6. В чем заключаются особенности жилых помещений как объектов гражданских прав?

Жилищное, а вслед за ним и гражданское право признают самостоятельными и притом недвижимыми вещами отдельные жилые помещения в зданиях, включая комнаты в коммунальных квартирах (но не части комнат – Постановление КС РФ от 13 марта 2008 N 5-П).

Ч.1 ст. 130 ГК РФ прямо относит жилые помещения к недвижимым вещам.

Однако есть и те, кто не согласен с этим. К примеру, Е.А. Суханов говорит, что в действительности жилые помещения должны являться не отдельными (самостоятельными) недвижимыми вещами – объектами права собственности, а лишь составными частями юридически неделимых вещей – домов (зданий). Признание помещений самостоятельными вещами ведет не только к прекращению права собственности на дом в целом, но и к юридическому исчезновению домов (зданий) как единых вещей (п. 8 ППВАС от 23 июня 2009 N 64). Из этого, а также из п. 1 и 2 данного постановления следует, что многоквартирные жилые дома (здания) юридически теперь представляют собой лишь совокупность отдельных недвижимых вещей – приватизированных квартир (комнат) или помещений и общего имущества здания (включая находящийся под зданием земельный участок), также ставшего отдельным, самостоятельным объектом вещного права общей собственности, который, однако, не является ни отдельной недвижимостью, ни даже сложной вещью, ибо как целое не может быть объектом сделок (оборота).

Законодатель обязан рассматривать жилые помещения как отдельные самостоятельные объекты вещных прав, исходя из особых социально-экономических соображений, устанавливая для жилых помещений специальный правовой режим «жилищной собственности». Это понятие связано в отечественной правовой системе с массовой приватизацией жилья. В связи с этим правовым режимом объектом права собственности граждан были признаны занимаемые ими квартиры и другие жилые помещения (ст. 288 ГК РФ), а объектом их общей долевой собственности – «общее имущество дома» (п. 1 ст. 290 ГК РФ), в состав которого включены различные составные части этого дома (не являющиеся составными вещами) и земельный участок, на котором расположен такой дом.

При этом сами квартиры и другие жилые помещения являются не просто самостоятельными недвижимыми вещами, но и еще «главными вещами» в отношении «общего имущества дома», рассматриваемого в качестве «принадлежности главной вещи» (потому как, согласно п. 2 ст. 290 ГК РФ, общее имущество – спутник права собственности на жилое помещение, не имеющий самостоятельной судьбы и следующий за главной вещью – жилым помещением).

При этом в состав «общего имущества» входит и земельный участок, также ставший принадлежностью главных вещей – квартир и других жилых помещений.

7. Что такое имущественный комплекс? Какие виды имущественных комплексов известны российскому законодательству?

Единые недвижимые комплексы, участвующие в обороте в качестве неделимых недвижимых вещей, согласно ст. 133.1 ГК РФ, представляют собой совокупности различных (в том числе недвижимых и движимых) вещей, неразрывно связанных друг с другом физически и (или) технологически.

К ним относятся: линейные объекты (железные дороги, линии электропередач, трубопроводы, линейно-кабельные сооружения связи), стадионы (совокупность земельного участка и находящихся на нем спортивных и вспомогательных сооружений).

От простой совокупности отдельных вещей и от сложных вещей единые неделимые комплексы отличает наличие между составляющими их объектами неразрывной физической и технологической взаимосвязи, превращающей их в единые вещи. При возможном разделе на составные части такие комплексы утрачивают свое первоначальное хозяйственное назначение и не могут использоваться для достижения тех целей, для которых они были созданы.

Наличие же в их составе зданий и сооружений, расположенных как на одном, так и на нескольких земельных участках, а главное – регистрация в государственном реестре единого права собственности на всю совокупность составляющих их объектов (п. 1 ст. 133.1 ГК РФ) ведут к признанию их едиными недвижимыми вещами (п. 39 ППВС РФ от 23 июня 2015 N 25).