- •Содержание
- •1. Оценка залоговой стоимости нежилого помещения
- •2.Расчет стартовой цены земельного участка на аукционе.
- •3. Анализ рынка недвижимости
- •Однокомнатные квартиры
- •Двухкомнатные квартиры
- •Типизация объектов по качеству
- •Стоимость
- •4. Оценка объекта недвижимости методом затратного подхода
- •5. Оценка недвижимости методом доходного подхода
5. Оценка недвижимости методом доходного подхода
Описание объекта оценки
Объект оценки расположен на территории ОАО «ВАСО».
Адрес: город Воронеж, левобережная управа ул. Циолковского, д.27.
Объект нежилое помещение склад газовых баллонов.
Год постройки: 1976г.
Балансовая стоимость: 331 992 руб.
Остаточная стоимость: 244770 . руб.
Площадь помещения: 619 м2
Строительный объем: 4355 м3
Характеристика конструктивных элементов
Фундамент бутобетонный ленточный
Стены кирпичные
Перекрытия железно-бетонные
Полы бетонные
Проемы оконные деревянные окрашенные
Металлические окрашенные ворота
Отделка окраска, штукатурка
В наличии: электроснабжение, водопровод, канализация, отопление.
Подход к оценке по доходу в данном случае основан на принципе ожидания. Он основан на положении, что все стоимости сегодня это отражение будущих доходов.
В данном случае будет применяться метод капитализации доходов.
Стоимость объекта будет рассчитываться по формуле:
С = ЧОД /Кк,
где ЧОД – чистый операционный доход
Кк - коэффициент капитализации
ЧОД = ЭВД – З,
где ЭВД – эффективный валовой доход
З – затраты на эксплуатацию объекта
ЭВД = ПВД∙КН,
где ПВД – потенциальный валовой доход
КН – коэффициент недоиспользования площади помещения
КН = (Аmax – Ai)/(Amax – Amin),
где Ai – стоимость аренды оценки объекта
ПВД = Sпомещ·Ааренды,
где Ааренды - ставка арендной платы
S – площадь помещения
Аmax в городе Воронеже по помещению складского назначения составляет 120 руб./ м2.
Amin - 50 руб./ м2 в месяц.
Ставка капитализации будет составлена куммолятивным методом и будет включать в себя:
без рисковая ставка дохода = 8,2% (доходность на депозитный вклад в рублевом эквиваленте в банках высшей категории надежности а год).
Источник: журнал «Недвижимость и цены» 2006г.
поправка на ликвидность (скорость продажи объектов)
ПЛ = N · RБР/12,
где N – средний срок экспозиции аналогичного объекта на рынке (6 месяцев)
RБР – без рисковая ставка = 8,2% (12 месяцев)
поправка на риск = 3% (процент страховых отчислений в СК высшей категории надежности)
поправка на инвестиции от 0 до 5 %. Берем 3 %
поправка на капитальные вложения (потери от не профессионального управления, убытки из-за действий персонала. В среднем 8%)
нормы возврата на вложенный капитал, прибыль от вложения
НВ = 100%/n,
где n – эффективный срок жизни здания оставшийся от общего
n = 70 лет
НВ = 100/70 = 1,4 %
Ставка капитализации будет = 27,7%
№пп |
Наименование показателей |
Единицы измер. |
|
1 |
Площадь наземной части |
м2 |
619 |
2 |
Средняя стоимость 1 м2 |
руб./ мес. |
80 |
3 |
Арендная плата за м2 в год |
руб./ год |
960 |
4 |
ПВД от сдачи в аренду |
руб./ год |
594240 |
5 |
Заполняемость объекта |
% |
0,57 |
6 |
Налог на недвижимость (2,2% от В.С.) |
руб./ год |
15035 |
7 |
Затраты на страхов. (2% от В.С.) |
руб./ год |
13000 |
8 |
Затраты на текущий ремонт (1,3% от В.С.) |
руб./ год |
9000 |
9 |
Эксплуатационные расходы (охрана = коммун. платежи) |
руб./ год |
68300 |
10 |
Суммарные эксплуатационные издержки |
|
105335 |
ЧВД = ЭВД – З=338716,8 – 105335=233381,8
СК = 27,7%
Итоговая стоимость = ЧОД/СК=842533,5
НДС = 126380
Стоимость с НДС = 968913,54