- •Методы оценки имущества (Брехова Юлия Викторовна).
- •Понятие, сущность и правовое регулирование оценочной деятельности.
- •Субъекты и объекты од
- •Оценка машин, оборудования и транспортных средств
- •2. Виды износа зданий и сооружений:
- •Метод разбивки на компоненты:
- •Метод сравнительной единицы:
- •Метод дисконтированных чистых доходов (как в мот)
- •Индексный метод оценки
Методы оценки имущества (Брехова Юлия Викторовна).
e-mail: brechova7@mail.ru
Понятие, сущность и правовое регулирование оценочной деятельности.
К настоящему времени сформировалось законодательство, регулирующие оценочную деятельность и состоит оно из:
ФЗ-157 «Об оценочной деятельности в РФ» от 2006 г.
Постановление правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки из международных договоров РФ и др. НПА»
Законодатель определил, что под оценочной деятельностью (ОД) понимается деятельность субъектов оценочной деятельности направленная на установление рыночной или иной стоимости объектов оценки.
В ФЗ определены случаи, в которых проведение оценки обязательно:
При приватизации, при передаче в ДУ, либо в аренду объектов принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям.
При продаже или ином отчуждении объектов принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям в качестве вклада в УК, фонды юр лиц, а также при возникновении спора о стоимости этих объектов.
При переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям.
При выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд
При национализации имущества
При составлении брачных контрактов и разделе имущества, разводящихся супругов по требованию одного из них
Оценка имущества имеет большое значение для:
Потенциального покупателя и продавца при определении обоснованной цены, объектом сделки купле-продаже
Кредиторов при принятии решений о предоставлении кредита
Собственников земельных участков
Государства и общества в целом при проведении приватизации и для развития рынков соответствующих объектов.
Субъекты и объекты од
Субъекты:
Оценщики
Юридические и физические лица (по заказы которых производится оценка
Профессиональные объединения оценщиков
СРО оценщиков
Государство в лице налоговых органов, комитета по имуществу, надзорных органов
Юридические и физические лица, ОИВ, использующие информацию, содержащуюся в отчете об оценке
Требования, предъявляемые к эксперту-оценщику:
Наличие соответствующей квалификации (Высшее образование + курсы в конце которых сдается экзамена
Наличие договора о страховании гражданской ответственности оценщика
Необходимость состоять в СРО оценщиков
Отсутствие судимости по финансовым операциям
Опыт работы 3 года помощником эксперта-оценщика
Независимость и объективность, неразглашение конфиденциальной информации заказчика, постоянная работа по совершенствованию своих знаний, своевременное составление и передача заказчику отчета об оценке.
Объекты ОД – это вещи и совокупность вещей, права требования и обязательства, продукция, работы, услуги, информация.
Наиболее востребованы:
28% -недвижимость
23% – ТС
21% –НМА
28% - бизнес
Имущество, как объект оценки, представляет собой объект окружающего мира, обладающий полезностью и права на данный объект.
Имущество:
- движимое – это имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектом недвижимости, с которыми оно связанно
- недвижимое в законодательстве не приводится указание существенных признаков, а определяется через перечень предметов и вещных прав включаемых в него, а именно это:
1. Земельные участки, участки недр
2. Обособленные водные объекты и все что прочно связанно с землей
С 2007:
леса, водные объекты – движимое имущество
водный и воздушный транспорт – недвижимое
пограничные объекты - фиксерсы
Принципы оценки имущества:
Выделяют теоретической базой процессы оценки, которыми является унифицированный набор оценочных принципов, который можно сгруппировать в 4 категории:
Принципы, связанные с представлениями пользователя
- принцип полезности (каждая вещь, удовлетворяет потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени)
- принцип замещения (максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью)
- принцип ожидания (сегодняшняя стоимость объекта определяется выгодами, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом)
Принципы, связанные с землей:
- остаточная продуктивность (земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы, до предела уменьшая свои затраты)
- принцип сбалансированности (для того чтобы от земли отдача была максимальной все факторы производства должны находится между собой в надлежащей пропорции)
- принцип экономического разделения (земельный участок следуют разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости)
Принципы, связанные с рыночной средой:
- принцип соответствия между спросом и предложением (изменения цен на объект оценки зависит от изменения величины спроса и предложения)
- принцип конкуренции (конкуренция на рынке, возникает среди покупателей и продавцов, которые стремятся заключить сделку по купле-продаже объекта ,что порождает возможность извлечения сверхвысоких прибылей, а также убытков.
- принцип изменения стоимости (изменение рыночных условий неизбежный и постоянный процесс как бы постепенно и скрыто он не происходил)
Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования (верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования объекта оценки)
Лекция 3.