Право землепользования

Понятие права пользования землей, субъекты, объекты, виды

Право пользования землей – совокупность норм земельного права, устанавливающих порядок и условия пользования землей гражданами и ЮЛ, их права и обязанности.

Это также институт Общей части земельного права, положения которого развиваются в Особенной части, где речь идет об использовании земель разной категории. Данный институт является главным, с точки зрения рационального использования земель.

Институт права землепользования выполняет две основные функции:

1. Экономическую;

2. Экологическую.

Экономическая функция состоит в наиболее полном и эффективном использовании земель с наименьшими материальными затратами.

Экологическая функция состоит в бережном отношении к земле, другим природным ресурсам, их восстановлении, воспроизводстве и охране.

Когда обе эти функции реализуются, землепользование становится рациональным. То есть рациональное землепользование включает две группы требований: научно-обоснованное эффективное использование земли для достижения определенных целей и обеспечение охраны окружающей среды и её объектов в процессе землепользования. Конкретные требования по рациональному использованию земли устанавливаются применительно к отдельной категории.

Субъекты права землепользования – физические и юридические лица.

Объекты – земельный участок или часть земельного участка.

Виды:

1. В зависимости от субъектов:

1. Юридическими лицами;

2. Физическими лицами;

2. В зависимости от целевого назначения:

1. Право пользования населенных пунктов;

2. Лесного фонда;

3. И др. (всего 6, за исключением земель запаса);

3. В зависимости от срока:

1. Срочное;

2. Бессрочное.

Титулы пользования землей:

1. Право частной собственности;

2. Пожизненно наследуемое владение;

3. Постоянное (бессрочное) пользование;

4. Аренда;

5. Земельный сервитут;

6. Безвозмездное срочное пользование.

Основания возникновения и прекращения права пользования:

1. Решение ОГВ или ОМС;

2. Сделки;

3. Судебные решения;

4. Переход прав на недвижимое имущество.

Пожизненное наследуемое владение (ст.21 ЗК РФ)

Субъект – землевладелец (физическое лицо).

Собственность – государственная или муниципальная.

Земля на этом праве сегодня не предоставляется, но у тех, у кого уже есть земля на этом праве, не отнимут.

Распоряжение – запрещено. Исключение – передать по наследству => у гражданина может возникнуть этот титул, если он является наследником земельного участка.

Землевладелец может приватизировать свой земельный участок (см. п.3, 9.1 ст.3 ФЗ №137).

Основания прекращения такого права содержатся в статье 45 ЗК РФ:

1. Отказ (процедуры отказа в ст.53 ЗК РФ);

2. Изъятие для государственных и муниципальных нужд (условия и порядок – статья 55 ЗК РФ);

3. Реквизиция – временное изъятие земельного участка (статья 51 ЗК РФ);

4. Изъятие за совершение правонарушений, перечисленных в пункте 2 статьи 45 ЗК РФ;

В ГК РФ данному титулу посвящены статьи 265-267.

Постоянное (бессрочное) пользование (статья 20 ЗК РФ)

Земля в данном случае находится в государственной или муниципальной собственности.

Субъекты – физические и юридические лица.

Получить землю на этом титуле в настоящее время могут только юридические лица, перечисленные в пункте 1 ст.20 ЗК РФ. Это государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, ОГВ и ОМС, а также центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Субъекты, использующие землю на этом титуле, называются землепользователи. Распоряжаться землей они не могут – только владеть и пользоваться.

Землепользователи-юридические лица, за исключением перечисленных в п.1 ст.20 ЗК РФ, право постоянного бессрочного пользования обязаны переоформить на аренду или собственность до 1 июля 2012 г. (с 1 января 2013 г. в КоАП РФ введена статья 7.34, устанавливающая ответственность за нарушение сроков переоформления) (п.2 ст.3 ФЗ №137 – см. тему Приватизация).

Основания прекращения данного права также содержатся в ст.45 ЗК РФ, а также ст.ст.268, 269 ГК РФ.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (земельный сервитут)

Виды сервитутов:

1. Частный: устанавливается в интересах отдельного лица в соответствии с гражданским законодательством (ст.ст.274-276 ГК РФ). Цели установления частного сервитута – абз.2 п.1 ст.274 ГК РФ.

