Право эмфитевзиса в Канадской провинции Квебек

Среди франкоязычных правопорядков особое место занимает Канадская провинция Квебек, вобравшая в свое законодательство как нормы континентального, так и нормы общего права. Традиционные для континентальных правопорядков вещные права нашли свое отражение в четвертой книге Гражданского Кодекса провинции Квебек⁴³. Там же содержатся нормы, посвященные праву эмфитевзиса.

Как указывается канадским правоведом, эмфитевзис предполагает одновременное сосуществование четырех элементов⁴⁴:

• наличие недвижимости;

• обязанность произвести определенные улучшения⁴⁵;

• продолжительность права от 10 до 100 лет;

• наделение эмфитевты правами, соответствующими правомочиям собственника недвижимости.

Для настоящего исследования представляет интерес мнение одного из виднейших представителей юридической науки провинции Квебек Франсуа Френетта. Согласно его позиции, эмфитевзис представляет собой инструмент экономического развития, способный успешно реагировать на возникающие потребности оборота, местами даже очень сложные⁴⁶.

В соответствии со ст.1195 Гражданского кодекса Квебека⁴⁷, эмфитевзис является правом, которое устанавливается на определенный срок и наделяет лицо полным объемом выгод и полномочий пользования над недвижимым имуществом, принадлежащем другому лицу. При этом эмфитевте запрещается нарушать целостность объекта эмфитевзиса. По законодательству Квебека эмфитевта обязан возводить сооружения, производить работы или выращивать агрокультуры вследствие чего будет увеличиваться стоимость вверенного имущества.

Перед судами Провинции Квебек достаточно часто встает вопрос о правовой природе отношений между участниками оборота. Не конкретизируя свои договоры, стороны, впоследствии обращаясь в суд, руководствуются наиболее выгодной для них позицией. Так, в 1981 году между физическим лицом и Муниципальной корпорацией был заключен договор на 20 лет, в соответствии с которым корпорации разрешалось организовать полигон по утилизации отходов на земельном участке физического лица. В течение срока действия договора корпорация осуществляла продажу песка, добытого с земельного участка, являвшегося предметом соглашения. В 1988 году собственник земли потребовал прекращения продажи песка и оплаты компенсации, ссылаясь на то, что договором не было предусмотрена возможность продажи природных ресурсов, добытых на участке. Перед судом встала задача определить правовую природу заключенного соглашения. Дело в том, что последствия добычи песка при простых арендных или эмфитевтических отношениях являются различными. При простой аренде арендатор был бы обязан вернуть предмет аренды в неизменном виде, тогда как при эмфитевзисе на эмфитевте лежала бы обязанность не ухудшать недвижимость. Проведя достаточно сложный анализ, суд пришел к выводу о смешанном характере договора и квалифицировал его как "sui generis". Отказывая в компенсации, Апелляционный Суд провинции Квебек указал на то, что стороны, заключая соглашение, руководствовались определенными целями, которые касались реализации проекта по организации полигона для отходов. При этом суд не смог усмотреть в договоре арендный характер, который присущ в том числе эмфитевтическому праву⁴⁸.

В другом деле Суд Квебека разбирал спор между двумя физическими лицами в отношении договора, заключенного в 1974 году⁴⁹. Перед судом встала задача определить природу соглашения 1974 года, истекшего в 2003 году и ответить на следующие вопросы:

• Устанавливает ли договор 1974 года эмфитевтическое право, прекращающееся по истечении определенного в договоре срока, или же здесь имеют место простые арендные отношения, по окончании которых возможно продление?;

• Демонстрирует ли арендодатель свое несогласие на продление отношений?;

• Может ли арендатор воспользоваться своим правом на выкуп недвижимости, закрепленным в договоре 1974 года⁵⁰?.

В своем резолютивном решении Кассационный Суд Квебека отметил две позиции:

• отношения между сторонами не носят эмфитевтического характера, т.к. договором не предусмотрена обязанность арендатора произвести улучшения недвижимости;

• условие, касающееся удаления построек на участке противоположно обязанностям эмфитевты и соответствует положениям об аренде из ст.1890 и 1891 Гражданского Кодекса Квебека.

На основании изложенных позиций суд пришел к выводу об отсутствии эмфитевтического характера отношений между сторонами договора, заключенного в 1974 году. Вследствие этого по окончании договора в 2003 году он мог быть продлен, если арендатор продолжит находится на занимаемом участке, а арендодатель не будет этому препятствовать в течение 10 дней после окончания договора (ст.1878 и 1879 ГК Квебека). Так же судом было отмечено, что вовремя не воспользовавшись правом выкупа, арендатор потерял такое право по окончании договора аренды.

В Канадской провинции Квебек минимальный срок, на который может быть установлен эмфитевзис, составляет 10 лет, а максимальный 99. При этом в случае установления соглашением срока эмфитевзиса превышающего 100 лет, презюмируется, что эмфитевзис был установлен на 100 лет (Ст. 1197 ГК Квебека). Как указывалось ранее, сам по себе продолжительный срок договорных отношений не может указывать на их эмфитевтический характер.

