Значение поправки на местоположение

Характеристика	Объект 1	Объект 2
Источник информации	"Инком-недвижимость",	"Миэль"
Точная ссылка на информацию	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1100889/	http://www.miel.ru/Databases/Saleout/Showcase/show?saleout_id=1100909
Местоположение	ст.м. Братиславская, Перервинский б-р д. 15, корп. 2	ст.м. Братиславская, ул. Братиславская ул д. 11
Удаленность от метро	10 м.п. от ст.м.	5 м.п. от ст м.
Площадь, кв. м	76,9	75
Назначение	квартира	квартира
Состояние помещения	экономичный ремонт	экономичный ремонт
Состояние здания	хорошее	хорошее
Стоимость продажи за 1 кв. м, руб.	145643,7	160000
Удаленность от метро	10 мин. пешком от ст.м.	5 мин. пешком от ст м.
5 м.п. от ст.м.	5%	0%
10 м.п. от ст м.	0%	-7%

Значение корректировки составляет -7 %

Тип дома

Панельные дома являются более престижными, чем блочные. Недостаток блочных домов является плохая состыковка блоков, невозможность варьировать габаритами квартир и изменять их планировку, поэтому это является незначительным ценообразующим фактором стоимости квартиры, а корректировка составляет 1-2%.

Значение корректировки - 2%

Степень строительной готовности

Все используемые в расчете объекты-аналоги являются завершенным строительством и эксплуатируемые по назначению жилые дома. Корректировка не применялась.

Значение корректировки 0%

Этаж.

Обычно, спрос на квартиры, находящиеся на первых и последних этажах ниже, чем на квартиры, расположенные на средних этажах дома. Квартиры на первом этаже потенциальный покупатель избегает из соображений безопасности, из-за нежелания слушать больше посторонних шумов, чем на верхних этажах и.т.д., а квартиры на последнем - из-за опасений возможных протечек крыши. В связи с тем, что все объекты-аналоги не расположены на первом и последнем этажах, корректировка не применялась.

Значение корректировки 0%.

Общая площадь.

Квартиры с большей жилой площадью, при прочих равных условиях, обычно стоят дороже. Все выбранные объекты-аналоги имеют сопоставимую площадь, поэтому корректировка не применялась.

Значение корректировки 0%.

Состояние помещений.

Поправки на состояние помещений влияют на цену очевидным образом. Для расчета поправки, возможно, использовать метод укрупненных показателей, то есть стоимость улучшений на 1 кв. м общей площади помещений, метод парных продаж, метод статистической обработки данных.

Виды ремонта:

1. Текущий ремонт.

Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения без замены конструктивных элементов. 1.1. Простой косметический ремонт.

Восстановление прежнего состояния помещений без работ по замене видов отделки. Переклейка обоев, перекраска стен и потолков, окраска окон, дверей, наличников и плинтусов, шлифовка и покрытие полов лаком.

1.2. Косметический ремонт с заменой отделочных материалов.

Восстановление прежнего состояния помещений с заменой отделочных материалов. Замена обоев на брызговые покрытия, венецианскую штукатурку, окраску, перекраску потолков с применением латексно-акриловых красок, замена наличников, плинтусов.

2. Капитальный ремонт.

Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения с заменой конструктивных элементов.

2.1. Простой капитальный ремонт.

К работам текущего ремонта добавляется замена конструктивных элементов и инженерных систем, демонтажные работы, замена покрытий полов, штукатурные работы, замена систем водоснабжения, канализации, электросетей.

2.2. Сложный капитальный ремонт.

К работам простого капитального ремонта добавляются элементы, изменяющие стилевые решения помещений: декоративные потолочные конструкции, арки, пилястры, ниши, колонны и т.д.

3. Реконструкция.

Работы связаны с изменением существующего облика и функционального назначения ранее эксплуатируемого помещения, например: изменение планировки квартиры в связи с заменой собственника, приспособление помещений под другие нужды, изменение функций помещений. Также под эту категорию попадают работы сложного ремонта, связанные с заменой несущих конструкций помеще ний: замена и усиление перекрытий, замена перегородок и т.д. 4. Отделка помещений.

Получивший в последние годы широкое распространение вид работ, связанный с доведением до потребительских кондиций помещений, сданных после строительных работ по условной классификации – «без отделки». Совмещает в себе все предыдущие три вида работ, в том числе реконструкцию, т.к. зачастую заменяются все, только что выполненные конструктивные элементы и инженерные системы.

Таблица 12

Значение поправки на ремонт.

Характеристика	Объект 1	Объект 2
Источник информации	Инком-недвижимость"	"Миэль"
Точная ссылка на информацию	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1297640/	http://www.miel.ru/Databases/Saleout/Showcase/show?saleout_id=11016307
Местоположение	ст.м. Юго-Западная, ул. Покрышкина д. 11	ст.м. Юго-Западная, ул. Покрышкина д.5 к.1
Площадь, кв. м	74,9	76
Назначение	квартира	квартира
Состояние помещения	требуется ремонт	текущий ремонт
Состояние здания	хорошее	хорошее
Стоимость продажи за 1 кв. м, руб.	135970	147000
Состояние помещения	требуется ремонт	текущий ремонт
требуется ремонт	0%	-8%
текущий ремонт	7%	0%

Значение корректировки - 8%.

Санузел

Согласно исследованию аналитического центра IRN, вид санузла (совмещенный или раздельный) является незначительным ценообразующим фактором стоимости квартиры, а корректировка составляет 1 – 2%.

Значение корректировки - 2%.

Состояние здания.

Общее состояние здания и помещений совместного пользования, играют не маловажную роль в ценообразовании стоимости оцениваемого объекта. Данный фактор учитывает визуальное восприятие, вследствие чего является не маловажным.

Значение корректировки 0%

Наличие балкона/лоджии

Наличие балкона/лоджии в квартире является также ценообразующим фактором стоимости квартиры и соответственно повышает ее. В данном случае все объекты-аналоги имеют балкон/лоджию поэтому корректировка не вводилась.

Значение корректировки 0%

Итоговая стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж

составляет: 9083281 (девять миллионов восемьдесят три тысячи двести восемьдесят один) руб.