5.2. Имеет ли публичное образование преимущественное право покупки участка банкрота, если участок входит в состав его предприятия как имущественного комплекса?

Статья 132 ГК РФ, признавая предприятие в целом, в том числе входящие в его состав земельные участки единым объектом недвижимости, допускает продажу предприятия по частям. Статья 8 Закона устанавливает преимущественное право покупки участка публичным образованием, за исключением продажи с публичных торгов.

При этом, исходя из ФЗ о банкротстве, продажа имущества с/х организации и КФХ, а именно им принадлежат участки, находящиеся под действием Закона, осуществляется арбитражным управляющим на торгах (пункт 1 статьи 179 и пункт 1 статьи 222 ФЗ о банкротстве). Исключение составляет продажа участков с/х организаций и КФХ, принадлежащих им на праве собственности: преимущественное право их покупки, несовместимое с торгами по своей сути, имеет не публичное образование, а с/х организация или КФХ, имеющие участок, непосредственно прилегающий к участку должника (пункт 2 статьи 179 и пункт 2 статьи 222 ФЗ о банкротстве).

Таким образом, публичное образование не имеет преимущественного права покупки участка должника, реализуемого в соответствии с ФЗ о банкротстве. Соответственно обязанность извещения публичного образования о продаже участка должника отсутствует. Однако участок банкрота не подлежит продаже ни по правилам ФЗ о банкротстве, ни по правилам статьи 8 Закона, если в субъекте РФ принят закон во исполнение абзацев третьего и четвертого пункта 4 статьи 10 Закона, предписывающий бесплатную передачу участка обанкротившейся с/х организации в долевую собственность граждан (см. комментарий к статье 10 Закона).

О применении ФЗ о банкротстве к приобретению участков см. также комментарий к статье 1 Закона.

6. Продавец участка обязан письменно известить высший (именно высший) исполнительный ОГВ субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, ОМС о намерении продать участок с указанием следующих сведений:

1) цены участка;

2) размера участка;

3) местоположения участка;

4) срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет по купле-продаже.

Перечень таких сведений, установленных абзацем первым пункта 2 статьи 8 Закона, исчерпывающий. Они же представляют собой существенные условия возможного будущего договора купли-продажи участка. Однако кроме них в извещении необходимо указание также на кадастровый номер участка и данных о продавце. Желательно приложить ксерокопию документа о праве собственности продавца на продаваемый им участок.

Статья 8 Закона не допускает извещение посредством направления проекта договора купли-продажи и даже не использует слово "договор". Тем самым подчеркивается, что договор купли-продажи участка как объекта недвижимости регулируется ГК РФ.

В некоторых субъектах РФ приняты нормативные акты о порядке реализации преимущественного права покупки участков с утверждением формы извещения о такой продаже. В таких субъектах РФ нужно направлять извещение по утвержденной форме. Если в субъекте РФ она не утверждена, то можно направить извещение с указанием необходимых сведений в произвольной письменной форме.

Абзац второй пункта 2 статьи 8 Закона допускает известить о намерении продать участок либо под расписку, либо заказным письмом с уведомлением о вручении. Но чтобы доказать, что извещение действительно делалось, необходимо, чтобы в расписке либо уведомлении о вручении содержались сведения об этом. При их отсутствии, отказе от преимущественного права покупки, продаже участка третьему лицу и оспаривании такой сделки доказать, что извещение делалось, будет затруднительно. Можно подстраховаться и в один день с вручением извещения опубликовать его аналог в соответствующей газете субъекта РФ: это не предусмотрено статьей 8 Закона, но и не является ее нарушением.

Если извещение направлено не в высший исполнительный ОГВ субъекта РФ, имеющего право на покупку участка, либо без указания всех необходимых в нем сведений, то оно не может считаться направленным в соответствии со статьей 8 Закона.

7.1. Цена продаваемого участка определяется исключительно по усмотрению продавца, то есть является рыночной. Продавец не обязан назначать цену участка в зависимости от его кадастровой стоимости. Цену участка нужно указать в рублях и покупателю уплатить ее в полном размере (в том числе в случаях поэтапной оплаты) до окончания максимального срока расчетов по этой сделке.

Обязанность указания в извещении цены участка препятствует ее искусственному занижению с целью снижения налогообложения, зависящего от указанной в будущем договоре цены. Большое количество сделок с разными товарами происходит по минимальным ценам, с тем чтобы уменьшить налогообложение. При извещении публичного образования продавец вынужден указывать цену участка, максимально приближенную к рыночной, так как в противном случае он будет вынужден продать его по заниженной цене как публичному образованию, так и третьему частному лицу.

7.2. Размер участка определяется в общепринятых для земельных участков величинах - гектарах или квадратных метрах (не в балло-гектарах).

Местоположение участка определяется описательно с указанием на нахождение его в субъекте РФ, муниципальном образовании, направления от ближайшего населенного пункта и расстояния до него (например, "в 5 км на северо-восток от деревни..."), но вряд ли возможно без приложения кадастрового плана (паспорта) участка с его кадастровым номером.

7.3.1. Срок, в течение которого должен быть осуществлен расчет по купле-продаже, должен указываться продавцом в извещении, но не может быть больше 90 дней. Неясно, почему пункт 2 статьи 8 Закона говорит о взаимных расчетах, поскольку при купле-продаже обязанность заплатить имеется только у покупателя.

Расчет по сделке возможен не на основании извещения, а в соответствии с договором купли-продажи участка. Поскольку максимальный срок расчетов осуществляется по сделке, расчет должен быть произведен в пределах 90 дней после заключения договора как вида сделки, а не в пределах 90 дней со дня получения извещения о продаже участка публичным образованием либо со дня ответа на такое извещение. Поскольку переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, без которой эта сделка ничтожна (статьи 131 (пункт 1), 164 (пункт 1), 165 (пункт 1) и 551 (пункт 1) ГК РФ), 90 дней отсчитываются от дня такой регистрации.

В статье 8 Закона имеются в виду календарные (рабочие и нерабочие) дни исходя из главы 11 ГК РФ "Исчисление сроков".