В соответствии со ст.1199 Гражданского кодекса Квебека кредитор эмфитевты в определенных ситуациях может наложить арест или реализовать с торгов заложенное право, однако при этом ему необходимо учитывать права собственника недвижимости⁵¹. В противоположной ситуации, кредитор арестовывая или реализуя заложенное недвижимое имущество собственника, должен учитывать права эмфитевтического арендатора.

В ст.1202 Гражданского кодекса Квебека отмечается, что риск частичной гибели недвижимости лежит на эмфитевте и то, что он остается обязанным в таком случае осуществлять платежи, установленные в соглашении об установлении эмфитевзиса. Эмфитевта не имеет права на снижения арендных платежей. В ст.1204 указывается на то, что в случае, когда эмфитевта, совершив ухудшение недвижимости, оказывается не в состоянии остановить дальнейшее ухудшение или другим образом нарушает права собственника, то он может быть лишен своего права. Стоит отметить, что суд в таком случае будет учитывать всю совокупность сложившихся обстоятельств. Суд по своему усмотрению может потребовать произвести выплату собственнику немедленно или в рассрочку. При этом суд может оставить собственника без возмещения или потребовать другого обеспечения для исполнения обязательств эмфитевты. Помимо этого существует возможность установления другого обязательства или изменения условий основного обязательства⁵².

В части расторжения права эмфитевзиса представляет интерес одно из решений Верховного суда Провинции Квебек⁵³. В 1970 году договором между компанией (собственником недвижимости) и физическим лицом было установлено право эмфитевзиса. В 1997 году эмфитевта взял кредит под залог своего права, а в 2002 году недвижимость была сдана в аренду. В 2003 году у эмфитевты возникли сложности с оплатой регулярных эксплуатационных платежей, налогов и обслуживанием своего кредита, вследствие чего был поднят вопрос о банкротстве эмфитевты. Как отмечалось в договоре об установлении эмфитевзиса, в случае невозможности содержать недвижимость в течение 30 дней эмфитевта обязан сделать официальное заявление, а собственнику, в свою очередь, дается 60 дней на урегулирование сложившейся ситуации⁵⁴. При вынесении решения Верховный Суд руководствовался ст.1204 Гражданского кодекса Квебека, согласно которой, прекращение эмфитевзиса в судебном порядке возможно при наличии серьезных обстоятельств. К серьезным обстоятельствам суд отнес отключение света в помещениях эмфитевты за неоплату. При этом указывалось на невозможность погашения получившейся задолженности за коммунальные услуги. В резолютивной части содержалось указание на прекращение эмфитевзиса в связи со сложившимися для сторон обстоятельствами и исключением записи об эмфитевтическом праве из публичного реестра. Вдобавок Верховный Суд Квебека постановил исключить из реестра регистрационные записи об ипотеке и аренде.

Законодательство Квебека (Ст. 1207 ГК Квебека) устанавливает, что в случае неоплаты эмфитевтой платежей в течение трех лет, собственник может потребовать расторжения соглашения об эмфитевзисе, предварительно уведомив эмфитевту за 90 дней.

В судебной практике автором было найдено решение Верховного Суда Квебека⁵⁵, которое указывает скорее на формальный принцип прекращения эмфитевзиса на основании ст.1207. В соответствии с фабулой дела, эмфитевта не осуществлял платежи собственнику недвижимости в течение 3 лет. Впоследствии компания (собственник недвижимости), уведомив эмфитевту и подождав 90 дней, обратилась в суд с требованием о прекращении эмфитевзиса. Эмфитевта не препятствовал прекращению своего права и, по сути, своим молчаливым согласием, подтвердил прекращение отношений с собственником недвижимости. Верховный Суд вынес решение в пользу истца и прекратил эмфитевзис.

В соответствии со ст.1208 Гражданского кодекса Квебека эмфитевзис прекращается в следующих случаях:

• по истечении срока, предусмотренного в соглашении;

• в случае полной гибели или изъятия недвижимости. Под изъятием понимается необходимость передачи недвижимости для публичных нужд государству (экспроприация);

• в случае заключения соглашения о прекращении права эмфитевзиса;

• в случае объединения собственника обремененной недвижимости и эмфитевты в одном лице;

• в случае неиспользования в течение 10 лет. Следует предположить, что под использованием понимается осуществление хозяйственной деятельности в соответствии с условиями об установлении эмфитевзиса;

• в случае отказа от права со стороны эмфитевты. Такой отказ предусмотрен ст.1211 Гражданского кодекса Квебека в которой указывается, что эмфитевзис может также быть прекращен путем отказа, однако эмфитевта должен выполнить все обязательства по соглашению и оставить недвижимость без каких-либо обременений.

