5. Отчуждение, изменение и изъятие заложенного имущества

5.1. Закреплено положение о том, что договор залога прекращается в случае возмездного приобретения заложенного имущества лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что это имущество является предметом залога.

В настоящее время судебная практика по этому вопросу носит противоречивый характер. Вышеуказанной позиции придерживается Высший Арбитражный Суд РФ.[4] Однако Верховный Суд РФ в ряде своих актов[5] высказывал мнение о том, что особенностью залоговых правоотношений является наличие права следования, которое заключается в том, что при отчуждении заложенной вещи право залога следует за вещью, а у лица, которое приобрело вещь, возникают залоговые обременения.

Отметим, что если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества знал или должен был знать о приобретении заложенного имущества, то вне зависимости от возмездности приобретения такого имущества залог будет сохраняться, а его приобретатель получает права и обязанности залогодателя.

5.2. Установлены дополнительные гарантии защиты прав залогодержателей в случае изменения/изъятия заложенного имущества.

В частности, предусмотрено, что независимо от согласия залогодателя считаются находящимися в залоге: (i) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества; (ii) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также – право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям; (iii) имущество (за исключением денежных средств), переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права.

6. Обращение взыскания на заложенное имущество

6.1. Подтверждена возможность реализации заложенного имущества во внесудебном порядке.

Однако при этом разъяснено, что даже в том случае, если стороны в договоре предусмотрели внесудебный порядок, залогодержатель все равно вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае залогодержатель должен будет нести все дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке (если не докажет, что обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке не состоялось в связи с действиями залогодателя или третьих лиц). Отметим, что ранее данные положения вытекали только из судебной практики.[6]

Кроме того, отметим, что если при обращении взыскания во внесудебном порядке будут нарушены права залогодателя (или будет иметь место существенный риск такого нарушения), то по требованию залогодателя суд может прекратить обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и вынести решение о продаже заложенного имущества с публичных торгов.

6.2. При обращении взыскания на залогодержателя и иных лиц возлагается обязанность по принятию мер, необходимых для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Кроме того, на данные лица возложена обязанность по возмещению убытков, причиненных неисполнением данной обязанности.

К сожалению, в настоящее время в тексте закона не содержится какого-либо перечня или даже отдельных примеров мер, которые должен предпринять залогодержатель или иные лица для получения максимальной выручки от реализации предмета залога. Полагаем, что данный вопрос должен быть прояснен правоприменительной практикой.

6.3. Уточнен перечень случаев, когда взыскание может быть обращено на жилые помещения по судебному решению.

В настоящее время судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество применяется к любым жилым помещениям, принадлежащим на праве собственности гражданам. Однако после вступления поправок в силу судебный порядок будет применяться только к единственному жилому помещению гражданина.

Несмотря на вышеизложенное, стороны договора залога не утратили права обратить взыскание на жилье гражданина во внесудебном порядке – но только при условии заключения соответствующего соглашения после возникновения основания для обращения взыскания на такое жилое помещение.

6.4. Предусмотрены требования к содержанию соглашений об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Такие соглашения должны содержать следующие существенные условия: (i) указание на один или несколько способов реализации заложенного имущества, а также (ii) стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.

При этом, несмотря на то, что по общему правилу право выбора способа реализации заложенного имущества принадлежит залогодержателю, стороны могут в тексте соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество предоставить такое право залогодателю.

6.5. Вводится возможность продажи заложенного движимого имущества по правилам «голландского аукциона».

По соглашению между залогодателем и залогодержателем (-ями) заложенное имущество, не относящееся к недвижимости, может быть реализовано на повторных торгах во внесудебном порядке путем последовательного снижения цены от начальной продажной цены на первых торгах.

6.6. Установлен закрытый перечень способов реализации заложенного имущества.

Реализация заложенного имущества может быть произведена путем:

(i)          продажи заложенного имущества с публичных торгов;

(ii)         оставления залогодержателем предмета залога за собой по цене и на условиях соглашения об обращении взыскания, но не ниже рыночной стоимости;

(iii)       продажи предмета залога залогодержателем другому лицу, но не ниже рыночной стоимости.

При этом способы (ii) и (iii) могут быть использованы:

-        при реализации заложенного имущества в судебном порядке только в тех случаях, когда они прямо предусмотрены законом или соглашением об обращении взыскания на заложенное имущество;

-        при реализации заложенного имущества во внесудебном порядке, если залогодатель осуществляет предпринимательскую деятельность и данные способы предусмотрены в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество.

Следует отметить, что к специальным видам залога (в частности: залогу прав или банковского счета) могут применяться иные способы обращения взыскания.