Результаты расчета стоимости объекта недвижимости

Подход и метод оценки	Стоимость, тыс. руб.
Доходный подход, метод капитализации доходов	6 000 + И ∙ 1 000
Сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж	5 000 + И ∙ 1 000
Затратный подход, метод восстановительной стоимости	4 500 + И ∙ 1000

Таблица 5.2.3

Критерии ранжирования примененных методов и обоснованно присвоенные методам ранги

Подход и метод оценки	Критерии и ранги
	Цель оценки	Конъюнктура рынка	Параметры объекта	Качество информации
Доходный подход, метод капитализации доходов	Низкий	Средний	Низкий	Низкий
Затратный подход, метод восстановительной стоимости	Средний	Низкий	Высокий	Средний
Сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж	Высокий	Высокий	Средний	Высокий

Задача 11. Собственник объекта недвижимости рассматривает проект его модернизации. Минимальная норма дохода на инвестиции оценивается в (15+И)%. Затраты и результаты представлены в таблице:

Таблица 5.2.4

Год, i	ICi, тыс. руб.	Pi, тыс. руб.
0-й	12 000	0
1-й	3 000	7 000
2-й	2 000	8 000
3-й	0	9 000

Оценить эффективность инвестиций с помощью критериев ЧДД и ИД.

Задача 12. Объект оценки – кирпичный коттедж с земельным участком. Год постройки – (2004-И-Ф). Общая площадь коттеджа – 200 м². Площадь земельного участка – 12 соток. Выполнить оценку Объекта в рамках трех подходов (метод восстановительной стоимости, метод сравнения продаж, метод прямой капитализации), используя следующие дополнительные данные:

Нормативный срок службы Объекта – 100 лет. Цена земли в районе расположения коттеджа составляет (80 + 10×И) тыс. руб. за сотку. Стоимость строительства кирпичного коттеджа в ценах 2001 года составляет 7650 руб./м². Коэффициент пересчета в текущие цены К = (4,2+0,2×Ф).

Предполагаемый действительный валовый доход от сдачи коттеджа в аренду составляет 55 тыс. в месяц. Операционные издержки составляют (30 + И) тыс. руб. в год. Коэффициент капитализации К = (0,05+0,001×Ф).

Данные по четырем проданным ранее Объектам-аналогам:

Таблица 5.2.5

Наименование показателя		Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
1		2	3	4	5	6
Цена, тыс.р.		?	8 000	11 200	10 500	10 000
1. Права		Полное право частной собствен­ности	То же	То же	То же	Имеются существенные обременения использования земельного участка, цена занижена на 1 000 тыс. руб.
2. Условия финансирования	Рыночные		Рыночные	Процентная ставка ниже рыночной, цена завышена на 500 тыс.р.	Рыночные	Рыночные
3. Условия продажи	Коммерчес­кие		Срочная, цена занижена на 20%	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
4. Время продажи*	×		3 месяца назад	2 месяца назад	4 месяца назад	1 месяц назад
5. Месторасполо­жение	50 км. о­т КАД		То же	То же	Лучше на 10%	Хуже на 5%
6. Ландшафт	Сосновый бор, озеро		То же	Подход к озеру заболочен, хуже на 2%	То же	То же
7. Благоустрой­ство участка	Участок благоустроен		То же	То же	Необходим ремонт дорожек, хуже на 2%	То же
8. Степень развитости инфраструктуры	Развитая инфраструк­тура		То же	То же	То же	Хуже на 5%
9. Общая площадь коттеджа, м^2	200		180	220	180	220
10. Наличие бани**	Да		Да	Нет	Да	Нет
11. Наличие гаража***	Нет		Да	Нет	Нет	Нет

* - темп роста цен в рассматриваемом секторе недвижимости составляет 12 % в год.

** - по экспертным оценкам вклад наличия бани составляет 5%.

*** - по экспертным оценкам вклад наличия гаража составляет 3%.

Согласовать результаты оценки с использованием данных таблицы 5.2.3 задачи 10.