- •Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций
- •Предисловие
- •Глава 1. Обязательства в гражданском праве Российской Федерации § 1. Значение и виды обязательств
- •§ 2. Договорные обязательства
- •§ 3. Внедоговорные обязательства
- •§ 4. Деликты и неосновательное обогащение
- •Глава 2. Договор купли-продажи. Общие положения § 1. Понятие договора купли-продажи. Источники правового регулирования
- •§ 2. Виды договора купли-продажи и критерии их разграничения
- •§ 3. Условия договора купли-продажи. Количество и ассортимент товаров
- •§ 4. Обязанность продавца передать товар покупателю
- •§ 5. Качество и комплектность товара
- •§ 6. Обязанность покупателя принять товар у продавца
- •§ 7. Условия договора купли-продажи о цене товара и расчетах
- •Глава 3. Договор розничной купли-продажи § 1. Понятие и значение договора розничной купли-продажи
- •§ 2. Источники правового регулирования договора розничной купли-продажи
- •§ 3. Форма договора розничной купли-продажи
- •§ 4. Особенности заключения договора розничной купли-продажи
- •§ 5. Права и обязанности сторон по договору розничной купли-продажи
- •§ 6. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора розничной купли-продажи
- •Глава 4. Договор поставки § 1. Понятие и сфера применения договора
- •§ 2. Источники правового регулирования отношений по поставке
- •§ 3. Заключение договора поставки
- •§ 4. Содержание и исполнение договора поставки
- •§ 5. Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора поставки. Ответственность сторон за нарушение обязательств по поставке
- •§ 6. Основания и порядок изменения и расторжения договора поставки
- •Глава 5. Договор поставки товаров для государственных нужд § 1. Понятие и сфера применения договора поставки товаров для государственных нужд (государственного контракта)
- •§ 2. Источники правового регулирования
- •§ 3. Заключение государственного контракта
- •§ 4. Условия государственного контракта (договора поставки товаров для государственных нужд). Права и обязанности сторон
- •§ 5. Ответственность сторон за нарушение обязательств по государственному контракту или договору поставки для государственных нужд
- •Глава 6. Договор контрактации § 1. Понятие и сфера применения договора контрактации
- •§ 2. Условия договора. Права и обязанности сторон
- •§ 3. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств
- •Глава 7. Договор энергоснабжения § 1. Понятие и правовая природа договора энергоснабжения
- •§ 2. Заключение договора энергоснабжения
- •§ 3. Условия договора о количестве, качестве, цене и расчетах. Права и обязанности сторон
- •§ 4. Основания и порядок изменения и расторжения договора
- •§ 5. Ответственность за нарушение обязательств по договору энергоснабжения
- •Глава 8. Договор купли-продажи недвижимости § 1. Понятие договора и сфера его применения
- •§ 2. Форма договора и особенности его заключения
- •§ 3. Особенности договора купли-продажи недвижимости
- •§ 4. Права и обязанности сторон. Исполнение договора
- •§ 5. Особенности договора купли-продажи жилых помещений
- •Глава 9. Договор купли-продажи предприятия § 1. Понятие договора купли-продажи предприятия и сфера его применения
- •§ 2. Порядок продажи предприятия. Форма и особенности заключения договора
- •§ 3. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками
- •Глава 10. Договор мены
- •Глава 11. Договор дарения § 1. Понятие договора дарения
- •§ 2. Стороны договора дарения
- •§ 3. Содержание договора дарения
- •§ 4. Форма договора дарения
- •§ 5. Расторжение договора дарения
- •§ 6. Возмещение убытков одаряемому вследствие недостатков подаренной вещи
- •§ 7. Правопреемство при обещании дарения
- •§ 8. Пожертвование
- •Глава 12. Рента и пожизненное содержание с иждивением § 1. Общие положения о ренте
- •§ 2. Постоянная рента
- •§ 3. Пожизненная рента
- •§ 4. Пожизненное содержание с иждивением
- •Глава 13. Договор аренды § 1. Общие положения
- •§ 2. Прокат
- •§ 3. Аренда транспортных средств
- •§ 4. Аренда зданий и сооружений
- •§ 5. Аренда предприятий
- •§ 6. Финансовая аренда (лизинг)
- •Глава 14. Жилищный наем § 1. Значение и сущность жилищного найма. Источники жилищного права. Стороны в договоре
- •§ 2. Разновидности жилищного найма
- •§ 3. Жилищные права и обязанности
- •Глава 15. Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды)
- •Глава 16. Договор подряда § 1. Общие положения о подряде
- •§ 2. Бытовой подряд
- •§ 3. Строительный подряд
- •§ 4. Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ
- •§ 5. Подрядные работы для государственных нужд
- •Глава 17. Договоры на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ § 1. Понятие и правовое регулирование договоров
- •§ 2. Права и обязанности сторон
- •§ 3. Конфиденциальность сведений, составляющих предмет договора
- •§ 4. Права сторон на результаты выполненных по договору работ
- •§ 5. Имущественная ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств
- •§ 6. Прекращение договорных отношений
- •Глава 18. Возмездное оказание услуг
- •Глава 19. Транспортные договоры § 1. Транспортное законодательство
- •§ 2. Транспортные организации, их задачи и правовой статус
- •§ 3. Договор перевозки груза, его особенности и виды
- •§ 4. Заключение договора перевозки груза. Транспортная документация
