4.2 Использование данных рынка недвижимости для установления кадастровой стоимости земель на примере Ханты-Мансийского автономного округа.

Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков 1-10 видов разрешенного использования осуществляются с использованием специального программного обеспечения (СПО), на основе которого строятся статистические модели расчета кадастровой стоимости земель населенных пунктов, в соответствии с Методическими указаниями.

Рассмотрим расчет кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ханты Мансийского автономного округа на примере 5 вида разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания).

В первую очередь на основе анализ данных рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа определялся состав факторов стоимости земельных участков 5 вида разрешенного использования. При определении состава учитывались разные группы факторов: физические характеристики земельного участка или объекта, характеристики окружения земельного участка, характеристики территории населенного пункта, в котором расположен земельный участок (социальная и коммунальная инфраструктура, экология, градостроительная информация). В результате анализа и на основании примерного перечня факторов стоимости приведенных в технических указаниях к Методике государственной кадастровой оценке земель населенных участков было выбрано 18 факторов стоимости:

1. расстояние от населенного пункта до центра субъекта Ханты-Мансийского автономного округа;

2. расстояние до ближайшего административного центра населенного пункта;

3. близость к зоне рекреации (парк, лес, сквер, зеленая зона и т.д.);

4. расстояние до остановок общественного транспорта внутригородского значения;

5. виды транспорта междугороднего сообщения (автомобильный/Железнодорожный тракт);

6. расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений;

7. наличие в кадастровом квартале централизованных сетей теплоснабжения;

8. наличие в кадастровом квартале централизованных сетей газоснабжения;

9. наличие в кадастровом квартале централизованных сетей канализации;

10. наличие в кадастровом квартале централизованных сетей водоснабжения;

11. нахождение объекта оценки в санитарно-защитной зоне источников представляющих водоемы;

12. численность населения населенных пунктов на 01.01.2010г;

13. среднемесячная заработная плата по муниципальным районам (городским округам);

14. статус населенного пункта;

15. уровень регистрируемой безработицы по состоянию на 01.01.2010г;

16. площадь;

17. район населенных пунктов областного подчинения;

18. населенный пункт.

На следующем этап осуществляется сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков. Информация была собрана по всем земельным участкам населенных пунктов Ханты-Мансийского автономного округа в разрезе 18 факторов стоимости.

Таблица 4.1 – Состав факторов стоимости

Название фактора	Коэффициент корреляции	Коэффициент значимости
F1Расстояние от населенного пункта до центра субъекта Российской Федерации, км	0,333(-0,333)	0,391
F2 Расстояние до ближайшего административного центра населенного пункта, км	0,029(0,029)	0,034
F3Близость к зоне рекреации(парк, лес, сквер, зеленая зона, бульвар ,пляж и т.д.), км	0,198(-0,198)	0,233
F4Расстояние до остановок общественного транспорта внутригородского значения, км	0,331(-0,331)	0,389
F5Виды транспорта междугороднего сообщения(Автомобильный/Железнодорожный тракт)	0,754(0,754)	0,886
F6Расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений, км	0,131(-0,131)	0,154
F7Наличее в кадастровом квартале централизованных сетей теплоснабжения (Да/Нет)	0,064(0,064)	0,075
F8Наличее в кадастровом квартале централизованных сетей газоснабжения (Да/Нет)	0,045(0,045)	0,053
F9Наличее в кадастровом квартале централизованных сетей канализации (Да/Нет)	0,191(0,191)	0,225
F10Наличее в кадастровом квартале централизованных сетей водоснабжения (Да/Нет)	0,103(0,103)	0,121
F11Нахождение объекта оценки в санитарно-защитной зоне источников представляющих водоемы (Да/Нет)	0,001(0,001)	0,001
F12Численность населения населенных пунктах на 01.01.2010г, число	0,851(0,851)	1,000
F13Среднемесячная заработная плата по муниципальным районам(городским округам), число	0,655(0,655)	0,769
F14Статус населенного пункта(Городской округ/Городское поселение/Сельское поселение)	0,667(0,667)	0,784
F15Уровень регистрируемой безработицы по состоянию на 01.01.2010г, %	0,515(-0,515)	0,605
F16Площадь	0,253(0,253)	0,298
F17Район населенных пунктов областного подчинения	0,819(0,819)	0,962
F18Населенный пункт	0,819(0,819)	0,962

Статистический анализ позволил рассчитать коэффициент корреляции и коэффициент значимости факторов стоимости, для 5 вида разрешенного использования, которые представлены в таблице 4.1.

