- •Жилищное право
- •П.В. Крашенинников
- •Часть I. Общая часть жилищного права
- •Глава 1. Право на жилище и жилищное право
- •§ 1. Право граждан на жилище
- •§ 2. Жилищное право и жилищное законодательство
- •§ 3. Источники жилищного права
- •§ 4. Соотношение предметов ведения федерального
- •§ 5. Литература по жилищному праву
- •Глава 2. Объекты жилищного права
- •§ 1. Жилые помещения
- •§ 2. Жилищный фонд
- •§ 3. Учет жилищного фонда
- •§ 4. Государственная регистрация прав
- •§ 5. Перевод помещений из жилых и в жилые
- •§ 6. Переустройство и перепланировка жилых помещений
- •Глава 3. Жилищные права, обязанности и ответственность
- •§ 1. Жилищные права и обязанности
- •§ 2. Пределы осуществления и ограничения прав
- •§ 3. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- •§ 4. Ответственность за нарушение жилищного законодательства
- •Глава 4. Защита жилищных прав. Сроки исковой давности
- •§ 1. Защита жилищных прав
- •§ 2. Сроки исковой давности
- •Часть II. Особенная часть жилищного права
- •Глава 5. Договор найма жилого помещения
- •§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства
- •Глава 35 гк рф, безусловно, стала первым шагом к новой кодификации как правовых норм, связанных с договором найма жилого помещения, так и в целом жилищного законодательства.
- •§ 2. Общие положения о договорах найма жилых помещений
- •§ 3. Социальный наем
- •§ 4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда
- •§ 5. Коммерческий наем
- •Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями
- •§ 1. Общие положения о специализированных жилых помещениях
- •§ 2. Пользование служебными жилыми помещениями
- •§ 3. Пользование жилыми помещениями в общежитиях
- •§ 4. Пользование жилыми помещениями маневренного фонда
- •§ 5. Пользование жилыми помещениями в домах системы
- •§ 6. Пользование жилыми помещениями в специальном фонде
- •§ 7. Пользование жилыми помещениями, предназначенными
- •Глава 7. Аренда жилых помещений и безвозмездное пользование жилыми помещениями
- •§ 1. Аренда жилых помещений
- •§ 2. Безвозмездное пользование жилыми помещениями
- •Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства
- •§ 2. Организация и деятельность жилищных
- •§ 3. Органы управления и контроля жилищных
- •§ 4. Прекращение деятельности жилищного
- •§ 5. Правовое положение членов жилищных
- •§ 6. Возникновение права собственности на жилое помещение
- •Глава 9. Приватизация жилищного фонда
- •§ 1. Понятие приватизации жилищного фонда.
- •§ 2. Принципы приватизации жилищного фонда
- •§ 3. Договор о приватизации жилого помещения
- •§ 4. Особенности приватизации служебных жилых помещений
- •§ 5. Особенности приватизации бывших общежитий
- •§ 6. Применение Закона рф "о приватизации жилищного фонда
- •§ 7. Расторжение договора о приватизации жилого помещения
- •§ 8. Окончание периода приватизации жилищного фонда
- •Глава 10. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения
- •§ 1. Общие положения о праве собственности
- •§ 2. Субъекты права собственности и иных вещных прав
- •§ 3. Право общей собственности на жилое помещение
- •§ 4. Защита права собственности на жилое помещение
- •§ 5. Обеспечение соблюдения жилищных прав собственников
- •Глава 11. Общее имущество многоквартирного дома
- •§ 1. Право собственников жилых помещений на общее
- •§ 2. Особенности правового режима доли в праве
- •§ 3. Объекты общего пользования в многоквартирном доме
- •§ 4. Общее собрание собственников помещений
- •§ 5. Управление многоквартирными домами
- •Глава 12. Товарищества собственников жилья
- •§ 1. Понятие и общие положения о товариществах
- •§ 2. Организация и деятельность товариществ
- •Глава 18 гк рф кроме прочего содержит три статьи (289, 290 и 291), непосредственно касающиеся:
- •§ 3. Органы управления товарищества собственников жилья
- •§ 4. Прекращение деятельности товарищества
- •§ 5. Правовое положение членов товариществ
- •§ 6. Зарубежное законодательство об объединениях
- •Глава 13. Сделки, направленные на отчуждение и приобретение жилых помещений
- •§ 1. Общие положения о сделках с жилыми помещениями
- •§ 2. Купля-продажа жилых помещений
- •§ 3. Мена и обмен жилых помещений
- •§ 4. Дарение жилого помещения
- •§ 5. Рентный договор
- •Глава 14. Наследование жилых помещений
- •§ 1. Основные положения о наследовании жилых помещений
- •§ 2. Особенности наследования приватизированных
- •§ 3. Особенности наследования жилых помещений
§ 2. Принципы приватизации жилищного фонда
Основные начала приватизации жилья, как и любые принципы одного явления, нельзя рассматривать в отрыве друг от друга, поскольку они взаимно дополняют и развивают один другой, воплощаясь в тексте законодательных норм, регулируют отношения, связанные с приватизацией жилищного фонда.
