Право эмфитевзиса в Великом Княжестве Люксембург

Законодательство Люксембурга развивалось по пути, схожему с Бельгией. На территории этого княжества до 2008 года действовал рассмотренный в предыдущем параграфе закон об эмфитевзисе от 10 января 1824 года³⁷, принятый в период, когда Люксембург и Бельгия входили в состав Нидерландов. Сравнительно недавно, в 2008 году, в Люксембурге был принят новый закон о жилище³⁸. Принятый закон является комплексным документом, объединяющем в себе нормы, содержавшиеся во множестве законодательных актов княжества и регулирующие отношения, связанные с проживанием и пользованием недвижимым имуществом, включая нормы об эмфитевтической аренде³⁹.

В ст.13-1 говорится о том, что эмфитевзис является вещным правом, которое позволяет осуществлять полноправное владение недвижимостью принадлежащей другому лицу за определенную плату, согласованную между собственником и эмфитевтой и закрепленную в соглашении.

Ст.13-2 предусматривает необходимость обязательного нотариального заверения соглашения об установлении эмфитевзиса. Помимо этого эмфитевтическое право может устанавливаться посредством административного акта. Следует отметить, что заключенное и заверенное соглашение подлежит регистрации в публичном реестре по месту нахождения объекта недвижимости.

Эмфитевзис под угрозой недействительности может быть установлен на срок не менее 27 и не более 99 лет без возможности пролонгации. Новшеством закона является то, что продолжительность эмфитевзиса, установленного на недвижимость для жилищных целей, не может составлять менее 50 лет (ст.13-3).

В соглашении под угрозой недействительности должно содержаться подробное описание объекта недвижимости. То есть предмет соглашения должен быть конкретно индивидуализирован⁴⁰ (ст.13-4).

Эмфитевта имеет право отчуждать, закладывать свое право и устанавливать в качестве обременения сервитуты на срок существования эмфитевзиса (ст.13-5).

В ст.13-6 отмечается, что эмфитевта осуществляет свои права наравне с собственником недвижимости без каких-либо ограничений. При этом эмфитевта может улучшить земельный участок, возведя на нем здание. Необходимость возведения здания может быть предусмотрена соглашением, при этом эмфитевта может полноправно пользоваться построенным объектом.

В обязанности эмфитевты входит поддержание недвижимости. Любой ремонт, относящийся к недвижимости (текущий и капитальный), ложится на плечи эмфитевты. Риск гибели также лежит на эмфитевте, если он не докажет, что гибель произошла вследствие непреодолимой силы (форс мажора) (ст.13-7).

Ст.13-9 предусмотрено право преимущественного выкупа эмфитевтой объекта недвижимости в случае его продажи собственником⁴¹. В такой ситуации собственник направляет в адрес эмфитевты предложение. В этом предложении собственник уведомляет эмфитевту о том, что у последнего есть право сделать встречное предложение. У эмфитевты есть месяц, чтобы воспользоваться правом сделать встречное предложение⁴². В случае, если эмфитевта подал заявку на получение кредита в одно из финансовых учреждений Великого княжества Люксембург, период, отведенный на направление встречного предложения, продлевается еще на месяц. Недвижимость не может быть продана третьему лицу за цену выше, чем было назначено в предложении эмфитевте, а право преимущественной покупки может быть реализовано только в отношении недвижимости целиком. В случае продажи недвижимости третьему лицу вопреки существующему преимущественному праву покупки со стороны эмфитевты последний может требовать возмещения убытков за счет продавца. Автору не удалось обнаружить в законе, что именно понимается под понятием убытков. При этом указанное не влечет недействительности сделки по отчуждению объекта, обремененного правом эмфитевзиса.

Прекращение права эмфитевзиса полностью совпадают с условиями, перечисленными в законе 1824 года и указанными в предыдущем параграфе. К ним относят частичное ухудшение, уничтожение или экспроприация недвижимости либо прекращение посредством приобретательной давности.

Эмфитевта может до момента прекращения своего права удалить постройки, которыми была улучшена недвижимость, при условии восстановления ущерба, который может привести к уничтожению недвижимости. По окончании права эмфитевта не имеет никаких прав на возведенные строения. Эмфитевта также не может обязать собственника оплатить стоимость строений, оставшихся после окончания эмфитевзиса, если такое условие не отражено в соглашении (ст.13-12). При этом отмечается, что эмфитевта не может удалять строения, которые он должен был возвести по соглашению с собственником (ст.13-11). По окончании эмфитевзиса собственник имеет против эмфитевты иск о возмещении ущерба причиненного по причине бездействия, отсутствия технического обслуживания и, как следствие, потери права эмфитевтой по вине последнего (ст.13-13). Эта норма применяется как в случае с досрочным прекращением права, так и при окончании срока на который устанавливалось эмфитевтическое право.