Жилищное право
.pdfют самостоятельное решение населением вопросов местного значения в сфере жилищных правоотношений.
Органы местного самоуправления издают нормативные акты, касающиеся порядка управления жилым фондом, его приватизации, перевода в нежилой фонд и т. д.
8* Разъяснения высших судебных органов - это постановления Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам жилищного законодательства.
Такие постановления не создают новых правовых норм, а лишь разъясняют судам и иным субъектам порядок применения уже действующих нормативных актов, и поэтому они не относятся к источникам права.
В то же время отсутствие подобных разъяснений приводило бы
кнестабильности судебной практики, неправильному применению законодательства и т. д., в связи с чем они играют не меньшую роль, чем сами источники жилищного права.
Одним из важнейших судебных актов в области жилищного законодательства является постановление Пленума Верховного Суда РСФСР "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26.12.84 № 5 (в ред. от 10.10.2001).
Вопрос 5. Жилые помещения
/.*-Понятие жилого помещения
2» Виды жилых помещений ХЦхХХХХХХХхХХ
1.Жилое помещение - это помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, техническим и иным требованиям.
В соответствии со ст. 52 Жилищного кодекса РСФСР и ст. 673 ГК РФ объектом договора найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом и т. д.).
Пригодность для постоянного проживания означает возможность проживания в помещении в течение всех сезонов года, а не только, например, в летнее время, поэтому не признаются жилыми помещениями дачные некапитальные строения, так как они по общему правилу не предназначены для проживания в них зимой.
JT2
Не относятся к жи./ым помещениям различные временные сооружения типа бытовок, вагонов, сборно-разборных домиков и т. д., поэтому выселение из данных помещений должно производиться не по правилам договора найма, а по правилам, регулирующим договор аренды (имущественного найма).
Нежилые помещения относятся к недвижимости (ст. 130 ГК РФ).
Законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств.
В жилых помещениях выделяют:
•общую площадь, то есть площадь всех жилых комнат и вспомогательных помещений (кухня, балкон и т. д.) в границах одного жилого помещения (например, внутри квартиры);
•жилую площадь, которая включает только жилые комнаты.
Выделение этих двух понятий имеет большое практическое значение. Например, норма жилой площади на одного человека должна быть не менее двенадцати квадратных метров (ст. 38 Жилищного кодекса).
2. К жилым помещениям относятся:
•жилые дома; %/квартиры;
•жилые комнаты.
Жилой дом - это здание (строение), в котором жилыми помещениями занята вся полезная площадь или более половины полезной площади.
Квартира - это конструктивно обособленная часть жилого дома (здания), предназначенная для постоянного проживания и имеющая отдельный выход на улицу или лестничную клетку.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Жилая комната - это конструктивно обособленная неделимая часть квартиры, предназначенная и используемая для постоянного проживания.
тз
Вопрос 6. Понятие жилищного фонда и его виды
J#i It 1:11
4.Государственный жилищный {
5.Муниципальный жилищный фонд
6.Общественный жилищный фонд
1.Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений независимо от формы собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития и др.), служебные жилые помещения, квартиры и иные помещения, предназначенные (пригодные) для проживания.
Вжилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.
2.В зависимости от формы собственности действующее жилищное законодательствовыделяетследующиевидыжилищногофонда:
•частный жилищный фонд;
•государственный жилищный фонд;
^ муниципальный жилищный фонд;
•-общественныйжилищныйфонд.
3.В частный жилищный фонд входят жилые помещения, находящиеся в собственности:
•физических лиц: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
•юридических лиц: нежилые помещения, построенные или приобретенные за счет их средств, в том числе за счет средств ЖК и ЖСК с не полностью выплаченным паевым взносом.
В соответствии с Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.92 № 4218-1 (в ред. от 06.05.2003) частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации.
Принудительное изъятие недвижимости без согласия собственника допускается только на основании решения суда.
J4
4. Государственный жилищный фонд включает:
•ведомственный фонд, состоящий в собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или в оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к государственной собственности;
•фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или в оперативном управлении государственных учреждений, принадлежащих соответствующему субъекту Российской Федерации.
Таким образом, государственный жилищный фонд может находиться в федеральной собственности (собственности РФ) и в собственности субъектов Российской Федерации.
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют соответствующие органы государственной власти.
Например, от имени Российской Федерации общее управлении федеральной собственностью осуществляет Министерство государственного имущества Российской Федерации.
