Аренда недвижимости.

Аренда – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производительных сил, прежде всего рабочей силы.

Система аренды недвижимости

Субъекты	Арендаторы, собственники, посредники(риелторы), субарендаторы.
Объекты	Здания, сооружения, помещения, земельные участки, участки недр.
Процедуры	Конкурс на право аренды, аукцион на право аренды, заключение договора, процедура заключения дополнительного соглашения.
Социально-правовое регулирование	НПА, договорные соглашения, информационное обеспечение, формы самоуправления.
Арендная плата	Размер арендной платы, порядок определения арендных платежей.
Содержания аренды	Понятие аренды, наём имущества, принципы, виды, формы аренды.

Принципы аренды недвижимости:

1. Смена хозяйственного субъекта, т.е. передача земли, зданий и другого имущества в распоряжении арендаторов, что позволяет осуществлять функции частичного владения, частичного пользования, частичного распоряжения.

2. Платность, плата за землю и другие арендованные объекты, создающие объективную основу для установления системы налогообложения.

3. Взаимная материальная ответственность и юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства.

4. Замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым доходом.

При арендной деятельности достигается объединение в единую систему трех важнейших черт каждого человека: хозяина, труженика, собственника

Виды и формы аренды

1. Свободная аренда , при которой не дается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости.

2. Целевая аренды , при которой недвижимости используется в заранее определенных собственником целях ( Для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве , ассортименте и качестве.)

После выполнения этого он может использовать в своих целях.

Арендная плата. Состав и функции.

Центральным звеном организационных арендных сделок, является обоснованный размер арендных платежей.

Арендная плата – это форма экономических отношений, равноправных партнеров (собственники и арендаторы). По распределению стоимости в процессе использования арендного имущества, она выполняет функции – возмещенная стоимость объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности и выступ одной из экономических форм реализации права собственности.

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит.

Выделяют 3 категории:

1. Состав платежей;

2. Размеры платежей;

3. Способы расчетов.

Одним из главных принципов определения арендной платы, является возвратность арендованных средств с приростом или арендным процентом.

Вложение средств в развитие производства, является активные операции, поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского и включать часть дохода, который может быть получен при организации, использования взятого в аренду имущества. Таким образом, в состав арендной платы входят четыре экономических элемента:

1. Амортизация отчисления.

2. Средства на капитальный ремонт объекта, в зависимости от доли участия собственника в его проведение.

3. Налог на имущество. (НИ)

4. Арендный процент (ПА)

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость

С_вз=А_м+С_п+НИ

А_п=С_вз+П_А

Наиболее сложным остается определение состава арендных платежей на землю, пока существует монополия на землю, как объект хозяйства, связанное с ограничением лучших по качеству и место расположению земель, арендаторы использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который подлежит изъятию.

В с/х базу арендной ставки должен составлять чистый доход, который возникает в результате место расположения з.у. поэтому ставка арендных платежей, должна быть территория – дифферент.

Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и з.у. При целом использовании аренды недвижимости арендатор должен иметь возможность получить доход для развития предпринимательской деятельности.

Поэтом следует, различать верхние и нижние границы арендной платы.

Верхние границы – это максимальная возможность уровня арендной платы, при котором достижимо простое воспроизведение при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.

Нижние границы – это минимальная возможность уровня арендной платы, при котором достигает простое воспроизведение имущества, созданного в аренду, т.е. арендная плата равна возвратной стоимости.

Конкретная величина арендной платы, обычно предмет торга сторон, но она не должна выходить за предел обозначенных границ.

За нежилые помещения, государство и муниципальная собственность можно установить двумя способами:

1. На базе ставки арендой платы 1м² помещения

А_п=Б_ап×К_из×Км×Кт ×К_д ×К_нж ×К_р ×S

Бап – базовая ставка арендной платы

Киз – коэффициент износа

Км – коэффициент качества строительного материала

Кт – коэффициент типа здания

Кд – коэффициент вида деятельности

Кнж – коэффициент качества нежилого помещения

Кнж = Рп + Сто + Ит + Вп

Рп – расположение

Сто – степень технического обустройства Вп – высота потолка помещения S - площадь

S = строение + подвалы + полуподвалы + наземная часть + чердак (мансарда)

Если Ап меньше Эр, то Эр=Ап

Эр – эксплуатационные расходы

При определении качества нежилого помещения по г.Москва применяется еще два параметра:

1. Коэффициент удобства коммерческого использования (УК), при расстоянии от метро до 200 метров он равняется 0,54, а свыше не учитывается.

2. Коэффициент выхода на общегородские магистрали при УК равняется 0,54, принимается равным 0,19, если УК = 0, то он делится на 0,45.