Из анализа норм Закона о приватизации жилищного фонда можно выделить три важнейших принципа приватизации жилья: добровольность (ст. 1), бесплатность (ст. 1) и одноразовость (ст. 11). При этом если первый принцип (добровольность) вытекает из основных начал гражданского законодательства: "Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора" (п. 2 ст. 1 ГК РФ), то два других (бесплатность и одноразовость) характеризуют некоторые черты современной жилищной политики России, выраженной кроме прочих нормативных актов в Законе о приватизации жилищного фонда.
Главным принципом приватизации жилья является принцип добровольности. В ст. 1 названного выше Закона прямо указывается "передача в собственность граждан на добровольной основе (выделено нами. - П.К.)", т.е. граждане сами принимают решение, приватизировать занимаемое жилье или нет, в случае положительного решения вопроса о том, кто из членов семьи будет участвовать в осуществлении приватизации, а кто нет (конечно же, в порядке и на условиях указанного Закона). Никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье. Более того, если хотя бы один член семьи откажется участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение.
Среди принципов приватизации жилищного фонда особое значение имеет принцип одноразовости бесплатного приобретения занимаемого жилого помещения. Вместе с тем в отличие от принципа добровольности этот принцип, думается, не является безусловным. Например, в ситуации, когда гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий, приватизировал занимаемую квартиру, государственная, муниципальная организация или орган местного самоуправления, очередником которых является гражданин, вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры. В результате такого отчуждения у гражданина, надо полагать, должно вновь возникать право на бесплатную приватизацию жилья. Как правило, этот вопрос на практике так и решается. Однако законодательного решения подобных ситуаций до сих пор нет.
Теоретические исследования и развитие гражданского законодательства в направлении комплексной защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан привели к необходимости установления в этих целях изъятия из принципа одноразовости. Федеральным законом от 11 августа 1994 г. N 26-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <1> введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов после достижения ими совершеннолетия.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1994. N 16. Ст. 1864.
Заслуживает внимания и осмысления вопрос о передаче жилых помещений в собственность не всех, а только некоторых проживающих в них лиц. Рассматривая такую ситуацию, Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24 августа 1993 г. N 8 указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения. Это обосновывается тем, что в данном случае право на одноразовую приватизацию не было реализовано при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами - членами семьи <1>. Следует добавить, что в случае приобретения жилья одним из супругов жилище не попадает в общее имущество супругов, поскольку имущество, приобретаемое одним из супругов безвозмездно, является его "единоличной" собственностью.
--------------------------------
<1> Бюллетень ВС РФ. 1993. N 11. С. 3.
Многие субъекты Российской Федерации в целях предотвращения злоупотреблений при осуществлении приватизации установили правило, по которому граждане, изменившие свое постоянное место жительства после принятия Закона о приватизации жилищного фонда и желающие приватизировать жилое помещение, к заявлению прилагают документ, подтверждающий, что ранее занимаемое жилье не было ими приватизировано.
