Расчет устранимого физического износа конструктивных элементов объекта 'Квартира'
Таблица №3
Величина устранимого физического износа (без налога на добавленную стоимость) по расчетам, представленным в таблице, составили 0,00 рублей (0 рублей, 00 копеек)
Стоимость замещения, таким образом, составила 0 (0 рублей, 00 копеек)
Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов представлен в таблице №4.
Расчет неустранимого физического износа конструктивных элементов объекта 'Квартира'
Таблица №4
При заданном сроке жизни и сроке эксплуатации, сумма износа, как видно из таблицы №4, составила 0,00 рублей (0 рублей, 00 копеек) , а остаточная стоимость короткоживущих элементов 0,00 рублей (0 рублей, 00 копеек)
В таблице №5 представлены итоговые значения по неустранимому физическому износу долгоживущих элементов при:
- сроке эксплуатации объекта - 10 лет.
- сроке экономической жизни - 50 лет.
Долгоживущие элементы (неустранимый физический износ)
Таблица №5
Итоговые данные по общему физическому износу и стоимости замещения можно увидеть в таблице №6, представленной ниже.
Общий физический износ
Таблица №6
Как видно из таблицы величина общего физического износа (без учета НДС) составила 0 рублей (0 рублей, 00 копеек) при полной восстановительной стоимости объекта недвижимости 0 рублей (0 рублей, 00 копеек).
Общий износ объекта, все результирующие показатели, а также восстановительная стоимость объекта, рассчитанная затратным подходом представлена в таблице №9.
Общий износ и стоимость объекта
Таблица №9
Налог на добавленную стоимость, как видно из таблицы №9 установлен на уровне 18,00%, а прибыль (маржа) предпринимателя - на уровне 10,00%
Результатом расчетов затратным методом стала стоимость оцениваемого объекта, которая по нашим расчетам может составить 0,00 (0 рублей, 00 копеек ), без учета НДС.
Сравнительный подход
Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносят поправки, отражающие существенные различия между ними.
Метод рыночных сравнений основан на принципе «спроса и предложения», в соответствие с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке, и на принципе замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости предпринимают следующие шаги:
1. Изучение рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежат данные объекты. Выявление тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту, сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и т.д.;
3. Корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.
4. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
Следует отметить, что сведения о реально совершенных сделках купли-продажи на рынке недвижимости носят конфиденциальный характер. В основном Оценщик ориентируется на цены предложения с применением необходимых корректировок. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.
Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов, которая может быть как положительной, так и отрицательной.
В оценочной практике принято выделяют следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:
- права собственности на недвижимость;
- условия финансирования;
- условия продажи и время продажи;
- местоположение;
- физические характеристики;
- компоненты, не связанные с недвижимостью (наличие движимого имущества).
Необходимо учитывать, что не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования и условия продаж, желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемых по этим характеристикам.
После проведения анализа рынка нами были выбраны следующие объекты, сопоставимые с объектом оценки, представленные в таблице №10 :
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Поправки делаются от объекта-аналога к объекту оценки.
Таблица №10
В таблице сравниваются характеристики объекта оценки и объектов аналогов. При отличии к-либо из объектов аналогов от объекта оценки, стоимость за единицу сравнения данного объекта корректируется на величину поправки, которая указывается в строке "Корректировка, %" в процентах.
Абсолютные поправки отражают абсолютное изменение цены объекта оценки, в зависимости от наличия, либо отсутствия того или иного фактора, влияние которого на цену объекта удобнее оценить в стоимостном выражении.
Третья строка снизу "Весовой коэффициент" отражает значимость объекта аналога среди прочих. Если коэффициент одного из аналогов выше других, то его стоимость будет влиять на стоимость оцениваемого объекта больше, нежели остальных.
Таким образом, окончательная стоимость единицы сравнения будет рассчитываться по формуле:
P=(V1*P1+V2*P2+……Vn*Pn)/СуммаV, где
P - стоимость оцениваемого объекта;
V1…Vn - весовые коэффициенты
P1.…Pn - скорректированные стоимости объектов-аналогов .
Как видно из таблицы, после оценки стоимости кв.м. методом сравнения продаж, может составить 7960,00 рублей.
Стоимость же всего объекта оценки будет равна произведению стоимости единицы сравнения на их количество, и по методу сравнения продаж может составить 7960,00 (семь тысяч девятьсот шестьдесят рублей, 00 копеек).