- •§ 5. Права и обязанности участников договора перевозки груза
- •§ 6. Выдача груза в пункте назначения
- •§ 7. Ответственность участников договора перевозки груза
- •§ 8. Договор перевозки пассажира
- •§ 9. Претензии и иски по перевозкам
- •§ 10. Договор транспортной экспедиции
- •Глава 20. Банковские договоры
- •§ 1. Договор займа
- •§ 2. Кредитный договор
- •§ 3. Финансирование под уступку денежного требования
- •§ 4. Договор банковского вклада (депозита)
- •§ 5. Договор банковского счета
- •Глава 21. Основные формы безналичных расчетов
- •§ 1. Расчеты платежными поручениями
- •§ 2. Расчеты по аккредитиву
- •§ 3. Расчеты чеками
- •§ 4. Расчеты по инкассо
- •Глава 22. Договор хранения § 1. Понятие договора хранения
- •§ 2. Форма договора хранения
- •§ 3. Права, обязанности и ответственность сторон
- •§ 4. Хранение на товарном складе
- •§ 5. Хранение на таможенных складах
- •§ 6. Специальные виды хранения
- •Глава 23. Страхование § 1. Понятие и значение страхования
- •§ 2. Источники страхового права
- •§ 3. Страховое правоотношение. Его участники. Основные страховые понятия, права и обязанности сторон
- •§ 4. Основания возникновения страхового правоотношения. Договор страхования. Взаимное страхование. Обязательное страхование
- •§ 5. Имущественное страхование
- •§ 6. Личное страхование
- •Глава 24. Договор поручения § 1. Понятие и условия договора поручения
- •§ 2. Права и обязанности сторон
- •§ 3. Прекращение договора поручения
- •§ 4. Договор поручения на коммерческое представительство
- •Глава 25. Действия в чужом интересе без поручения § 1. Понятие действий в чужом интересе без поручения
- •§ 2. Права и обязанности
- •Глава 26. Договор комиссии § 1. Понятие договора комиссии
- •§ 2. Права и обязанности сторон
- •§ 3. Прекращение договора комиссии
- •Глава 27. Агентский договор § 1. Понятие агентского договора
- •§ 2. Права и обязанности сторон
- •Глава 28. Договор доверительного управления имуществом § 1. Понятие и значение договора
- •§ 2. Стороны договора и его объект
- •§ 3. Существенные условия договора. Форма договора. Права и обязанности сторон
- •§ 4. Ответственность при доверительном управлении имуществом. Основания прекращения договора
- •§ 5. Особенности договора доверительного управления ценными бумагами
- •Глава 29. Договор коммерческой концессии § 1. Понятие и значение договора
- •§ 2. Форма и регистрация договора
- •§ 3. Права и обязанности сторон
- •§ 4. Коммерческая субконцессия
- •§ 5. Ответственность сторон за нарушение договора
- •§ 6. Изменение и прекращение договорных обязательств
- •Глава 30. Договор простого товарищества § 1. Понятие и значение договора
- •§ 2. Особенности договора простого товарищества
- •§ 3. Ведение общих дел товарищей. Права и обязанности сторон. Ответственность по договору простого товарищества
- •§ 4. Основания прекращения договора простого товарищества. Ответственность товарищей после прекращения договора
- •Глава 31. Публичное обещание награды
- •Глава 32. Публичный конкурс
- •Глава 33. Проведение игр и пари
- •§ 1. Понятие и особенности игр и пари
- •§ 2. Игры, проводимые государством или по его разрешению
- •§ 3. Права и обязанности участников разрешенных игр
- •Глава 34. Договоры, не урегулированные Гражданским кодексом рф
- •§ 1. Учредительный договор о создании юридического лица
- •§ 2. Договор оказания услуг почтовой связи
- •§ 3. Договор оказания услуг по туристическому обслуживанию
- •§ 4. Договор о централизованной охране квартир и объектов собственности граждан
- •Глава 35. Обязательства вследствие причинения вреда § 1. Понятие и сфера применения обязательств вследствие причинения вреда
- •§ 2. Общие основания и условия ответственности за причинение вреда
- •§ 3. Учет вины потерпевшего
- •§ 4. Предупреждение причинения вреда
- •§ 5. Ответственность юридических лиц за вред, причиненный их работниками
- •§ 6. Ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления и их должностными лицами
- •§ 7. Ответственность за вред, причиненный деятельностью, создающей повышенную опасность для окружающих
- •§ 8. Ответственность за вред, причиненный несовершеннолетними, лицами, признанными полностью или частично недееспособными, а также лицами, неспособными понимать значение своих действий
- •§ 9. Возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина
- •§ 10. Возмещение вреда, причиненного вследствие недостатков товаров, работ и услуг
- •Глава 36. Неосновательное обогащение § 1. Понятие неосновательного обогащения
- •§ 2. Основные случаи неосновательного обогащения
- •§ 3. Порядок возврата (возмещения) неосновательного обогащения
- •§ 4. Неосновательное обогащение, не подлежащее возврату
- •Рекомендуемая литература Ко всем главам
- •К главам 2-9
- •К главе 16
- •К главе 17
- •К главе 18
- •К главе 29
- •К главе 30
- •К главе 35
§ 3. Особенности договора купли-продажи недвижимости
1. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Согласно ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех без исключения случаях. Данный вывод вытекает из анализа п. 1 ст. 131 ГК и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество. При этом понятия "регистрация права собственности" и "регистрация перехода права собственности" используются в законе как идентичные.
