4. Был ли законным отказ ателье принять пианино?

п. 2 Ст. 616 ГК: Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено "законом" или договором аренды.

Ст. 622 ГК: При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

5. Кто обязан выполнить ремонт: Брянцев или Дмитриев?

По мне, так обязан будет оплатить ремонт причинить вреда (Дмитриев), так как об этом говорит ст. 1064 ГК. Об этом же говорит п.11 Пост. Пленума ВС РФ №1 от 26/01/2010г.: По общему правилу ответственность за причинения вреда возлагаются на лицо, причинившие вред, если оно не докажет отсутствие своей вины. Установленная ст. 1064 ГК презумпция вины причинителя вреда предполагают, что доказательство отсутствия его вины долго предоставить сам ответчик. Потерпевший представляет доказательство, подтверждающее факт повреждения, размер причинённого вреда, А также доказательство того, Что ответчик является причинителя вреда или лицом, в силу закона обязаны возместить вред.1

Задача 5.

Радуга арендовала у Профит помещение 200 кв. м, из 3 комнат. Через 10 дней выяснили, что помещение в плохом состоянии. Нужна замена перекрытий. Радуга попросила заменить балки и сообщило о прекращении перечисления арендной платы за все время ремонтных работ.

1. Если арендатор обнаружил недостатки после принятия арендованного имущества. Кто несет ответственность?

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Однако п. 2 ст. 612 ГК РФ ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми.

Исходя из фабулы видно, что только благодаря приглашенным специалистам было выявлено, что помещение находилось в плохом состоянии. Поэтому можно полагать, что данные недостатки были скрытыми и ответственность несет арендодатель.

Институт обратился к предприятию с требование заменить балки.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

Чем он и воспользовался.

Может ли арендатор прекратить вносить арендный платежи?

Путем толкования п.1 ст. 611:

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

И п.1 ст. 614:

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). (т.е. за пользование, а в фабуле фактического пользования еще не произошло)

Так как данный договор взаимный (синналагматический), то на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств. Арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

Задача 9.

Хоккейная команда арендовала у стадиона каток для тренировок в зимний период. Каток таял из-за погодных условий и команда не могла проводить тренировки. Арендатор прекратил внесение платежей и потребовал расторжения договора. Стадион обратился с иском о взыскании арендной платы за весь срок и доходов, которые он мог бы получить, если бы использовал каток в других целях.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Задача 15.

Коммерческий банк и хладокомбинат заключили предварительный догвоор о существенных условиях лизинга, который банк и комбинат должны были заключить с привлечением завода ММЗ. Банк заключил потом 2 соглашения. Через 2 месяца оборудование вышло из строя. Гарантийный срок истек, и комбинат предъявил претензию заводу и потребовал заменить оборудование. Завод отказался. Потому что между ними нет договорных отношений. Комбинат обратился к банку и потребовал замены оборудования. Банк тоже отказался.

Был ли заключен договор лизинга?

Нет, были отдельные договоры поставки (имело место переадресация исполнения по 312) и аренды.

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Кроме того Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Будет банк отвечать за недостатки? Да

Ст 612 1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

А потом банк предъявит требования из договора поставки.

Ст 518

1. Покупатель (получатель), которому поставлены товары ненадлежащего качества, вправе предъявить поставщику требования, предусмотренные статьей 475 настоящего Кодекса, за исключением случая, когда поставщик, получивший уведомление покупателя о недостатках поставленных товаров, без промедления заменит поставленные товары товарами надлежащего качества.

2. Покупатель (получатель), осуществляющий продажу поставленных ему товаров в розницу, вправе требовать замены в разумный срок товара ненадлежащего качества, возвращенного потребителем, если иное не предусмотрено договором поставки.

Статья 475

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Задача 17.

Пироп арендовало у Победа помещение площадью 1000 кв. м, для офиса. Арендная плата включала в себя коммунальные услуги. Количество электроэнергии определялось отдельным договором. По нему, если арендатор не вносил плату более 2 кварталов подряд, арендодатель мог прекратить отпуск электроэнергии письменно уведомив об этом арендатора за месяц. У Пироп образовалась задолженность и Победа отключила электроэнергию. Пироп оплатило долги и обратилось в суд с иском о признании недействительным условия о возможном отключении электроэнергии.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 6 апреля 2000 г. No. 7349/99

Статья 539. Договор энергоснабжения

1. По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Согласно статье 539 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны в договоре на энергоснабжение - энергоснабжающая организация и абонент (потребитель), имеющий энергопринимающие устройства, присоединенные к сетям энергоснабжающей организации.

Акционерное общество закрытого типа "Победа" не может являться энергоснабжающей организацией для "Пироп", поскольку само в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания.

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, договором на энергоснабжение не является. Это соглашение устанавливает порядок определения расходов АОЗТ "Пироп Лтд" на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды от 01.10.96, которая не противоречит закону. Поэтому оснований для признания ее недействительной у суда кассационной инстанции не имелось.

Между тем за невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды.

Право арендодателя за неуплату арендной платы отключить электроэнергию противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, поэтому последний абзац пункта 2.2.2 той части договора аренды от 01.10.96, которая названа договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, обоснованно признан недействительным судами первой и апелляционной инстанций.

Задача 18.

Собственник 10-этажного здания ОАО «Горизонт» (арендодатель) заключило с ООО «Сладкая жизнь» (арендатор) договор на использование крыши данного здания для размещения рекламы сроком на 1 год. По истечении срока действия договора арендодатель отказал в заключении договора на новый срок, подписав аналогичный договор с ЗАО «Риск-Финанс». Полагая, что крыша здания является не только конструктивным элементом здания, но и самостоятельным объектом недвижимости, ООО обратилось в арбитр суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды крыши, заключенному ОАО с ЗАО. В обоснование своих требований ООО сослалось, что в течение срока действия договора оно надлежащим образом исполняло договорные обязательства: устанавливало на крыше свои рекламные шиты и своевременно вносило арендную плату. Поэтому ему принадлежит преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Решение:

Калакина Л. «Договор аренды части помещения»

Аренда для размещения рекламы (СЛЕДУЕМ ЭТОЙ ПОЗИЦИИ, А НЕ ПОСЛЕДУЮЩИМ).