3.4. Анализ рынка недвижимости г. Н-ска

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.

Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и, соответственно, часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств, что осложняет реализацию недвижимости на рынке. В России и, в частности, в Н-ске, в настоящее время отсутствует эффективный механизм кредитования приобретения недвижимости, Это вынуждает предприятия приобретать недвижимость за счет собственных средств, что может подорвать их экономическое положение и, в свою очередь, ограничивает спрос на недвижимость. Однако финансирование недвижимости большей частью за счет собственных средств позволяет покупателю снизить риск приобретения недвижимости.

Активность в операциях с недвижимостью производственного назначения невысока: предложение не эластично, новое строительство имеет тенденцию к сокращению. Слабая активность на местном рынке недвижимости обусловлена также отсутствием благоприятных перспектив роста доходов населения и хозяйствующих субъектов. Спад промышленного производства в Н-ске и области за годы реформ оказался более глубоким, чем в целом по России. В последнее время заметен рост промышленного производства, однако положение многих предприятий далеко от стабильно функционирующего. Ситуация усугубляется наличием объемов потенциального резерва предложения.

Рынок продаж. Для Н-ского рынка недвижимости рост цен продаж представляет результат возрастания спроса на недвижимость (во многом из-за притока эмигрантов и

76

вынужденных переселенцев, что особенно отражается на рынке жилья) и инфляционных ожиданий (наиболее существенный фактор для нежилой недвижимости).

В условиях отсутствия экономических возможностей для увеличения доходов потенциальных потребителей происходит снижение спроса, что приводит к снижению активности и к депрессии рынка.

Рынок аренды. В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом - покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды. На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Ситуация рынка аренды по области довольно пассивная, в г. Н-ске положение более стабильно, наблюдается дефицит полностью готовых к аренде помещений.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ннэи)

4.1. Анализ ннэи земельного участка как свободного

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений. Оценка земельного участка при этих условиях необходима ДЛЯ корректного применения метода оценки по затратам. Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструктурой находится в части Города, которая относится к промышленной зоне. Ее окружают в основном административные, промышленные предприятия. В ста метрах от объекта проходят две крупные автомагистрали города, которые открыты для любого вида транспорта, Вдоль территории объекта проходят железнодорожные пути общего пользования. Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на данную территорию имеется отдельный въезд как автомобильного, так и железнодорожного транспорта. Поэтому ННЭИ - использование под административную или промышленную застройку.