Представляется также, что принцип одноразовости не должен быть препятствием к повторному участию в осуществлении приватизации для тех граждан, которые приватизировали свое жилое помещение во время действия первоначальной редакции Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", при этом полностью не использовав установленный норматив бесплатной приватизации (несмотря на то что ст. 11, говорящая об одноразовости бесплатного приобретения жилья, не изменилась). Такой вывод можно сделать при сравнительном анализе двух редакций Закона о приватизации жилищного фонда.
До внесения изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" приватизация жилья осуществлялась комбинированным способом, т.е. на возмездных и безвозмездных началах. Часть жилого помещения передавалась гражданину бесплатно, а другая часть - за плату. Закон устанавливал, что размер бесплатно передаваемого жилья должен составлять не менее 18 квадратных метров общей площади на одного человека и дополнительно 9 квадратных метров на семью с учетом потребительских качеств жилья. Увеличивать этот норматив могли только органы государственной власти субъектов Федерации.
Нельзя не отметить тот факт, что действовавший норматив служил определенным ограничителем, который, с одной стороны, отчасти обеспечивал соблюдение социальной справедливости в процессе приватизации жилищного фонда, а с другой - экономически заинтересовывал часть граждан отказаться от чрезмерно больших квартир, что в то время позволяло надеяться на некоторый "выброс" на рынок жилья дополнительной жилой площади.
В тот период граждане приобретали квартиры в собственность бесплатно, если рассчитанная оценочной комиссией цена занимаемой ими квартиры была меньше или равна стоимостному эквиваленту бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и на семью, использующую право на одноразовую приватизацию. Все остальные граждане, которые приобрели в собственность жилье, размер которого превышал бесплатно передаваемый размер и уровень потребительских качеств, выплачивали за нее денежную сумму, определенную как разница между ценой квартиры, рассчитанной оценочной комиссией, и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и на семью, использующую право на одноразовую бесплатную приватизацию жилья.
Из изложенного можно сделать следующий теоретический вывод: граждан, приватизировавших свое жилье до внесения в рассматриваемый Закон изменений и дополнений, условно можно разделить на три группы.
Во-первых, граждане, частично использовавшие установленный в тот период норматив бесплатно передаваемого жилья. Имеются в виду граждане, которые либо являлись нуждающимися в улучшении своих жилищных условий, либо имели жилье очень низкого уровня потребительских качеств.
Во-вторых, граждане, использовавшие бесплатно установленный норматив полностью, без выплаты какой-либо выкупной цены. Это - группа граждан, как правило, не обладавшая излишней площадью и тем не менее не относившаяся к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий.
В-третьих, граждане, использовавшие бесплатно установленный норматив полностью с выплатой при этом выкупной стоимости за площадь, превышавшую установленный норматив. Данная группа либо в силу сложившейся ситуации в семье, либо за счет ранее занимаемого социального положения имела жилое помещение, значительно превышавшее среднюю обеспеченность по Российской Федерации и по региону, в котором эти граждане проживали.
Две последние из названных условных групп в соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда практически не имели никакого отношения к дальнейшему процессу приватизации жилищного фонда (конечно, за исключением несовершеннолетних и лиц, сдавших жилые помещения для получения жилья в порядке очередности). Между тем первая группа в период действия старой редакции Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" вполне обоснованно могла рассчитывать на возможность использования в будущем, при улучшении своих жилищных условий, неиспользованного остатка бесплатно установленного норматива (например, семьей из двух человек была приватизирована однокомнатная квартира общей площадью 30 квадратных метров, в то время как норматив - не менее 45, т.е. возникал остаток в 15 квадратных метров общей площади, который в принципе мог быть использован при участии этих граждан в приватизации какого-либо жилья).
Думается, что граждане, приватизировавшие свое жилье и не полностью использовавшие бесплатно передаваемый норматив, установленный в тот период, условно обозначенные в тексте как "первая группа", вправе и при пока еще действующей редакции Закона о приватизации жилищного фонда участвовать в осуществлении приватизации занимаемых жилых помещений. Например, при улучшении своих жилищных условий путем получения жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда.