Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок применяются множество различных мето дов, среди которых можно выделить следующие:

• методы, основанные на анализе парных продаж;

• экспертные методы расчета и внесения поправок;

• статистические методы.

Обоснование выбора аналогов

Наиболее эффективное использование объекта достигается при его использовании как жилой квартиры, поэтому в качестве аналогов нами были выбраны преимущественно объекты, которые целесообразно и экономически выгодно использовать по такому же назначению, как и оцениваемый объект. Информация по выбранным объектам-аналогам представлена в

Таблице №9

Таблица 9

Объекты аналоги

№п/п	Характеристика	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
1	Источник информации	"Инком-недвижимость"	Агентство недвижимости "Миэль"	"Недвижимость и цены"	"Недвижимость и цены", "Бест-недвижимость"
2	Ссылка на интернет-сайт (название журнала)	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1100889/	http://www.miel.ru/Databases/Saleout/Showcase/show?saleout_id=1100909	http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/msk/city/flat/1101289/	http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/msk/city/flat/1104218/
3	Наименование объекта	Трехкомнатная квартира	Трехкомнатная квартира	Трехкомнатная квартира	Трехкомнатная квартира
4	Передаваемые права на объект	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
5	Станция метро	Братиславская	Братиславская	Братиславская	Братиславская
6	Местоположение	Перервинский б-р, дом 15, корп. 2	Ул. Братиславская, дом 11	ул. Новомарьинская, дом 14/15	ул. Братиславская, дом 8
7	Тип дома	панельный	панельный	панельный	панельный
8	Общая площадь квартиры, кв. м	76,9	75	82,00	78
9	Наличие отделки	экономичный ремонт	экономичный ремонт	экономичный ремонт	экономичный ремонт
10	Санузел	совмещенный	раздельный	раздельный	совмещенный
11	Состояние дома, отд. мест общего польз.	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
12	Наличие белкона/лоджии	лоджия	лоджия	лоджия	лоджия

Расчет рыночной стоимости квартиры представлен в Таблице 10.

Таблица 10

Расчет рыночной стоимости квартиры

Характеристика, показатель	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Объект оценки
Источник информации	"Инком-недвижимость",	"Миэль"	"Недвижимость и цены",	"Недвижимость и цены", "Бест-недвижимость"	-
Ссылка на интернет-сайт (название журнала)	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1100889/	http://www.miel.ru/Databases/Saleout/Showcase/show?saleout_id=1100909	http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/msk/city/flat/1101289/	http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/msk/city/flat/1104218/	-
Функциональное назначение	Квартира 1	Квартира 2	Квартира 3	Квартира 4	Квартира
Общая площадь квартиры, м^2	76,90	75,00	82,00	78,00	73,10
Цена продажи, тыс. руб.	11200000	12000000	10800000	11600000	-
Цена предложения, руб./м^2 общей площади	11200000:76,90=145643,7	12000000:75,00=160000	10800000:82,00=131707,3	11600000:78,00=148717,9	-
Передаваемые права на объект	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Условия сделки	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Дата предложения	IV квартал 2012г.	IV квартал 2012г.	IV квартал 2012г.	IV квартал 2012г.	15.11.2012
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Поправка на торг	Цена предложения, торг есть	Цена предложения, торг есть	Цена предложения, торг есть	Цена предложения, торг есть	Рыночная стоимость
Корректировка	-6%	-6%	-6%	-6%	-
Скорректированная цена, тыс. руб./м^2	145643,7 · 6 /100 = 8738,6 145643,7 – 8738,6 = 136905,1	150400	123804,9	139794,8	-
Станция метро	Братиславская	Братиславская	Братиславская	Братиславская	Братиславская
Местоположение	Перервинский б-р д. 15, корп. 2	Братиславская ул д. 11	Новомарьинская ул д. 14/15	Братиславская ул д. 8	г. Москва, ул. Новомарьинская, д16, корп.1, кв.223
Особенности местоположения	10 м.п. от ст.м. Братиславская	5 м.п. от ст. м. Братиславская	3 м.п. от ст.м. Братиславская	2 м.п. от ст.м. Братиславская	7 м.п. от ст.м. Братиславская
Корректировка	0%	-5%	-3%	-2%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	136905,1	142880	123804,9 · 3 /100 = 3714,2 123804,9 – 3714,2 = 120090,7	134998,9	-
Локальные особенности местоположения	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Корректировка	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	136905,1	142880	120090,7	134998,9	-
Тип дома	панельный	панельный	панельный	панельный	панельный
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	136905,1	142880	120090,7	134998,9
Степень строительной готовности	100%	100%	100%	100%	100%
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	136905,1	142880	120090,7	134998,9	-
Этаж/ этажность	3/12	14/17	5/14	12/18	7/17
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	136905,1	142880	120090,7	134998,9	-
Наличие отделки	Без ремонта	без ремонта	Без ремонта	Без ремонта	текущий ремонт
Корректировка	-8%	-8%	-8%	-8%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	136905,1· 8 /100 = 10952,4 136905,1 – 10952,4 = 125952,7	131449,6	110483,5	124199	-
Санузел	совмещенный	раздельный	раздельный	совмещенный	раздельный
Корректировка	+2%	0%	0%	+2%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	125952,7*2/100=2519,05 125952,7+2519,05=128471,7	131449,6	110483,5	126682,9	-
Состояние дома, отд. мест общего польз.	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	128471,7	131449,6	110483,5	126682,9	-
Наличие балкона/лоджии	лоджия	лоджия	лоджия	лоджия	лоджия
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м^2	128471,7	131449,6	110483,5	126682,9	-
Сумма корректировок по модулю, %	6% + 8%+2% = 16 % (84%)	6% + 5% + 8% = 19% (81%)	6% + 3% + 8% =17% (83%)	6% +2% + 8%+2% = 18% (82%)	-
Весовые коэффициенты*	84 /(84+81+83+82) = 0,254≈ ≈ 0,25	81/(84+81+83+82) = 0,246≈ ≈ 0,25	83 /(84+81+83+82) = 0,251≈ ≈ 0,25	82 /(84+81+83+82) = 0,248≈ ≈ 0,25	-
Взвешенное значение, тыс. руб. / м^2	128471,7· 0,25 = 32104,4	131449,6· 0,25 =32862,4	110483,5· 0,25 = 27620,8	126682,9· 0,25 = 31670,7	-
Стоимость 1 м^2объектаоценки, тыс. руб.	32104,4 +	32862,4 +	27620,8 +	31670,7 =	124258,3
Стоимость объекта, тыс. руб.					124258,3 · 73,10 = = 9083281

*При сложении весовых коэффициентов, их сумма должна равняться 1

Объяснение вносимых корректировок:

Права.

В рамках данной работы объекты - аналоги выбраны с аналогичным правовым титулом, как и объект оценки. Поэтому корректировка не вводилась.

Значение корректировки 0%.

Условия финансирования сделки.

Цены, по которым выставлены объекты аналоги на рынок недвижимости, подразумевают под собой, что условия финансирования будут рыночными, что подтверждается беседами с продавцами и их агентами.

Значение корректировки 0%.

Условия продажи (аренды).

Все выбранные объекты аналоги выставлены на рынок посредством публичной оферты, (оферта (от лат. offero — предлагаю) — письменное или устное предложение одного лица (оферента), сделанное другому лицу (акцептанту), содержащее сообщение о желании заключить с ним договор) отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам.

Значение корректировки (+/-) 0%.

Дата предложения

Анализ приводимых в Отчете данных по аналогам основывается на информации, полученной по объектам за ретроспективный период. Значение корректировки на время продажи можно сделать на основании анализа изменения цен на рынке недвижимости. Данная информация получается из обзоров рынка недвижимости, публикуемых ведущими агентствами недвижимости и аналитическими агентствами.

Значение корректировки 0%.

Снижение цены в процессе торгов.

В процессе ведения переговоров, покупателям часто удается снизить цену

предложения, скидки на торг существенно возрастают. Средние значения скидок на торг 6%.

Значение корректировки 6%.

Местоположение.

Поправка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе даных о парных продажах объектов и учитывает «престижность» района расположения объекта недвижимости.

Учитывают ближайшее окружение, специфику локального расположения объекта, по сравнению с объектами аналогами. Это связано с тем, что объект может иметь удачное районное или окружное расположение и напротив плохое локальное расположение, что очевидным образом влияет на инвестиционную привлекательность объекта, а, следовательно, и на его рыночную стоимость. Более приближенные к метро объекты, удобно расположенные или имеющие другие особенности местоположения (близость к памятникам архитектуры, к церковным сооружениям, окруженные природным ландшафтом; магазины, расположенные в первой линии домов, офисы в районе административно-деловой застройки) имеют большую привлекательность для потенциальных инвесторов. Объекты, расположенные в близости промзон, и не имеющие никакого отношения к производственно-складскому назначению, напротив теряют свой инвестиционный интерес при прочих равных условиях.

Таблица 11