5.Муниципальный жилищный фонд включает жилые помещения, находящиеся в собственности района, города и входящих в них
административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений.
В настоящее время муниципальная собственность не является разновидностью государственной собственности.
От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления.
6.Общественный жилищный фонд включает жилые помещения, находящиеся в собственности общественных объединений.
Общественные объединения - это вид некоммерческих организаций, созданных на добровольной основе по инициативе граждан, объединившихся на основе общности интересов для реализации общих целей, указанных в уставе объединения.
В настоящее время общественный жилищный фонд можно отнести к частному жилищному фонду.
• |
1 5 |
|
|
|
|
Вопрос 7* Перевод жилых помещений в нежилые
L Щищё по^офсения
2.Основания перевода жилых помещений
внежилые
1.Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается.
Висключительных случаях перевод жилых помещений в нежилые осуществляется по решению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Перевод жилых помещений ведомственного фонда в нежилые
осуществляется по предложению собственников жилищного фонда, предприятий и учреждений, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится этот жилищный фонд.
В соответствии с Положением "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации", утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.09.94 № 1086 (в ред. от 13.10.97), контроль за соблюдением порядка и правил признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые, осуществляют органы Государственной жилищной инспекции.
2.Основания для перевода жилых помещений в нежилые устанавливаются в нормативных актах субъектов РФ.
Такимиоснованиямимогутбыть:
•признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания;
•признание жилых помещений временно непригодными для проживания.
Частью федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы является подпрограмма "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда" (далее - подпрограмма). Основная задана подпрограммы - обеспечить улучшение жилищных условий граждан, проживающих в жилых домах, не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям (статьи 28 и 29 ЖК РСФСР). Законодательное определение понятий "ветхого" и "аварийного" жилья на федеральном уровне отсутствует.
При разработке подпрограммы переселения граждан из ветхою и аварийного жилищного фонда предусматривалось выделение
двух категорий домов и помещений, непригодных для проживания:
•дома и помещения, которые после капитального ремонта, модернизации и реконструкции могут стать пригодными для проживания;
• дома и помещения, которые не могут быть восстановлены (в том числе и по причине экономической нецелесообразности).
Исходя из этого в регионах в рамках формирования подпрограммы составляется реестр ветхих и аварийных жилых строений (домов), уточняются объем такого жилья и численность проживающего в нем населения.
Вопрос 8. Государственное управление в сфере жилищно-коммунального хозяйства
Л Общие наложения |
< * * > |
2. Органы управления |
Г[ .1 О. | |
3.Основные формы управления
1.Государственное управление в жилищной сфере - это деятельность уполномоченных на то органов государственной и муниципальной власти по обеспечению удовлетворения жилищ- но-коммунальных нужд населения, а также надлежащего использования объектов жилого фонда.
Вцелях координации деятельности федеральных органов исполнительной власти Российской Федерации, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы образована Межведомственная комиссия по вопросам реализации федеральной целевой программы "Жилище".
ОсновнымизадачамиКомиссииявляются:
•координация деятельности государственных заказчиков и исполнителей федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы (далее - Программа) и включенных в нее подпрограмм;
•рассмотрение проектов федеральных законов, иных нормативных правовых актов и методических документов, подготавливаемых в рамках реализации Программы;
•содействие внедрению организационных и экономических механизмов, разработанных в ходе реализации Программы и под-
; |
|
17 |
программ, в практическую деятельность органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления;
•контроль за ходом выполнения Программы и за рациональным использованием средств федерального бюджета, направляемых на ее реализацию, содействие привлечению внебюджетных источников финансирования программных мероприятий.
Состав Комиссии утверждается Правительством РФ. Организа- ционно-техническое обеспечение деятельности Комиссии осуществляет Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
В соответствии с Конституцией РФ (ст. 72) жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
2. Центральным органом управления жилищно-коммунальным хозяйством в Российской Федерации является Государственный
комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-
коммунальному комплексу (см. Указ Президента Российской Федерации от 17.05.2000 № 867 в ред. от 25.11.2003).