Ст.1209 указывает, что по окончании эмфитевзиса собственник освобождает недвижимость от всех прав и обременений, установленных эмфитевтой, если прекращение эмфитевзиса происходит не по соглашению или при объединении собственника и эмфитевты в одном лице.

Ст.1210 указывает, что по окончании эмфитевзиса, эмфитевта должен вернуть недвижимость в хорошем и отремонтированном состоянии, должны быть произведены работы и насаждения, указанные в соглашении (если только они не погибли от природных явлений). Любые улучшения, произведенные эмфитевтой сверх того, что было установлено соглашением, рассматриваются в качестве выплат, произведенных добровольно.

Отдельного внимания заслуживает обязанность, предусмотренная ст.1203 Гражданского кодекса Квебека, в соответствии с которой эмфитевта должен осуществлять ремонт, в том числе капитальный зданий и сооружений на участке, а также производить работы и осуществлять сельскохозяйственную деятельность необходимую для исполнения своих обязанностей.

Отдельного упоминания заслуживают представляющие интерес скорее для отрасли налогового права, но тем не менее достойные упоминания многочисленные споры, связанные с налогообложением случае отчуждения эмфитевтического права. В соответствии с решением Верховного Суда провинции Квебек обязательным для эмфитевты является оплата налогов с продажи недвижимости, на которую установлено право эмфитевзиса⁵⁶.

В одном из дел Суд Квебека рассматривал спор между двумя гражданами⁵⁷. В соответствии с фабулой дела, в 1974 году между двумя физическими лицами был заключен договор аренды на 29 лет. По окончании срока аренды в 2003 году между арендодателем и арендатором возникла сложная ситуация, касающаяся построенного на арендованном участке жилого дома. Арендодатель хотел продлить арендные отношения, повысив при этом ставку, которая с 1974 года не индексировалась. Суд в своем решении обосновывал, что столь долгие отношения носили все-таки арендный характер, т.к. не удовлетворяли требованиям раздела ГК Квебека, посвященного эмфитевзису.

Весьма показательным является дело, рассмотренное Верховным Судом провинции Квебек в 2010 году⁵⁸. По фабуле дела между двумя компаниями были установлены эмфитевтические отношения на 70 лет. Собственник недвижимости обратился в суд для того, чтобы принудить эмфитевту погасить задолженность по публичным налогам за 2009-2010 годы. В свою очередь, договором между сторонами была предусмотрена возможность расторжения в случае невыполнения эмфитевтой обязанности по оплате публичных налогов. Также договором была предусмотрена возможность погашения задолженности по налогам собственником недвижимости и получения регрессного требования по отношению к эмфитевте. В судебном заседании эмфитевта заявил, что ответственность за неоплату налогов лежит полностью на нем и эмфитевта осознает все негативные последствия такой неоплаты. Суд, в свою очередь, посчитал невозможным принудить эмфитевту к оплате налогов и отказал собственнику недвижимости в удовлетворении заявленных требований.

Разбирательства в отношениях между сторонами продолжились в 2014 году, когда Верховный Суд Канады рассмотрел требования собственника недвижимости к эмфитевте о расторжении договора об установлении эмфитевзиса⁵⁹. Истец мотивировал свои требования невыполнением ряда обязательств, в числе которых входили:

• оплата регулярных платежей собственнику;

• оплата процентов за просроченные платежи;

• оплата муниципальных налогов и сборов.

Непосредственно перед судебным разбирательством эмфитевта погасил все задолженности по платежам перед собственником недвижимости о чем заявил суду. В отношении задолженности по муниципальным налогам эмфитевта заявил, что он проводит переговоры с Муниципалитетом на предмет снижения их размера или реструктуризации. Верховным Судом было отмечено, что эмфитевта не ухудшал недвижимость собственника, что в соответствии со ст.1208 Гражданского кодекса Квебека могло бы послужить причиной прекращения эмфитевзиса. Погасив задолженность по платежам, эмфитевта устранил свои нарушения, что было отмечено судом⁶⁰. В своем решении суд отказал истцу (собственнику недвижимости) в удовлетворении его требований. Однако Верховный Суд также отметил, что в случае дальнейших систематических нарушений обязанностей, закрепленных в договоре, он может быть прекращен. Суд оставил возможность повторного обращения истца в суд в случае, если нарушения эмфитевты будут носить повторяющийся характер. Уже совершенные нарушения, по мнению суда, не могут привести к прекращению эмфитевзиса.

Среди рассмотренных правопорядков законодательство Квебека можно считать наиболее развитым. Это связано в первую очередь со смешением континентального и общего права и выражается в гибком подходе к заключаемому соглашению об установлении эмфитевзиса. При этом, как и в рассмотренных ранее правопорядках, перед судами достаточно часто встает вопрос о правовой природе отношений. Из этого автор делает вывод, что эмфитевзис определяется некоторым набором правомочий, указывающих на его вещный характер