Жилищное право

Si

договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

2* Основная обязанность наймодателя - передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (ст. 676 ГК РФ).

Наймодатель также обязан:

•• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение;

• предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

•обеспечивать своевременное проведение капитального ремонта (в отношении жилого дома - также и текущий), если иное не установлено договором;

•обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

3« Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своих родственников и иных лиц, получив на это согласие наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Наниматель имеет право сдать занимаемое им жилое помещение в поднаем, а также вселить с согласия наймодателя временных жильцов (подробнее см. Вопрос 27 "Расторжение договора коммерческого найма"). Данное правило не действует при краткосрочном найме.

Наниматель имеет преимущественное право на заключение

с ним договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Однако данное правило не действует при краткосрочном найме.

Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК РФ).

4. Наниматель обязан (ст. 678 ГК РФ):

•использовать жилое помещение только для проживания;

•обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

•самостоятельно проводить текущий ремонт занимаемого им помещения;

52

- своевременно вносить плату за жилое помещение и своевременно оплачивать коммунальные услуги. Одностороннее изменение размера квартплаты не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Если договором сроки оплаты не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно (статьи 56, 57 ЖК РСФСР);

•соблюдать надлежащие правила пользования жилым помещением: не нарушать покоя других жильцов дома, с 23.00 до 7.00 соблюдать полную тишину, не допускать проведения в квартире работ, создающих повышенный шум или вибрацию, и т. д.

Наниматель не вправе без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию занимаемого им жилого помещения.

дарте 27* Расторжение договора коммерческого найма

2.Расторжениедоговорананимателем УЩ.Расторжениедоговоранаймодателем

3.Последствиярасторжения договора найма

1» Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением об этом наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения может быть также расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

•если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

•в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

2* Наймодатель вправе расторгнуть договор с нанимателем только в

судебном порядке и только в следующих случаях (ст. 687 ГК РФ):

•невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения нанимателем платы более двух раз подряд по истечении установленного договором платежа;

•разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.

53

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймрдателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить его исполнение на срок не более года.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

3» В случае расторжения договора коммерческого найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Вопрос 28* Договор поднайма. Временные жильцы

)/. Договор поднайма

2.Временные жильцы

1.Наниматель жилого помещения вправе с согласия проживаю-

щих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя

сдавать в поднаем жилое помещение в случаях и в порядке, ус-

тановленных Гражданским кодексом РФ (ст. 685 ГК РФ), Жилищным кодексом РСФСР и другими актами жилищного законодательства.

Поднаниматель (поднаниматели) не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. По договору найма ответственным перед наймодателем остается наниматель.

Вподнаем может быть сдана нанимателем часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде - все помещение (на период сохранения права пользования им).

54		.		.

Правила сдачи жилого помещения в поднаем устанавливаются в порядке, определяемом Правительством РФ.

Сдача жилого помещения в поднаем не допускается:

§/ если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы;

•если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 3 ст. 36 ЖК РСФСР);

•без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире;

•в других случаях, устанавливаемых правилами сдачи жилого помещения в поднаем.

Размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон в пределах, установленных законом.

Граждане, сдающие жилые помещения в поднаем, утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.

Срок договора поднайма не может превышать срока самого договора найма.

При досрочном прекращении договора найма одновременно с ним прекращается договор поднайма.

На договор поднайма не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и при отказе освободить занимаемое жилое помещение подлежит выселению в судебном порядке без предоставления ему другого жилого помещения.

Если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца.

Срок исковой давности не применяется к требованиям о выселении из жилого помещения лиц, поселившихся в качестве поднанимателей, поскольку они независимо от длительности проживания не приобретают права на жилую площадь.

2, Наниматель жилого помещения и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

55

Наимодагель вправе запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (ст. 38 ЖК РСФСР).

^ Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы безвозмездно пользуются предоставленным им жилым помещением. В то же время это не освобождает их от обязанности оплачивать коммунальные услуги (ст. 57 ЖК РСФСР).

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован - не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Вопрос 29* Служебные жилые помещения

/. Понятие служебных жилых помещений |

2.Предоставление и пользование служебными помещениями

3.Выселение из служебных помещений

1.Служебные жилые помещения - это жилые помещения, предназначенные для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту

работы или вблизи от него. Жилое помещение включается в число служебных решением органа местного самоуправления.

Жилое помещение в доме жилищно-строительного кооператива может быть включено в число служебных только с согласия общего собрания членов кооператива (ч. 2 ст. 101 ЖК).

В домах, принадлежащих колхозам, включение жилых помещений в число служебных и установление перечня категорий работников, которым могут предоставляться такие помещения, производятся по решению общего собрания членов колхоза или собрания уполномоченных, утверждаемому исполнительным органом местного самоуправления.

Служебные жилые помещения предназначены не для постоянного проживания граждан, а для проживания только на период

5й

трудовой деятельности лица на предприятии. Исключения из этого

правила устанавливаются законом.

Перечень категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавливается законодательством РФ, а также Правительством РФ.

В соответствии с федеральным законодательством служебные жилые помещения могут также предоставляться отдельным категориям военнослужащих.

Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

2* Порядок предоставления служебных жилых помещений и поль-

зования ими устанавливается Жилищным кодексом РСФСР и другими актами жилищного законодательства.

Служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации предприятия, учреждения, организации, правления колхоза, органа управления другой кооперативной и иной общественной организации, в ведении которых находятся эти помещения.

