4.2. Анализ ннэи земельного участка с имеющимися улучшениями

Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя ограничениями:

1. максимальная эффективность;

2. финансовая обоснованность;

3. физическая осуществимость;

4. соответствие законодательству.

Максимальная эффективность. Текущее использование объекта оценки должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать стоимость. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов при соответствующем уровне ассоциированных рисков, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

В настоящее время на рынке аренды нежилых помещений преобладают три крупных сегмента -административные, торговые и производственно-складские помещения. Местоположение, транспортная доступность и застроенность окружения зданий, по

77

мнению Оценщика, являются благоприятными для использования помещения в качестве складского.

Финансовая обоснованность. Обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта основывается на анализе способности этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал. По мнению Оценщика, при использовании объекта оценки в качестве складского, владельцем при сдаче объекта в аренду может быть получен доход, обеспечивающий возврат капитала и доход на капитал.

Физическая осуществимость. Для анализа физической осуществимости необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. По состоянию на дату оценки техническое состояние объекта удовлетворительное. Планировки типовые. Размер, характеристики и расположение объекта предполагают использование помещений в качестве складских.

Соответствие законодательству. Согласно п. 1 ст.49 Закона РСФСР от 19.12.91 № 2060-1 (ред. от 02.06.93) «Об охране

транспортные предприятия, сооружения, транспортные магистрали и другие хозяйственные объекты должны размещаться таким образом, чтобы исключить неблагоприятное влияние вредных факторов на здоровье и санитарно-бытовые условия жизни населения.

Согласно п. 2.11 и 2.12 «Строительные нормы и правила. СНиП П-89-80», утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 30.12.80 N2 21 ЗТ/предприятия и промышленные узлы с источниками загрязнения атмосферного воздуха надлежит размещать по отношению к жилой застройке с учетом ветров преобладающего направления. Между промышленной и селитебной территориями необходимо предусматривать санитарно-защитную зону. На дату оценки между производственными площадями и селитебной территорией нет санитарной зоны.

В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, необходимо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

Вывод по анализу ННЗИ. Исходя из перечисленных критериев и принимая во внимание место расположения объекта, конструктивную схему, объем выполненных работ на дату оценки, можно сделать вывод, что оптимальное использование оцениваемого здания достигается при эксплуатации его только как здания складского назначения.

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 5.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

На дату оценки рынок продаж земельных участков в г. Н-ске развит слабо, земельный участок принадлежит Заказчику на правах аренды, поэтому в целях оценки учитывается стоимость права аренды земельного участка. Для этого определим затраты на отвод земельного участка под строительство. При переходе прав собственности на недвижимость согласно ст. 37 действующего на момент оценки Земельного кодекса РФ и ст. 552 ГК РФ одновременно покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Прибавку к рыночной стоимости недвижимости дают права частной собственности или права аренды земельного участка.

Право заключения договора аренды является платным. Согласно постановлению мэра г. Нчжа от 07.12798. NQ1165 плата взимается в размере показателя экономической оценки территории конкретной зоны с учетом затрат, понесенных в связи с осуществлением

78

инженерного и природоохранного обеспечения участка и рассчитывается следующим образом:

Ссб ⁼ Сбаз 'оуч "К,

где Ссб - сумма единовременного целевого сбора за пользование градостроительными ресурсами; Сбаз - базовая ставка за 1 га; Sy4 - площадь участка, га; К - дополнительный коэффициент, учитывающий функциональное назначение объекта.

Сумма единовременного целевого сбора для объекта оценки составляет 350 тыс. р. 5.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ

В современной практике оценки используются три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный.

Расчет стоимости объекта затратным подходом

Стоимость объекта затратным подходом^С-зп)тзпредё1^яется по формуле

Сзп = Сз + Су.

__—— '—

В общем случае она имеет следующий вид:

Сзп = Сз + ПИ + КИ + ПП - Йн,

где Сз - стоимость земельного участка (градостроительный сбор); ПИ - прямые издержки (стоимость непосредственно строительства); КИ - косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.); ПП - прибыль предпринимателя; Ин - износ накопленный.

Определим стоимость строительства складского помещения на 2001 г., введенного в действие в июне 1969 г.

Объемно-планировочное решение: площадь застройки 411,5 кв.м, здание одноэтажное, общая площадь-411,5 м², строительный объем - 2500 м³, средняя полезная высота помещения -6 м.

Конструктивное решение: фундамент - бетонный ленточный, наружные стены -кирпичные, перегородки - кирпичные, перекрытия - сборные железобетонные, кровля двойной рубероидный слой, полы - бетонные, отделка Наружная - неоштукатуренный кирпич, отделка внутренняя - не оштукатуренный кирпич, инженерное оборудование -теплоснабжение, электротехнические устройства - пожарная сигнализация, телефонизация.

