7.3.2. С какой целью предусмотрен такой продолжительный срок для расчетов - 90 дней? Полагаем, что этот вопрос взаимосвязан с вопросом о том, из каких средств должна оплачиваться покупка участка.

Если преимущественное право покупки участка имеет субъект РФ, то оплата должна осуществляться из бюджета субъекта РФ по соответствующей строке расходов. Если таких средств закон субъекта РФ о бюджете субъекта РФ на текущий год не предусматривает либо их недостаточно, то субъект РФ может потянуть время до следующего года и принятия закона субъекта РФ о бюджете на следующий год, либо - если до конца года больше 4 месяцев - разработать и принять за 90 дней изменения в закон о бюджете субъекта РФ на текущий год, предусматривающие средства на покупку участков. Участок, купленный субъектом РФ, становится его собственностью.

Если преимущественное право покупки участка имеет муниципальное образование, то покупка должна оплачиваться за счет средств местного бюджета. Купленный муниципальным образованием участок становится его собственностью.

Вместе с тем выкуп участка в соответствии со статьей 8 Закона и законом субъекта РФ об обороте ЗСХН не отнесен ФЗ ни к расходным полномочиям субъектов РФ, ни к расходным полномочиям муниципальных образований. Не подпадает этот выкуп и под положения о выкупе земельных участков для государственных нужд субъекта РФ или муниципальных нужд, поскольку осуществляется в иной процедуре, в частности без заблаговременного предупреждения продавца о таком выкупе.

Поскольку покупка участка публичным образованием предусмотрена ФЗ (комментируемым Законом) и предполагает бюджетные расходы, субъекты РФ вправе претендовать на выделение федеральных субвенций для этих целей (см. комментарий к статье 1 Закона). Что касается муниципальных образований, то согласно статье 19 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, по вопросам, не отнесенным настоящим Федеральным законом к вопросам местного значения, являются отдельными государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам местного самоуправления (часть 1); финансовое обеспечение отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, осуществляется только за счет предоставляемых местным бюджетам субвенций из соответствующих бюджетов; органы местного самоуправления имеют право дополнительно использовать собственные материальные ресурсы и финансовые средства для осуществления переданных им отдельных государственных полномочий в случаях и порядке, которые предусмотрены уставом муниципального образования (часть 5). Данное положение принято во исполнение статьи 132 (часть 2) Конституции, согласно которой органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств.

Поскольку собственных средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов зачастую недостаточно даже на неотложные нужды, участки предлагаются на продажу, как правило, по высоким для таких бюджетов ценам, публичные образования не обязаны предусматривать средства на выкуп в своих бюджетах и не получают субвенций на выкуп участков, вероятность реализации преимущественного права покупки участков публичными образованиями снижается. Но случаи реализации преимущественного права покупки участков публичными образованиями (обычно субъектами РФ), если публичному образованию это выгодно, имеются.

Например, в Отчете об управлении и распоряжении собственностью Московской области, утвержденном Постановлением правительства Московской области от 25 июня 2008 года N 491/22, установлено, что "во исполнение Постановления правительства Московской области от 09.08.2007 N 586/29 "О проведении торгов по продаже земельного участка вблизи поселка Гжель Раменского района Московской области" проведены мероприятия по организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в собственности Московской области, площадью 77,81 га. Расходы бюджета Московской области в 2007 году на приобретение данного земельного участка в порядке реализации преимущественного права на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения составили 55,6 млн. рублей. При начальной цене продажи земельного участка в 108,2 млн. рублей конечная цена проданного земельного участка составила 110,4 млн. рублей. Превышение цены продажи над ценой покупки - 54,8 млн. рублей".

Постановлением правительства Московской области от 7 марта 2006 года N 157/9 "О покупке земельных участков сельскохозяйственного назначения в Щелковском районе" Московская область согласилась приобрести участки площадью 45391 кв. м, 114308 кв. м и 63329 кв. м, принадлежащие на праве собственности ООО, по цене восемьсот тысяч рублей, Министерству финансов Московской области поручалось осуществить финансирование расходов по их приобретению за счет средств, предусмотренных в бюджете Московской области на 2006 год, Министерству имущественных отношений Московской области на приобретение в собственность Московской области земельных участков.

В Постановлении главы администрации Волгоградской области от 29 августа 2003 года N 674 "О реализации преимущественного права Волгоградской области на покупку земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения" определялось:

"1. Установить, что функции покупателя земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения от имени Волгоградской области осуществляет Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

2. Целесообразность покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения определяет Комитет по сельскому хозяйству и продовольствию администрации Волгоградской области при наличии источника финансирования".

Постановлением правительства Рязанской области от 6 марта 2007 года N 63 субъект РФ согласился приобрести в свою собственность участок, находившийся в долевой собственности 20 дольщиков, за 400000 рублей (то есть по 20000 рублей каждому сособственнику, если у них было по одной доле) "за счет средств, предусмотренных в областном бюджете на 2007 г. По кодам бюджетной классификации... - Приобретение земельных участков в собственность субъектов Российской Федерации". Причем Порядок реализации преимущественного права Рязанской области на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения был утвержден значительно позже - Постановлением правительства Рязанской области от 21 августа 2008 года N 175.

В Постановлении Тюменской областной Думы от 20 сентября 2007 года N 256 "Об информации правительства Тюменской области о реализации Закона Тюменской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения и планировании их использования" отмечено, что "в 2006 году в уполномоченный орган исполнительной власти области поступило 7 извещений о продаже земельных участков".

Постановление правительства Калининградской области от 12 апреля 2007 года N 151 "О приобретении в государственную собственность Калининградской области земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрело на приобретение 35 участков ЗСХН всего 506000 рублей.

В этой связи уместно отметить, что "расчеты наличными деньгами в Российской Федерации между юридическими лицами, а также между юридическим лицом и гражданином, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальный предприниматель), между индивидуальными предпринимателями, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей" (указание Центрального банка РФ от 20 июня 2007 года N 1843-У). К ОГВ и ОМС, участвующим в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, применяются нормы, определяющие участие в таких отношениях юридических лиц (статья 124 ГК РФ).

7.3.3. Статьей 8 Закона определен максимальный, но не минимальный срок расчетов по купле-продаже участка. Некоторые продавцы пытаются воспользоваться этим, извещая публичное образование о расчете в нереально сжатый срок и так, чтобы этот срок приходился на череду нерабочих дней. В результате расчет по сделке в этот срок не производится даже при наличии у публичного образования достаточных средств на покупку, и продавец подписывает договор купли-продажи участка с третьим лицом.

Полагаем, что подобные действия продавца не соответствуют статье 309 ГК РФ, в соответствии с которой любые обязательства, в том числе расчетные, "должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями". Если расчет по сделке в назначенный продавцом срок невозможен по независящим от публичного образования причинам (например, не работает банк), то продажа участка третьему лицу будет свидетельствовать о нарушении продавцом преимущественного права покупки публичным образованием.

Иное дело, если публичное образование, письменно выразив согласие на покупку участка, затягивает расчет сверх реального и конкретизированного в извещении продавца максимального срока расчетов, например в связи с отсутствием бюджетных средств. В таком случае продавец может руководствоваться статьей 445 (пункт 4) ГК РФ, согласно которой если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор; сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.