Были выбраны 3 фактора стоимости, которые существенно влияют на стоимость. Это расстояние от населенного пункта до центра субъекта Российской Федерации, расстояние до ближайшего административного центра населенного пункта, численность населения населенных пунктах на 01.01.2010 г.

Анализ сделок продаж по Ханты-Мансийского автономному округу показал, что максимальная рыночная стоимость объекта торговли (земля + здание) наблюдалась в г. Нижневартовске –102 740 руб./кв.м. и минимальная в г. Нефтеюганске –1 349 руб./кв.м. (2009 г). Количество собранной информации о рыночных ценах и величине рыночной арендной платы достаточно для расчета кадастровой стоимости в населенных пунктах округа, так как по формуле 6(m+1) должна быть равна 24, где m-количество сделок.

Выбор факторов стоимости для построения моделей может осуществляться двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным. Экспертный метод предполагает выбор факторов стоимости земельных участков группы на основе экспертного мнения. Выбор каждого фактора стоимости должен быть обоснован. Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве факторов стоимости для построения моделей тех факторов, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы. С этой целью производится:

– расчет коэффициентов корреляции факторов стоимости с рыночными стоимостями по формуле:

, (4.1)

где: r_kY - коэффициент корреляции k-го фактора стоимости X^(k) с рыночной стоимостью Y земельного участка;

N - количество объектов в обучающей выборке.

- расчет коэффициентов значимости R_k фактора X^(k) по формуле

, k=1,…,m, (4.2)

где: r_max – максимальный из найденных коэффициентов корреляции;

m – количество факторов стоимости.

– выбор из всех коэффициентов значимости тех коэффициентов, значения которых не менее 0.2 – 0.3. Соответствующие этим коэффициентам значимости факторы стоимости являются теми факторами, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы.

Цель статистических моделей расчета кадастровой стоимости для каждой сформированной группы земельных участков – расчет кадастровой стоимости земельных участков каждой группы (далее – модель расчета) – состоит в получении статистически значимой и качественной модели расчета для каждой группы земельных участков.

Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих факторов стоимости. В качестве зависимой переменной может выступать удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС) земельных участков или кадастровая стоимость земельных участков.

Для определения кадастровой стоимости или УПКС земельных участков каждой сформированной группы использовались следующие регрессионные модели, определенные в специальном программном обеспечении:

1. Линейная (аддитивная):

_, (4.3)

где: Y – зависимая переменная (рыночная стоимость 1 кв.м земли или стоимость земельных участков);

X₁,…,X_n - факторы стоимости земельных участков;

а₀, а₁…а_n – коэффициенты модели;

УПКСЗ=2450,25+0,34F₁-26,06F₂+0,02F₁₂

2. Мультипликативная с фиктивными переменными:

, (4.4)

где: X_k+1,…,X_n – двоичные факторы со значениями 0, 1.

УПКСЗ=25,25(F₁+0.50)^0.08(F₂+0.50)^-0.12F₁₂^0.42

3. Мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов):, (4.5)

Во избежание сложностей, связанных с логарифмированием значений двоичных факторов при построении мультипликативной степенной модели, ко всем значениям двоичных факторов прибавляется некоторое постоянное число (например, 1 или 2).

УПКСЗ=25,25(F₁+0.50)^0.08(F₂+0.50)^-0.12F₁₂^0.42

4. Экспоненциальная модель:

, (4.6)

УПКСЗ=2498.13e^-3.56-4F₁^+0.06F₂^+3.99e-6F₁₂

При наличии дополнительных сведений о возможном характере связи между зависимой переменной и факторами стоимости и доступностью соответствующего математического обеспечения возможно использование других типов моделей.

Далее осуществляется проверка статистической значимости моделей. Статистическая значимость модели определяется на обучающей выборке с использованием следующей формулы (критерия Фишера):

, (4.7)

где: N – количество объектов в обучающей выборке,

m – количество факторов стоимости, используемых в построенной модели,

R² – коэффициент детерминации построенной модели, вычисляемый по формуле:

, (4.8)

где: - модельная оценка величины Y_i;

Y_cp - средняя рыночная стоимость земельных участков второй группы из обучающей выборки.