Стоимость воспроизводства для данного объекта оценки будет определяться следующим образом:

Где С69 = 13,1' - стоимость воспроизводства 1 куб.м в ценах 1969 г.; Ккл = 1,09 -климатический коэффициент для региона, где располагается объект оценки; К84 = 1,218-индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ, определяемый к ценам 1969 г.; К2001= 18,0^х - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ, определяемый к ценам 1984 г.; НДС - налог на добавленную стоимость.

(' Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов.' Администрация Новосибирской области. Управление

79

строительства и архитектуры. Отдел ценообразования в строительстве. Индексы цен в строительстве, вводимые с 2000 г.)

Расчет полной стоимости воспроизводства

Показатель \	Значение, р.
Стоимость воспроизводства в ценах 1969 г\	2500x13,1=32750
Стоимость воспроизводства в ценах 19,84 г. с учетом Ккл	43479,6
Стоимость воспроизводства в ценах ,2001 г. без учеда НДС	782632
Полная стоимость воспроизводства" в ценах 2001 г.	939158

Пересчет в уровень фактических цен был произведен с помощью системы индексов цен по конечной строительной продукции и укрупненным видам строительных работ.

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень цен принята стоимость в уровне цен 1_Х969 г. Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 чел.. день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях. Коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, изменение заработной платы рабочих, изменение стоимости эксплуатации строительных машин, изменение сметной стоимости строительных материалов, конструкций и изделий, снабженческих наценок, транспортных и заготовитель но-складских расходов, увеличение стоимости энергоресурсов, изменение массы накладных расходов. Указанные коэффициенты не учитывают НДС.

Итак, прямые издержки при строительстве склада в ценах 2001 г. составят 1 126 990 р.

При расчетах стоимости затратным методом необходимо учитывать расходы, которые инвестор понесет в сегодняшнее время перед началом строительства (согласование разного рода технических условий и оплата за мощности по теплу и электроэнергии). Назовем их предстроительными расходами.

В г. Н-ске стоимость 1 Гкал = 8,62,3 тыс. р. и 1 кВт = = 3,174 тыс. р. Для оцениваемого объекта запроектированы следуютцие мощности:

• общее количедтва тепла на объект-О,О5 Гкал;

• расчетная мощность по электроэнергии - 20 кВт. Тогда выкуп мощностей составит:

• по теплу - 0,050 х 862300 = 43100 тыс. р.;

• по электроэнергии - 20 х 3174 = 63 480 р. ИТОГО: 43 100 + 63 480 = 106 580 р. Рассчитаем прибыль предпринимателя.

Отвод земельного участка, строительство на нем улучшений и сдача их в эксплуатацию с оформлением праворегистрирующей документации - все это услуги девелопера. На основании проведенного анализа доходности бизнеса девелоперов на рынке Н-ска прибыль инвестора может составить около 20 % к общим строительным затратам. Этот доход отражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор за риск, связанный с реализацией аналогичного инвестиционного проекта по строительству объекта, аналогичного оцениваемому.

ПП = 20%- (939 158 + 106 580) = 209 148 р. Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

80

Параметр	Величина, р.
Градостроительный сбор	350 000
Стоимость строительства в ценах на дату оценки с учетом НДС	939 158
Оплата за мощности	106 580
Прибыль инвестора	209 148
Полная восстановительная стоимость на дату оценки	1 604 886

Таким образом, строительство аналога объекта оценки в адекватных условиях обойдется в сумму 1 604 886 р., где стоимость земли - 350 000 р., стоимость построек (оцениваемой части) = 1 254 886 р. jDnpeделим накопленный износ.

В общем случае износ определяется по формуле

И = 1 - (1 - Ифиз)(1 - Ифун)(1 - Ивнеш).

Различают три типа износа: физический износ (Ифиз), функциональный (Ифун и внешний (Ивнеш). Способом устранения физического износа являются ремонтно-восстановительные работы, а функционального устаревания - реконструкция.

Физический износ зданий определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных элементов здания. Для расчета физического износа объекта классификация признаков износа была взята во_ВСН-53-86(р) «Правила оценки_ физического износа жилых зданий». Удельные веса укрупненных конструкций элементов взяты из соответствующих сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Расчет физического износа склада

- Элементы здания	Удельный	Количество	Расчет	Физический	Средне
	вес	участков с	удельного	износ, %	взвешенное
	элемента,	разным	веса		значение
	% ПС	износом,	элемента,		физического
		шт. Јccj «/*'.	%		износа, %
Фундаменты	* 10	1	10	23	2,3
Стены и	21	1	21	24	5,04
перегородки
Покрытия	24	1	24	27	6,5
Полы	9	2	3/6	34/26	1,02/1,56
Кровля	4	1	4	40	1,6
Проемы	8	1	8	40	3,2
Отделка	4	1	4	45	1,8
внутренняя
Разные работы	2	1	2	24	0,48
Санитарно-	12	1	12	40	4,8
технические
устройства
Электроосвещение	6	1	6	35	2,1
Итого	-	-	-	-	30,4
Коэффициент
перехода от
физического			1,25
износа к его
стоимостному

81

значению
Итого физический износ здания, р.	476857

Функциональный износ. Осмотр складских помещений в других районах города выявил, что планировка и дизайн объекта являются типовыми, поэтому функциональный износ отсутствует.

