Выбранные подходы оценки

В данном отчете используются затратный метод и метод сравнения продаж.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости также применялся статистический метод оценки, который позволяет с помощью корреляционного и регрессионного анализа определить стоимость объекта недвижимости при наличии информации об объектах-аналогах.

Регрессионный анализ - раздел математической статистики, объединяющий практические методы исследования регрессионной зависимости между величинами по статистическим данным. Цель регрессионного анализа состоит в определении общего вида уравнения регрессии, построении статистических оценок неизвестных параметров, входящих в уравнение регрессии и проверке статистических гипотез о регрессии.

Оценка объекта Затратный подход

Проведем оценку стоимость объекта с помощью затратного подхода, путем определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Расчет восстановительной стоимости.

При расчете полной восстановительной стоимости используется следующие методы оценки: сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.

Мы выбрали Метод стоимости укрупненных элементов – оценку имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов.

Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Основные шаги при применении данного подхода:

- Определить стоимости улучшений (зданий), находящихся на участке.

- Определить величину накопленного износа объекта.

- Рассчитать рыночную стоимость объекта оценки с учетом износа.

Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 человеко-день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях

Для расчета стоимости нового строительства объекта использованы сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости - УПВС.

В соответствии с общей частью к сборникам УПВС, в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты связанные со строительством, равные полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта.

Порядок применения сборников УПВС регламентируется Техническими частями к сборникам и разделам сборников УПВС, Общими частями по применению Сборников УПВС (1970, 1971 г.), Разъяснениями по вопросам оценки недвижимости при использовании Сборников УПВС (Республиканское управление технической инвентаризации, 1995 г.).

Формула для расчета восстановительной стоимости с применением сборников УПВС (базовый год - 1969) в общем виде может быть представлена:

Св = Супвс * Ктер * Ккап * Коб * Куд * Ксэу * N * К0, где:

Cупвс - показатель стоимости строительства 1 куб. м (кв. м, пог. м и т.д.) аналога, приведенный в сборниках УПВС;

Ктер - поправочный коэффициент, учитывающий различие в климатическом районе и территориальном поясе аналога и оцениваемого объекта;

Ккап - поправочный коэффициент, учитывающий различие в группе капитальности аналога и оцениваемого объекта;

Коб - поправочный коэффициент, учитывающий различие в объеме (площади) аналога и оцениваемого объекта;

Куд - поправочный коэффициент, учитывающий различие конструктивных особенностей аналога и оцениваемого объекта;

Ксэу - поправочный коэффициент, учитывающий различие в наборе санитарно-технических и электрических устройств аналога и оцениваемого объекта;

N - строительный объем (площадь, протяженность и т.д.) оцениваемого объекта.

При определении стоимости объектов оценки, нами были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 года на единицу строительного объема. К этим показателям применяем индексы изменения стоимости строительства для пересчета в уровень цен на 1.01.1984г. и в уровень текущих цен.

Основная формула расчета:

К0 = УС(69) х И(69-84) х И(84-тц), где

УС(69) - стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 г. (базисный стоимостный показатель);

И(69-84), И(84-тц) - индекс пересчета стоимости строительства соответственно из цен 1969 года в цены на 1984 г., из цен 1984 г. в текущие цены.

Стоимость строительства в ценах 1969 года определяем по сборникам Укрупненных показателей полной восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

Расчет полной восстановительной стоимости объекта представлен в таблице №2.