Что должен сделать истец до обращения в суд

Иск о признании права собственности на самовольную постройку не подлежит удовлетворению, если истец не предпринимал действий по получению разрешений, необходимых для строительства1. К такому выводу не так давно пришел Президиум ВАС РФ при рассмотрении подобного спора. При этом надзорная инстанция отменила судебные акты, вынесенные в пользу истца, заявившего требование о признании права собственности2.

Аналогичные выводы подтверждены и практикой ФАС СЗО.

Практика. Организация обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое здание.

Решением суда в удовлетворении иска отказано в связи с тем, что:

— не представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

— спорный объект по своим признакам не является недвижимым имуществом, на которое может быть признано право собственности как на самовольную постройку;

— не представлено доказательств действий истца, направленных на получение необходимых разрешений и согласований, а также доказательств безопасности сохранения постройки.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения со ссылкой на то, что истец не представил доказательств соответствия объекта санитарным нормам, а также согласования с городскими структурами города. При этом признан ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что спорный объект не относится к недвижимому имуществу, и о необходимости представления разрешительной документации.

Кассационная инстанция оставила судебные акты без изменения со ссылкой на то, что истец не представил достаточных доказательств, подтверждающих наличие условия, предусмотренного последним абзацем п. 3 ст. 222 ГК РФ (в частности, доказательств, свидетельствующих о том, что в результате сохранения постройки не нарушаются санитарно-эпидемиологические нормы и правила). Кроме того, поскольку иск о признании права относится к способам защиты права, заявитель, обращаясь с требованием о признании права собственности на самовольную постройку, не освобождается от необходимости представить доказательства того, что им были предприняты все зависящие от него меры для осуществления строительства в установленном порядке3.

Истец, требуя признать право собственности на самовольную постройку, должен доказать по меньшей мере то, что он обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Однако остается неясным, сочтет ли суд действия истца достаточными для признания права собственности на самовольную постройку, если:

— истцу выдали разрешение на строительство, но впоследствии оно было признано судом незаконным;

— истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство, но он не обжаловал этот отказ в суде;

— истец не обращался за разрешением на строительство, но получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, несмотря на то, что оно не выдается без разрешения на строительство (п. 3 и п. 6 ст. 55 ГрК РФ)4.

Позиция ВАС РФ. В п. 26 Постановления № 10/22 указано, что суду необходимо установить: предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации (в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию). Если лицо, которое возвело самовольную постройку, предпринимало меры к получению соответствующих разрешений на строительство, а отсутствие такого разрешения явилось единственным признаком самовольной постройки, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению. При этом суд должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Авторы Концепции развития гражданского законодательства РФ5 указывают, что следует либерализовать правовой режим самовольной постройки, на возведение которой не были оформлены (в том числе по вине уполномоченных органов) необходимые административные разрешения, если она возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и отведенном под строительство в установленном порядке.

Снос такой постройки целесообразен только тогда, когда ее сохранение нарушает права или охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, или когда постройка возведена на земельном участке, строительство на котором запрещено законом. Необходимо также расширить возможности для признания права собственности застройщика на самовольную постройку, возведенную на не принадлежащем ему земельном участке. В частности, право собственности застройщика на самовольную постройку может признаваться при условии выплаты компенсации собственнику земельного участка и соответствии постройки градостроительным и строительным нормам и правилам6.