нуждаются в законодательном ограничении в публичных интересах.

Исходя из этих соображений, можно было разумно ожидать, что спе-

--177--

циальное регулирование правоотношений, связанных с арендой земельных участков, будет состоять в ужесточении требований к заключению и исполнению договоров аренды земли и в некотором ограничении прав арендатора земельного участка по сравнению с правами арендаторов иных объектов движимого и недвижимого имущества. Однако Земельный кодекс «пошел» в прямо противоположном направлении и определил правовой режим аренды земельных участков, который является едва ли не самым либеральным по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество, ограничив попутно права арендодателя (собственника земли) и, напротив, расширив без всякой меры правомочия арендатора, в том числе и по распоряжению правом аренды земельного участка.

В отличие от любого иного арендатора по всякому договору аренды арендатор земельного участка получил возможность практически свободно, по своему усмотрению распоряжаться правом аренды земли. В частности, он вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (перенаем), сдавать арендованный земельный участок в субаренду, отдавать право аренды в залог, вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Причем подобное распоряжение правом аренды со стороны арендатора земельного участка в отличие от общих положений о правомочиях арендатора, содержащихся в ст. 615 ГК РФ и распространяющих свое действие как на недвижимость, так и на движимое имущество, осуществляется арендатором земли без согласия собственника, а лишь при условии его уведомления (п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ).

Таким же образом регулируется правомочие арендатора па распоряжение правом аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при условии, что срок аренды земли превышает пять лет. Более того, в этом случае при продаже собственником (государством или муниципальным образованием) земельного участка арендатор получает преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 8 и 9 ст. 22 ЗК РФ).

Применительно к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, существенным образом ограничены права арендодателя на изменение и досрочное расторжение договора аренды. В частности, для изменения условий такого договора аренды обязательно требуется согласие арендатора, а изменения договора, направленные на ограничение предусмотренных им прав арендатора земельного участка, вообще не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя (государства или муниципального образования) возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды со стороны арендатора.

Подобное регулирование договора аренды земельных участков, когда права арендатора безгранично расширяются, а права арендодателя, напро-

--178--

тив, ограничиваются не только по сравнению с нормами о договоре аренды зданий и сооружений (параграф 4 гл. 34 ГК РФ), но и против общих положений об аренде всякого имущества (параграф 1 гл. 34 ГК РФ), не поддается разумному объяснению.

В целом же анализ содержащихся в Земельном кодексе Российской Федерации положений, направленных на регулирование гражданско-правовых, и, в частности, обязательственных отношений, может свидетельствовать только о том, что эта попытка оказалась неудачной: она значительно снизила уровень правового регулирования сделок с земельными участками и породила трудно разрешимые проблемы как для правоприменительной практики, так и для имущественного оборота в целом.