Государственную регистрацию перехода права собственности по договору не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Государственной регистрации подлежат только два договора продажи недвижимости: договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК).
Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество).
Порядок государственной регистрации перехода права собственности регулируется ст. 131 ГК, Законом о регистрации прав на недвижимое имущество, постановлениями Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" *(93), от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" *(94) и другими нормативными актами.
Согласно этим актам государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется специальным учреждением юстиции по месту нахождения недвижимого имущества. В настоящее время учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество созданы и функционируют во всех без исключения субъектах Российской Федерации.
Статья 130 ГК к числу объектов недвижимости, помимо земельных участков и иных прочно связанных с ними объектов, относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако в силу п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество данный Закон к регистрации прав на эти объекты не применяется. Впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК, сохранял свою силу действующий порядок регистрации права собственности и свою силу иных вещных прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
В настоящее время для воздушных судов действует порядок регистрации на них вещных прав, предусмотренный ст. 33 ВК. Порядок государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на морские суда и суда внутреннего водного плавания регламентируется соответственно гл. 3 КТМ и гл. 4 КВВТ. Что же касается космических объектов, то в соответствии со ст. 131 ГК и ст. 17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. "О космической деятельности" *(95) в настоящее время разрабатывается законопроект о порядке государственной регистрации вещных прав на эти объекты.
С учетом сказанного при купле-продаже перечисленных выше объектов недвижимости, помимо норм § 7 гл. 30 ГК, необходимо применять также специальные правила о регистрации на них вещных прав.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимости будет уклоняться от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК).
2. Особенности перехода прав на земельный участок при продаже недвижимости. В ст. 552 ГК содержится общее правило о том, что при продаже зданий и сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. Причем решение вопроса о виде прав на земельный участок, передаваемых покупателю, отдано на усмотрение сторон. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающего к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).
Статью 552 ГК необходимо применять с учетом требований ст. 35 и 36 ЗК. Как уже отмечалось, при расхождении с требованиями гражданского законодательства приоритет имеют нормы Земельного кодекса. Здесь нужно различать две ситуации.
Ситуация первая. Собственник недвижимости является одновременно собственником расположенного под ней земельного участка. В этом случае согласно п. 4 ст. 35 ЗК здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, может быть продано только вместе с земельным участком. Исключение составляют два случая:
1) отчуждение части здания, сооружения, строения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, которые находятся на земельном участке, изъятом из оборота.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, также проводится вместе с участком, если федеральным законом разрешено предоставлять участок в частную собственность.
Ситуация вторая. Недвижимость в виде здания, строения, сооружения принадлежит на праве собственности одному лицу, в то время как земельный участок, на котором она расположена, принадлежит на праве собственности другому лицу. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, которые принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) (ст. 216 ГК).
Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранительных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости недействительной (ст. 166-168 ГК).
В отличие от ситуаций, описанных выше, в ст. 553 ГК содержится правило о переходе прав на недвижимость, когда продается земельный участок, сама же недвижимость не продается.
Важно иметь в виду, что и в этом случае в соответствии с абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Следовательно, правило ст. 553 ГК может действовать лишь тогда, когда по объективным причинам земельный участок и расположенная на нем недвижимость оказались в разных руках.
Если продажа все же допускается, то условия пользования земельным участком определяются договором купли-продажи. Если такие условия в договоре отсутствуют, у собственника недвижимости появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением. Согласно ст. 216 ГК сервитут является вещным правом, и его владелец защищается так же, как и собственник.