- •1. Понятие и особенности недвижимости
- •1. Понятие недвижимости
- •2. Особенности недвижимости
- •Как товара:
- •Как инвестиционного актива:
- •Система управления недвижимым имуществом города
- •Принцип пообъектного управления недвижимостью;
- •2) Принцип наилучшего использования
- •5) Принцип открытости информации,
- •Содержание системы управления недвижимым имуществом города
- •Классификация городской недвижимости
- •Особенности управления объектами недвижимости различного предназначения
- •2. Управление социальной недвижимостью:
- •3. Особенности управления коммерческой недвижимостью
- •1. Передача объектов недвижимости Санкт-Петербурга в аренду
- •Передача объектов недвижимости Санкт-Петербурга в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях
- •3. Передача объектов недвижимости Санкт-Петербурга в доверительное управление
- •4. Продажа объектов недвижимости Санкт-Петербурга
Особенности управления объектами недвижимости различного предназначения
Управление административной недвижимостью включает:
- определение объективных потребностей в конкретных ОН для реализации указанных функций
- установление нормативов (в натуральном и стоимостном выражении) и лимитов;
- закрепление за органами государственной власти и государственными учреждениями ОН с возложением на них ответственности за их сохранность и работоспособность.
2. Управление социальной недвижимостью:
Социальные функции могут выполняться как государственными, так и негосударственными организациями. С точки зрения социальной значимости все учреждения, предприятия и организации подразделяются на две группы:
1) оказывающие социально значимые услуги населению, проживающему на определенной территории (учреждения образования, здравоохранения);
2) выполняющие социально значимые функции с точки зрения интересов города.
Для первой группы разрабатывается система натурально-вещественных показателей обеспечения населения необходимыми товарами и услугами, на основе которых разрабатываются нормативы, определяющие потребность в ОН для выполнения социальных функций.
2. По отношению ко второй группе решения принимаются на основе признания органами государственной власти социальной значимости отдельных видов деятельности (не связанных с удовлетворением потребностей населения города), имеющих существенное значение для развития города как социального сообщества. В этом случае установление обязательных нормативов для отдельных организаций не представляется возможным, поэтому устанавливаются общие лимиты для подобных социальных объектов для каждого административного района Санкт-Петербурга и города в целом.
3. Особенности управления коммерческой недвижимостью
Основные варианты управления:
- передача в аренду;
- передача в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях;
- передача в доверительное управление;
- отчуждение (на инвестиционных условиях);
- внесение объектов недвижимого имущества и (или) имущественных прав на недвижимость, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.
Базовый критерий для принятия того или иного варианта управленческого решения - это величина совокупного эффекта, который может быть получен в результате его реализации. Этот критерий включает две составляющие:
- финансовый эффект;
- общественная полезность.
Факторы, влияющие на выбор управленческого решения:
1) степень ликвидности объекта;
2) необходимость в капитальных вложениях (техническое состояние объекта);
3) охранный статус объекта.
1. Передача объектов недвижимости Санкт-Петербурга в аренду
рассматривается как возобновляемый источник доходов бюджета Санкт-Петербурга.
Передаче в аренду подлежат объекты, имеющие:
- значительные совокупный эффект;
- высокий уровень ликвидности;
- не нуждающиеся в капитальных вложениях.
При передаче объектов недвижимости в аренду должны соблюдаться следующие общие условия:
- установление арендной платы на основе рыночной оценки;
- уровень арендной платы должен обеспечивать возмещение затрат на воспроизводство, содержание объектов недвижимости и обеспечивать получение городом чистого дохода от объекта недвижимости;
- равенство всех категорий арендаторов, т.е. отсутствие практики сдачи в аренду объектов недвижимости на льготных условиях;
- соблюдение принципа прозрачности и равнодоступности всех заинтересованных лиц к информации об объектах, предлагаемых к сдаче в аренду;
- строгая регламентация процедуры оформления прав пользования недвижимым имуществом, которая должна быть понятной и быстрой;
- четкое распределение рисков, возникающие в процессе эксплуатации объекта недвижимости, между собственником и арендатором;
- возможность передачи ОН в субаренду арендаторам, выполняющим все условия договора аренды, (с соблюдением уведомительного порядка).
Недостатки аренды по сравнению с доверительным управлением:
затруднен контроль управления и развития;
фиксированная арендная плата.
Ставки арендной платы за пользование объектами городской недвижимости определяются в соответствии с Постановлением Правительство Санкт-Петербурга от 21 декабря 2005 г. № 1958 «О порядке определения базовых ставок и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург».
В основе определения ставок аренды лежат методы массовой (в некоторых случаях индивидуальной) оценки.
Массовая оценка недвижимости – это метод оценки рыночных стоимостных характеристик ОН, базирующийся на учете основных характеристик объектов и использующий методы статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных ОН.
Индивидуальная оценка недвижимости – это метод оценки рыночных стоимостных характеристик ОН, базирующийся на учете всех существенных характеристик объекта, состояния рынка недвижимости в городе, условий договора аренды.