2. Публичный (ст.23 ЗК РФ): устанавливается в интересах общества (т.е. неопределенного круга лиц). Цели установления указаны в п.3 ст.23 ЗК РФ.

Порядок установления:

1. Частный – заключается договор между сторонами и устанавливается плата, если иное не предусмотрено законом. Такой сервитут может быть срочным и постоянным;

2. Публичный – устанавливается законом или иным НПА РФ, субъектов РФ или ОМС, при этом проводятся общественные слушания. Срок может быть установлен законом (п.4 ст.23 ЗК РФ).

Сервитуты подлежат государственной регистрации.

Прекращение сервитута:

1. Частный – пункт 1 ст.48 ЗК РФ отсылает к статье 276 ГК РФ:

1. Собственник ЗУ, в отношении которого был установлен частный сервитут, вправе требовать по суду прекращения сервитута, если пропала возможность использования земельного участка из-за установления частного сервитута;

2. Кроме того, сервитут может быть прекращен по инициативе собственника участка, в отношении которого сервитут установлен, если отпала необходимость в наличии сервитута;

2. Публичный – ст.48 ЗК РФ: отсутствие общественных нужд. Прекращается тем же путем, которым и устанавливался.

При смене собственника земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, сервитут сохраняется.

Безвозмездное срочное пользование

Собственность (титул)	Кто передает	Кому передают	Цель передачи	Срок	Основания возникновения права
Государственная либо муниципальная	ОГВ или ОМС	Субъектам, указанным в п.1 ст.20	Для осуществления их деятельности	До 1 года	Договор безвозмездного срочного пользования
		Религиозным организациям	Строительство религиозных заведений	На срок строительства
			Для бесплатного пользования зданием	На срок пользования зданием
		Юридическим лицам	Бюджетное строительство	На срок строительства
		Жилищным строительным кооперативам	Строительство жилья	На срок строительства
Постоянное бессрочное пользование	Юридическое лицо	Своим работникам	Служебный надел	На срок трудового договора	Решение руководителя юридического лица
Частная собственность	Физические и юридические лица	Иным физическим и юридическим лицам	Любая	Любой	Договор безвозмездного срочного пользования

Согласно п.2 ст.26 ЗК РФ договор безвозмездного срочного пользования подлежит государственной регистрации, если срок договора более 1 года.

Основания прекращения – статья 47 ЗК РФ.

Аренда

Отношения аренды регулируются земельным и гражданским законодательством.

Основание возникновения – договор аренды, стороны которого называются арендодатель (им может быть собственник земельного участка) и арендатор (любое физическое или юридическое лицо).

Объект договора – земельный участок, не изъятый из гражданского оборота (п.2 ст.22 ЗК РФ).

Основные условия использования земельного участка определяются в договоре, который заключается письменно и подлежит государственной регистрации, если срок аренды больше 1 года.

Арендодателями могут быть несовершеннолетние наследники. От их имени участок сдает в аренду опекун на срок до достижения совершеннолетия.

Земли, находящиеся в общей собственности, могут быть сданы в аренду только с согласия всех сособственников.

Договор заключается со всеми участниками либо с одним на основании доверенности.

Особенности приобретения права аренды на неделимые земельные участки, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, и на которых расположены здания, строения и сооружения, принадлежащие нескольким собственникам, указаны в ст.36 ЗК РФ. В данном случае заключается договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Допускается субаренда земельного участка без согласия собственника, если срок аренды более 5 лет (п.9 ст.22 ЗК РФ). Здесь имеется отличие от ГК, где субаренда недвижимости разрешена, если иное не предусмотрено договором.

Договор аренды, по общему правилу, является срочным, хотя в ГК сказано, что договор может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. О сроках говорится в ст.ст.610, 425 ГК РФ.

Сроки могут быть:

1. Договорные – установлены договором;

2. Законные – установлены законом (например, не более одного года для проведения изыскательских работ).

Максимальный срок аренды для земель сельскохозяйственного назначения, для земельных участков из состава земель лесного фонда – 49 лет.

К существенным условиям договора аренды относится также размер арендной платы (п.3 ст.65 ЗК РФ).

Для арендованных государственных и муниципальных земель общие начала определения арендной платы установлены ПП РФ от 16 июля 2009 №582.