Взадачи Комитета, в частности, входят:
•осуществление межотраслевой координации и функционального регулирования деятельности в области строительства, архитектуры, градостроительства, жилищной сферы, жилищно-комму- нального хозяйства, производства строительных материалов, конструкций и деталей;
•контроль за реализацией конституционных прав граждан на:
•жилище на доступных условиях;
•защищенность и неприкосновенность жилища; свободу в выборе места жительства;
•реализация совместно с органами исполнительной власти субъектов жилищного законодательства РФ, а также установление порядка ведения технического учета жилищного фонда, организация ведения соответствующей учетно-технической, оценочной и правоустанавливающей документации и обеспечение ее хранения в архивах бюро технической инвентаризации и объединенном архиве Госстроя России;
•координация деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по реформированию жилищно-коммунального хозяйства путем постепенного перевода его на самоокупаемость, обеспечению его надежной и ус-
IB
тойчивой работы и осуществлению мер по демонополизации и созданию конкурентной среды;
•участие совместно с Министерством юстиции РФ, Министерством государственного имущества РФ и Государственным комитетом РФ по земельной политике в создании системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечение нормативно-правового регулирования деятельности организаций, осуществляющих техническую инвентаризацию в субъектах РФ и муниципальных образованиях;
•участие совместно с Государственным комитетом РФ по земельной политике в создании государственного земельного кадастра и государственного градостроительного кадастра, развитии рынка земельных участков для осуществления градостроительной деятельности;
•участие в разработке и реализации мер государственной поддержки с целью привлечения инвестиций и кредитных ресурсов, включая кредиты международных финансовых организаций, в строительство, промышленность строительных материалов, конструкций и деталей, жилищную сферу, жилищно-коммунальное хозяйство, а также в учет недвижимости;
•участие в организации разработки и реализации федеральных целевых программ по обеспечению жильем определенных законодательством РФ категорий граждан, включая реализацию Президентской программы "Государственные жилищные сертификаты".
На нижестоящем уровне (субъекты Российской Федерации, города и т. д.) функционируют соответствующие жилищные органы управления, которые осуществляют непосредственное управление жилищным фондом:
•ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
•регистрируют сделки с жилыми помещениями;
•осуществляют выдачу ордеров;
•проводят приватизацию жилых помещений;
•организуют строительство и ремонт муниципальных домов;
•обеспечивают контроль в сфере коммунального хозяйства и т. д.
Так, в г. Москве одним из центральных органов управления в сфере жилищного хозяйства является Департамент муниципального жилья.
If
Низовыми органами управления жилищным хозяйством являются жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО).
ЖЭО могут существовать в разных формах и статусе: как жи- лищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), ремонтно-эксплуа- тационные участки (РЭУ), дирекции единого заказчика (ДЕЗ)
ит. д.
Взадачи ЖЭО входят:
• обеспечение сохранности жилищного фонда и надлежащее его использование;
•контроль за соблюдением гражданами правил пользования жилыми помещениями;
•сбор и оформление документов для приватизации жилых помещений;
•выполнение функций заказчика на выполнение всех необходимых работ по содержанию и ремонту жилищного фонда;
•выступление в качестве наймодателя при заключении договоров социального найма и т. д.
Жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищноэксплуатационной организацией.
Если для эксплуатации домов ведомственного фонда не может быть создана жилищно-эксплуатационная организация, эксплуатация домов осуществляется непосредственно соответствующим предприятием, учреждением или организацией.
Внастоящее время действует "Устав государственного унитарного эксплуатационного предприятия", который был утвержден распоряжением Госкомимущества Российской Федерации от 22.11.95 № 1707-р.
3, Управление в сфере жилищного хозяйства осуществляется в разных
формах:
•государственная регистрация жилых помещений;
•государственный учет жилищного фонда;
•распределение жилых помещений;
•контроль за использованием жилого фонда и др.
20
Bon ; ;?. Государственный учет жилищного фонда
1. Понятие государственного учета жилищного фонда
2. То(^дарс1Шеннаярегистрщщяд
1« Государственный учет жилищного фонда - это одна из форм
государственного управления жилищным хозяйством, целью которой является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии и стоимости объектов жилищного фонда, а также изменении этих показателей. /
Государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.
В настоящее время действует "Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденное Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 № 1301.
Государственному учету подлежат независимо от формы собственности все жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты и т. д.), служебные жилые помещения, квартиры и другие помещения, пригодные для проживания граждан.
Государственныйучет жилищного фонда включает в себя:
•технический (оперативный) учет;
•официальный статистический учет;
•бухгалтерский учет.
Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации
ирегистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и помещений.
Технический учет возлагается на специализированные государственные и муниципальные органы технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления или бюро (бюро технической инвентаризации - БТИ).
Общее руководство учетом жилищного фонда осуществляют
органы государственной статистики.