В расчете АП за нежилые помещения в Москве коэффициент территориальной зоны принимается в пределах 1, а в центре = 2.

Для учета вида деятельности при расчете АП за нежилые помещения по Москва с февраля 2001 установлена классификация видов деятельности.

По методике Рос строя годовая АП за нежилые помещения устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Ап = Сби*Из*Кк*Кист* Ккр*Ен*А*S*Аз*НДС*Иинф

Ап – годовая арендная плата за нежилое здание

Сби – балансовая стоимость здания с учетом износа на 1м² общей площади включающий в себя площадь внутренних помещений здания без площадок, лестничных клеток, тех. Подвалов.

Из – индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы

Кк – коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равный одному, а при размещении объекта в подвале он снижается на 0,25, а при отсутствии в здании водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения на 0,1 за каждый отсутствующий элемент.

Кист – коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города.

Ккр – коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта

Ен – нормативный коэффициент эффективности капитала вложения (от 0,03 до 0,27) в зависимости от вида деятельности.

А – годовая амортизация в расчете на 1м²

Аз – арендная плата за землю

Инф – коэффициент инфляции

НДС – коэффициент, который учитывает налоги на добавленную стоимость.

Правовые основы аренды недвижимости.

Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его собственнику, предприятию или организации, а так же лицам уполномоченным на то законом. Арендодателями недвижимых объектов гос-ой или муниципальной собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с согласия собственника.

Гос. Образовательные учреждения могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты недвижимости, включая и з.у. с согласия ученого совета с использованием полученных от аренды средств на развитие учебного процесса. В состав арендодателей природных объектов определяется специальным законодательством. З.у. в аренду могут передавать:

1. Собственники з.у., в том числе граждане.

2. Лица, которым з.у. выделено в постоянное пользование, с согласия собственника.

3. Уполномоченные гос.-ом органы Росреестра, при сдаче в аренду земель гос.-ой собственности не переданных в организацию на постоянное пользование.

Арендодателями природных ресурсов выступают:

• Участки недр, уполномоченные гос.-ые органы.

• З.у. лесного фонда, уполномоченные органы субъектов РФ.

• З.у. водных объектов, органы исполнительной власти субъектов РФ.

Арендатором недвижимого имущества в Росси может быть любое дееспособное физическое лицо или правоспособное юр. лицо, имеющие в необходимых случаях лицензию(разрешение). В мировой практике принято, что арендаторами земель с/х могут быть граждане, у которых есть:

1. Опыт работы на ферме не более 3-5 лет.

2. Необходимый начальный капитал в 2-3 года арендной платы.

3. Специальное образование (колледж, университет).

4. Возраст до 40 лет.

5. Намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи от нее.

Договор, как правовая форма арендных отношений.

Практически весь комплекс юр. и экономических отношений по поводу аренды конкретного объекта недвижимости, выражается а арендном договоре. Для договора аренды характерно:

1. Наличие двух сторон, взаимодействие которых состоит в том, что арендодатель передает, а арендатор принимает со владение без права собственности на него.

2. Ограничение во времени пользования взятым в наем имуществом, который подлежит по окончании срока аренды возврату арендодателю.

3. Возмездные характер отношений сторон.

4. Арендатор всегда платит за пользование имуществом.

Принципиальное отличие арендного договора от трудового:

• Если в качестве работника по трудовому договору выступает отдельный гражданин, то арендаторами могут быть коллективы, организации и даже регионы.

• Арендатор самостоятельно определяет режим труда и отдыха, а при трудовых отношениях работник должен соблюдать установленную руководством дисциплину труда и находиться в течении всего дня на рабочем месте.

• Цель арендной деятельности конечный результат производства – количество и качество продукции, а трудовой, выполнение отдельных видов работ.

Договор как форма арендных отношений.

Предметом договора аренды недвижимости, является конкретный объект: з.у., здание, часть площадей, т.е. отдельные помещения. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор является не заключенным. (Пункт 3 статьи 607 ГКРФ).

В договоре необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду помещений.

Данные по арендуемой площади необходимы также в связи с тем, что арендная плата часто устанавливается из расчета, из определенной суммы за каждый М². В приложении договора аренды должны содержаться поэтажный план и экспликация арендных помещений. Нередко помещения сдаются в аренду вместе с находившимся в нем имуществом: оборудованием, мебелью, приборами служебного пользования. В том случае договор должен содержать обязательное указание о сдаче в аренду вместе с недвижимостью указанного имущества. Перечень имущества прилагается к договору и является его неотъемлемой частью. Передача объекта аренды арендатору производится по акту приема – передачи. В разделе «предмет договора» должны быть указаны цели сдачи имущества в аренду.