На основании принятого решения органом местного самоуправления гражданину выдается ордер на служебное жилое помещение.

Правительством РФ устанавливается форма ордера на служебное жилое помещение.

С гражданином, на имя которого выдан ордер на служебное жилое помещение, заключается письменный договор найма помещения на все время работы нанимателя, в связи с которой ему предоставлено это помещение.

К пользованию служебными жилыми помещениями применяются правила статей 50-61, 66, 75, 81 - 84, 89 - 93, 96, 97, ч. 1 ст. 98, статей 99 и 100 Жилищного кодекса РСФСР.

Служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда сельскохозяйственных организаций, приватизации не подлежат. В то же время собственники служебного жилого фонда или организации, за которыми этот фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе принимать решения о его приватизации.

57

Граждане, проживающие в служебных жилых помещениях, не вправе сдавать их в поднаем, обменивать, изменять договор найма и др.

Служебные жилые помещения не подлежат разделу.

Действующее федеральное законодательство не предусматривает возможности перевода служебных помещений в неслужебные. В то же время подобная возможность установлена в нормативных актах ряда субъектов РФ (например, в г. Москве).

3* Рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением или организацией, а также граждане, которые исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, подлежат выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения.

В то же время для отдельных категорий социально незащищенных лиц законодательство установило случаи, когда они не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения.

Не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения:

•инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;

•участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

i/ семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы;

•семьи военнослужащих;

•инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел СССР, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей;

•лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет;

•лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение, но не прекратившие тру-

58

довых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившими это помещение;

•лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;

•пенсионеры по старости, персональные пенсионеры;

•члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;

•инвалиды труда I и II групп, инвалиды I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;

•одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми.

Указанным гражданам предоставляется жилое помещение, отвечающее требованиям статьи 97 Жилищного кодекса РСФСР, то есть жилое помещение может быть и неблагоустроенным.

Вопрос 30. Общежития и порядок пользованияими

Общежитие предназначено для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан, в период их работы или учебы.

Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома.

Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них, в соответствии с типовыми нормами.

Не допускается использование под общежития жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по, договору найма жилого помещения.

Жилые дома, предназначенные под общежития, регистрируются в качестве общежитий в органе местного самоуправления.

Общежития создаются для проживания одиноких граждан, а также для проживания семей (преимущественно молодых).

59

Жилая площадь в общежитии не подлежит обмену, разделу, бронированию.

Правила внутреннего распорядка в общежитии после одобре-

. ния их на общем собрании проживающих в общежитии утверждаются администрацией по согласованию с профсоюзным комитетом организации или учебного заведения.

Плата за пользование жилой площадью, коммунальные услуги и другие услуги, предоставляемые проживающим в общежитии, производится по установленным ставкам и тарифам.

Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется законодательством РФ и Правительством РФ.

В настоящее время действует "Примерное положение об общежитиях", утвержденное Постановлением Правительства РСФСР от-11,08.88 № 328 (в ред. от 23.07.93).

2, Жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам, по совместному решению администрации, профсоюзного комитета организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие.

На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме. При вселении в общежитие ордер сдается администрации общежития.

Самовольное переселение из одного помещения общежития в другое запрещается.

Жилая площадь в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. метров на одного человека. Семьям предоставляются изолированные жилые помещения.

Преимуществом на получение жилой площади в общежитии пользуются граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное получение жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также передовики и новаторы производства, другие рабочие и служащие в случаях, установленных решением трудового коллектива.

Вселяемому в общежитие выдается мебель, постельные принадлежности и другой инвентарь. Он должен быть ознакомлен с правилами внутреннего распорядка, правами и обязанностями проживающих в общежитии.

3.Проживающие в общежитии рабочие, служащие, студенты, учащиеся, а также другие граждане, имеют право:

§/ пользоваться предоставленной жилой площадью, помещениями культурно-бытового и иного назначения, требовать обеспечения мебелью, постельными принадлежностями и другим инвентарем общежития, коммунально-бытовыми услугами, а также сохранности принадлежащего им имущества;

•избирать и быть избранными в органы самоуправления общежития, принимать участие в их работе, вносить предложения по улучшению жилищно-бытового и культурного обслуживания проживающих в общежитиях и добиваться их реализации;

•требовать своевременной замены пришедших в негодность мебели, постельных принадлежностей и другого инвентаря общежития, а также устранения недостатков в жилищно-бытовом обслуживании, и т. д.

Проживающие в общежитии рабочие, служащие, студенты, учащиеся, а также другие граждане, обязаны:

•использовать предоставленную им жилую площадь в соответствии с ее назначением;

•соблюдать правила нормального общежития, внутреннего распорядка, пожарной безопасности и санитарно-гигиенические правила;

•обеспечить сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, инвентарю. Экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию;

•своевременно вносить плату за пользование жилой площадью, предоставляемые коммунальные и другие услуги по установленным ставкам и тарифам;

•соблюдать правила содержания придомовой территории и т. д.

Проживающие в общежитии участвуют в проведении работ по благоустройству и озеленению прилегающей к общежитию территории, охране зеленых насаждений, устройству, ремонту и надлежащему содержанию спортивных и игровых площадок.

Лица, выбывающие из общежития, обязаны сдать все числящееся за ними имущество.

При недостаче или его повреждении выбывающие из общежития возмещают причиненный ущерб.