- •1. Понятие и особенности недвижимости
- •1. Понятие недвижимости
- •2. Особенности недвижимости
- •Как товара:
- •Как инвестиционного актива:
- •Система управления недвижимым имуществом города
- •Принцип пообъектного управления недвижимостью;
- •2) Принцип наилучшего использования
- •5) Принцип открытости информации,
- •Содержание системы управления недвижимым имуществом города
- •Классификация городской недвижимости
- •Особенности управления объектами недвижимости различного предназначения
- •2. Управление социальной недвижимостью:
- •3. Особенности управления коммерческой недвижимостью
- •1. Передача объектов недвижимости Санкт-Петербурга в аренду
- •Передача объектов недвижимости Санкт-Петербурга в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях
- •3. Передача объектов недвижимости Санкт-Петербурга в доверительное управление
- •4. Продажа объектов недвижимости Санкт-Петербурга
Передача объектов недвижимости Санкт-Петербурга в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях
При передаче недвижимости в аренду на инвестиционных условиях должны соблюдаться следующие принципы:
1) учет факторов, определяющих финансовые условия передачи имущественного комплекса, в качестве которых могут выступать:
- техническое состояние объекта;
- размер вложений, которые необходимо осуществить арендатору в будущем;
- размер устанавливаемой арендной платы;
- срок действия договора аренды;
2) срок договора аренды, как правило, должен быть достаточен для возврата вложений арендатора и получения им обоснованной прибыли.
определение в некоторых случаях исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга минимальных стандартов качества услуг, а также других требований, которые являются обязательными для арендатора. В качестве таких требований могут выступать требования бесперебойности предоставляемых услуг, поддержания определенного уровня технического состояния объекта и т. д.;
при заключении договора аренды должны быть предусмотрены основания, по которым он может быть прекращен досрочно по инициативе арендодателя и арендатора, а также порядок контроля арендодателя за исполнением условий договора.
3. Передача объектов недвижимости Санкт-Петербурга в доверительное управление
Доверительное управление – это предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых ГК РФ правомочий собственника (города) недвижимого имущества, разрешенного к обороту.
При передаче объектов в доверительное управление должны соблюдаться следующие принципы:
привлечение в качестве управляющих юридических лиц, имеющих в штате аттестованных профессиональных специалистов, а также опыт соответствующей деятельности, безупречную деловую репутацию и предоставляющих надежное обеспечение выполнения своих обязательств в сфере управления недвижимостью;
принцип соответствия полномочий:
- четкое определение пределов полномочий управляющих;
- определение порядка взаимодействия управляющих и государственных органов в случае реализации вопросов, выходящих за пределы полномочий управляющего;
принцип целеполагания, в соответствии с которым:
- обязательным требованием при отборе управляющих является наличие бизнес-плана, содержащего строго определенные показатели текущего и среднесрочного планирования финансовых, экономических и иных показателей;
- определение обязательных требований к форме и содержанию бизнес-плана, а также к форме, содержанию и периодичности предоставления отчетов о ходе его выполнения.
Основным критерием оценки бизнес-планов при управлении коммерческой недвижимостью являются размер и стабильность получения государством дохода.
4. Продажа объектов недвижимости Санкт-Петербурга
Отчуждению подлежат объекты:
- требующие для достижения финансового эффекта дополнительных капиталовложений;
- не обладающие высоким уровнем положительных внешних эффектов;
- не планируемые к финансированию за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.
Отчуждение осуществляется на инвестиционных торгах с условиями создания, восстановления, реконструкции или достройки объектов недвижимости в нормативные сроки либо путем внесения объектов и/или прав пользования ими в уставные капиталы хозяйственных товариществ и обществ.
При отчуждении объектов недвижимости, в том числе при внесении объектов недвижимости в уставный капитал, должны быть предусмотрены меры, обеспечивающие соблюдение интересов Санкт-Петербурга в процессе дальнейшего функционирования объектов недвижимости. В качестве таких мероприятий выступают:
- использование системы ограничений (сервитутов), накладываемых на собственников недвижимости при приобретении объектов;
- установление специального права Санкт-Петербурга как акционера на ограничение прав распоряжения объектами недвижимости, внесенными в уставный капитал (по принципу «золотой акции»).
ЗОЛОТАЯ АКЦИЯ – это не ценная бумага, а специальное право на участие Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований в управлении открытыми акционерными обществами, созданными в порядке преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий при приватизации государственного и муниципального имущества.