Согласно статьи 615 ГКРФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением имущества. Изменение целевого назначения жилых помещений и з.у. не допускается. В этом же разделе договора может быть предусмотрено ограничение права арендатора на сдачу имущества в субаренду. Договор субаренды не может заключаться на срок, превышающий срок договора аренды и не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор. В договоре аренды согласовываются сроки, порядок и условия внесения арендной платы арендатором.

В ГКРФ содержится норма направленная на защиту интересов арендатора от произвольного повышения арендуемых платежей арендодателем. В соответствии с п3 614 ГКРФ, запрещено частное изменение арендной платы (не более одного раза в год) по соглашению сторон. Допускается заключение договора аренды без твердо установленного срока, в таком случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом других за три месяца.

Для аренды отдельных видов недвижимого имущества, природных объектов законом установлены максимальные сроки. В ст. 10 Закона «о недрах» предельный срок дифференцирован в зависимости от цели пользования: до 5 лет – для геологического изучения, до 20 лет – для добычи полезных ископаемых, до 25 лет – при совмещении разных видов пользования. Предельный срок аренды участков лесного фонда 99 лет. Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определены, то он действует до окончания предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Нерешенной остается в теории важная составная часть арендных отношений – продолжительность аренды земли, оказывающая существенное воздействие на состояние и плодородие почвы. Представляется целесообразным выделить 3 уровня продолжительности аренды: минимальный, оптимальный и максимальный.

Минимальный срок аренды пашни должен быть не менее периода восстановления наиболее эффективных в данных условиях товарооборота, являющего на современном этапе необходимых элементов земледелия и непременным условием получения урожая экологически чистой продукции. Разнообразие типов и видов, применяемых в товарооборотах определяет минимальные сроки аренды.

Оптимальный срок аренды з.у. можно определить по продолжительности активности жизни земли, имеющих, как известно физиологический и социальный предел. По действующим нормам он установлен в 25 лет. Максимальный срок аренды во всем мире составляет 99 лет.

Особенности договора аренды зданий, сооружений состоят в том, что он регулирует отношения двух видов:

1. По поводу владения, пользования.

2. Связан с использованием части з.у. занятой зданием.

Страхование объектов недвижимости.

Страхование объектов недвижимости-отношение по защите имущественных интересов в хозяйствующих субъектах и граждан при наступлении страховых случаях за счет денежных фондов формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов. Это способ возмещения убытков посредством их распределения между многими лицами. Страхователь тот кто страхует свой объект. Страховщиками могут быть любые хозяйствующие субъекты созданные для осуществления страховой деятельности и имеющие лицензию на ее осуществление. В мировой экономике роль страхования чрезвычайно велика поскольку:

1) страхование это одна из основных форм управления рисками оно обеспечивает глобальное пере распределение рисков

2) страховщики это крупнейшие институциональные инвесторы в рамках национальных экономик в международном масштабе обеспечивавшие необходимый уровень защиты населения.

Виды страхования.

Личное, имущественное, в том числе страхование недвижимости и страхование ответственности.

Страхование может осуществляться в формах:

Обязательная- это страхование осуществляемое в силу закона. Расходы по обязательному страхованию включаются в расходы хозяйствующего субъекта

Добровольная- совершается на основании договора между страхователем и страховщиком. Добровольное имущественное страхование классифицируется по видам собственности:

Государственная и частная. По договору добровольного страхования строения квартир могут быть застрахованы: жилые дома, хозяйственные постройки, поставленные на постоянное место и имеющие стены и крышу. Квартиры со всеми конструктивными элементами, отдел кой и оборудование. Не принимаются на страхование:

1) ветхие или разрушенные постройки которые не могу использоваться по хоз-ому назначению.

2) строения расположенные в зонах которым угрожают обвалы, наводнения или др. Стихийные бедствия если об этом объявлено в установленном порядке

3) квартиры требующие капитального ремонта или находящиеся в домах подлежащих сносу

Не возмещаются убытки при повреждение строений возникшие в результате:

1. Любого рода военных действий

2. Последствий террористических актов

3. Гражданских волнений

4. Забастовок

5. Уничтожение или повреждения их по распоряжению гражданских и военных властей.

Страхование оформляется страховым договором. СТРАХОВАЯ СУММА – это определенная договором страхования или установленная законом денежная сумма, на которую застраховано имущество. Исходя из нее устанавливаются размеры:

• Страхового взноса.

• Страховой выплаты.

Страховые взносы устанавливаются страховщиком по тарифным ставкам в зависимости от таких параметров договора страхования как:

• Вариант страхования.

• Срок действия.

Тарифные ставки рассчитаны по областям, краям и республикам с учетом выплат страхового возмещения и других расходов на ведение дела.

50