Строится график невязок на обучающей и контрольной выборке, т.е. разностей между рыночными стоимостями 1 кв.м земли и их модельными оценками. График невязок дает возможность визуально определить, не обладает ли та или иная модель устойчивой тенденцией к недооценке или переоценке объектов на обучающей и контрольной выборке. При наличии явного факта недооценки или переоценки объектов соответствующая модель удаляется из последующего рассмотрения.

Считается, что для данной модели имеет место факт переоценки (недооценки), если отношение модуля суммарной величины невязки на рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной) к среднему значению рыночной стоимости на этой выборке превышает заданный порог, т.е. если справедливо выражение:

, (4.9)

где: n_выб - число объектов в рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной);

Y_cp(n_выб) - среднее значение рыночной стоимости на этой выборке;

k_доп - заданный допустимый порог.

Определяется средняя относительная погрешность оценки по формуле:

, (4.10)

где: Yi – рыночная цена 1 кв.м i-го земельного участка второй группы;

- модельная стоимость 1 кв.м i-го земельного участка второй группы;

n_выб – количество объектов в рассматриваемой выборке.

Определяется коэффициент детерминации R² на обучающей и контрольной выборках:

, (4.11)

где: N_c – число земельных участков второй группы в обучающей/ контрольной выборке;

- модельная оценка величины Yi, на обучающей/ контрольной выборке;

Y_cp - средняя рыночная стоимость земельных участков второй группы из обучающей / контрольной выборки.

Определяется среднеквадратичная ошибка оценки (стандартное отклонение), характеризующая разброс модельных оценок относительно соответствующих значений рыночных цен 1 кв.м, по формуле:

, (4.12)

По формулам, приведенным выше, были рассчитаны статистические показатели, которые указаны в таблице 4.2.

Таблица 4.2 – Статистические показатели

Модели	Критерий Фишера	Средняя относительная погрешность			Коэффициент детерминации			Среднеквадратичная ошибка
Линейная	19,126	36%	32%	0,73		0,71	29%		28%
Мультипликативная двоичная	26,324	23%	25%	0,79		0,72	24%		29%
Мультипликативная	26,324	23%	25%	0,79		0,72	24%		29%
Экспоненциальная	10,111	33%	34%	0,59		0,55	33%		33%

Осуществляется отбор моделей, обладающих приемлемым качеством. Модель обладает приемлемым качеством, если её показатели качества находятся в пределах, указанных в таблице 4.3.

Таблица 4.3 – Критерии отбора качественных моделей расчета

Критерии качества	Обучающая выборка	Контрольная выборка
Средняя относительная погрешность	≤40%	Увеличение в 1,5 раза, но не более 50%
Коэффициент детерминации	≥0,65	≥0,60
Среднеквадратичная ошибка	≤25%	≤30%

При сравнение критерия отбора и статистических показателей выявили, что экспоненциальная модель не подходит для расчета кадастровой стоимости земельных участков, так как коэффициент детерминации меньше критерия отбора, линейная модель тоже не подходит, так как среднеквадратичная ошибка больше критерия отбора. Остаются мультипликативная двоичная и мультипликативная модель, параметры качества моделей находятся в доступных пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборке. Выбрали мультипликативную двоичную модель.

Построенные статистические модели выражают зависимости удельного показателя кадастровой стоимости от значений факторов стоимости. Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом:

- определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

Расчет рыночной стоимости земельных участков 11, 12, 13, 14, 15, 16 видов разрешенного использования осуществляется в соответствие с Методического указания. Результаты расчета кадастровой стоимости 1 кв.м. земель населенных пунктов Ханты-Мансийского автономного в разрезе видов разрешенного использования представлены в таблице 4.4 и 4.5.

Таблица 4.4 – Средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов Ханты-Мансийского автономного округа