Внешний износ. Учитывая то, что объект оценки находится в промышленной зоне, и это соответствует наиболее эффективному его использованию как складского комплекса, можно сказать, что внешний износ отсутствует.

Таким образом, по состоянию на 02.11.2001 г. износ складского помещения составляет 476 857 р. Тогда стоимость объекта оценки составляет:

350 000 + 1 254 886 - 476 857 = 1 128 029 р.

Определенная затратным подходом стоимость объекта оценки на 02.11.2001 г. округленно составляет 1 128 000 руб.

Расчет стоимости объекта сравнительным подходом.

Для оценки склада сравнительным подходом осуществлен сбор информации о последних сделках купли-продажи складских помещений и площадью около 400 кв.м. Данные приведены в таблице.

Серьезных различий между сопоставимыми объектами и оцениваемым не выявлено, местоположение принципиально не отличается, все сопоставимые объекты являются конструкциями аналогичного типа. Поэтому приводимые сделки были расценены как достаточно показательные для того, чтобы адекватно определить стоимость объекта оценки посредством данного подхода.

Данные о сопоставимых продажах складских помещений

Характеристики объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
1	2	3	4	5	6
Цена продажи приведенная по времени тыс. р.		755	600	728	551
Условия финансирования	собственные средства	собственные средства	собственные средства	собственные средства	собственные средства
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированна я цена, тыс. р.	-	755	600	728	551
Общая площадь, кв.м	411,5	500	400	455	380
Цена продажи, р./кв.м	-	1550	1500	1600	1450
Скорректированна я по площади цена, тыс.р.		621,4	617,3	658,4	596,7
Условия продажи (чистота сделки)	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00	1,00

82

Скорректированна я цена, тыс.р.	-	621,4	617,3	658,4	596,7
Местоположение	район «А»	район «А»	район «А»	район «А»	район «В»
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00	1,03
Скорректированна я цена, тыс.р.	-	621,4	617,3	658,4	614,6
Состояние объекта	хорошее	хорошее	хорошее	Отличное	хорошее
Корректировка	-	1,00	1,00	0,09	1,00
Скорректированна я цена, тыс.р.	-	621,4	617,3	592,6	614,6
Наличие парковки	нет	есть	нет	нет	нет
Корректировка	-	0,95	1,00	0,09	1,00
Скорректированна я цена, тыс.р.	-	590,3	617,3	592,6	614,6
Отклонение от целевого использования	нет	нет	нет	нет	нет
Корректировка	-	0,95	1,00	1,00	1,00
Скорректированна я цена, тыс.р.	-	590,3	617,3	592,6	614,6
Среднее значение	603,7

Стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составит на дату оценки округленно 600 000 р.

Оценка объекта доходным подходом

Из собранной рыночной информации следует, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около З6 руб/кв.м в месяц, или 432 р./кв.м в год (36 х 12=432).

Поэтому для рассматриваемого объекта арендную ставку принимаем равной 36 р./кв.м. Тогда потенциальный валовой доход составит:

411,5 м х 432 р./кв.м. = 177 768 р.

Данных о недозагрузке площадей и неплатежей аренды по складским помещениям нет, однако следует учесть риск от этих факторов в размере 3%. Следовательно, суммарные потери составят 177 768 х 0,03 — 5 333 р.

Действительный валовой доход составляет:

177 768 р.-5 333 р. = 172 435 р.

Операционные расходы подразделяются на постоянные (налог на землю, имущество, страхование и т.д.), независящие от результатов деятельности, и переменные (коммунальные услуги), которые непосредственно зависят от степени эксплуатации объекта. Расходы на недвижимость включают налог на здания, сооружения, передаточные устройства и арендную плату за земельный участок. Налог на имущество составляет 5 992 р., арендная плата за землю -12345 р. в год.

К резервам относят суммы средств, зарезервированные для текущих и капитальных ремонтно-восстановительных работ. На все эти нужды ежегодно резервируется 1,85% от восстановительной стоимости имущества. Из них 1,05% резервируется на восстановительные ремонты и 0,8% - на текущие расходы (согласно бухгалтерской документации).

83

Таким образом, резервная сумма для арендодателя составит 11 833 р. Текущие расходы на ремонт берут на себя арендаторы.

Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления. Обычно расходы на эти услуги составляют 5%. Рассчитаем чистый операционный доход.

Расчет чистого операционного дохода

Показатель	Сумма, р.
Потенциальный валовой доход	177 768
Действительный валовой доход	172 435
Операционные расходы: налог на имущество, аренда земельного участка, управленческие расходы (5% от ДВД), резерв на восстановление имущества	5770 17145 8622 11833
Чистый операционный доход	129065

По рыночным данным, ставка капитализации по г .Н-ску принимается равной 23%. Применим метод прямой капитализации для определения стоимости объекта оценки. Стоимость объекта оценки, рассчитанная на основе доходного подхода, составит: 129065/0,23 = 561152 р.