Наименование муниципального района (городского округа)	Средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земли, руб.
	по муниципальному району	по видам разрешенного использования
		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Кондинский	106,57	1 637,31	91,51	603,64	15,09	1130,60	257,44	1 628,01	-	438,69	136,78	232,56
Ханты-Мансийский	57,83	519,03	27,35	158,56	8,38	330,71	254,20	436,04	31,14	119,20	21,86	436,05
Сургутский	463,41	2 297,24	140,67	1 615,65	40,59	2 265,81	1 180,73	3 046,51	104,24	753,15	22,61	150,30
Нижневартовский	572,61	2 197,90	62,12	869,83	104,50	1 250,10	971,65	1 582,45	-	530,99	417,98	438,80
Березовский	399,30	1 422,43	122,70	999,94	42,72	1 165,99	3 318,83	2 038,65	-	397,95	333,60	135,30
Белоярский	291,58	2 086,08	117,89	1 322,15	120,22	1 610,76	823,08	1 834,07	148,20	531,27	58,88	97,65
Октябрьский	31,66	1 414,15	126,67	602,39	25,30	1 200,81	891,12	2 191,10	23,04	540,92	52,24	136,51
Нефтеюганский	441,75	1 898,44	149,73	1 289,83	27,16	531,21	674,96	2 458,19	-	445,95	-	-
Советский	546,26	2 069,51	176,47	1 183,41	51,99	1 970,21	600,85	3 031,41	3,39	708,69	241,21	92,61

Таблица 4.5 – Средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель населенных пунктов в разрезе городских округов Ханты-Мансийского автономного округа

Наименование городского округа	Средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земли, руб.
	по городскому округу	по видам разрешенного использования
		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
город Сургут	3 129,38	7 277,53	1 156,02	3 421,26	349,79	7 502,74	7 032,81	11 981,87	733,75	3 076,72	747,07	926,53
город Нижневатовск	1 952,18	6 553,27	874,40	2 598,94	306,93	6 137,75	4 869,64	9 816,86	684,58	2 487,59	419,37	326,07
город Ханты-Мансийск	720,61	4 132,89	446,24	2 498,58	143,88	4 283,80	6 905,92	6 145,41	1 353,45	1 489,01	419,37	414,39
город Нягань	625,22	3 678,71	346,42	2 148,91	73,74	3 909,86	1 512,09	4 817,27	62,91	1 128,01	241,23	94,26
город Урай	702,17	3 320,92	329,14	1 797,96	89,63	3 112,97	1 051,16	4 000,90	7,28	919,16	-	136,10
город Пыть-Ях	1 590,87	3 156,39	288,43	1 951,96	131,39	3 297,80	2 530,66	4 438,75	-	1 040,24	-	317,50
город Лангепас	1 264,26	3 249,34	335,83	1 843,32	79,02	3 331,13	2 488,56	4 054,40	10,88	929,66	-	332,73
город Когалым	1 133,27	3 791,04	437,75	1 979,28	164,01	3 748,00	3 650,32	4 388,20	172,82	1 029,47	-	122,33
город Радужный	1 000,27	3 431,87	340,35	1 349,17	48,71	2 906,77	1 118,65	3 534,38	172,82	780,81	-	137,78
город Мегион	919,33	3 397,45	276,33	1 815,36	122,05	3 181,05	2 987,59	3 910,85	3,90	923,85	419,37	53,09
город Нефтеюганск	1 959,40	5 017,93	533,04	2 708,24	196,37	5 477,53	5 734,27	6 782,07	10,94	1 671,99	-	711,40
город Покачи	938,68	2 111,65	296,86	1 369,84	81,01	2 243,99	-	3 141,34	121,47	655,09	-	317,50
город Югорск	578,40	2 848,86	373,47	1 761,87	99,58	2 996,74	1 157,28	3 713,95	273,50	871,62	-	332,73

График отобранных результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по городским округам и муниципальным районам Ханты-Мансийского автономного округа, приведены на рисунках 4.1 и 4.2.

Рисунок 4.1 - Соотношение средней удельной показатель кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов 1, 5, 9 вида разрешенного использования

Рисунок 4.2 - Соотношение средней удельной показатель кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе городских округов 1, 5, 9 вида

разрешенного использования

На картограммах представлено соотношение удельного показателя кадастровой стоимости земель определенных на населенные пункты 1, 5, 9 видов разрешенного использования. Из диаграмм видно, что максимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земель 1, 5, 9 видов разрешенного использования в муниципальном районе Сургут, минимальное значение в муниципальном районе Ханты-Мансийск. По городским округам максимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земель 1, 5, 9 видов разрешенного использования в городе Сургут, минимальное значение в городе Покачи.

С развитием рынка в Российской Федерации совершенствовалась методика государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. В 2010 году с выходом ФСО-4 отменена обязательность применения специального программного обеспечения. Теперь расчеты удельного показателя кадастровой стоимости земель населенных пунктов можно осуществить методами математической статистики с применением стандартных программ по статистике (статистика Excel, Statgraf и другие).