Исполнение договора аренды земельных участков

Исполнение всякого договора есть, с одной стороны, реализация, воплощение его условий, и, с другой, исполнение конкретных обязанностей и осуществление конкретных субъективных прав. Корреспонденция их (прав и обязанностей) несомненна и в договоре аренды земельных участков, поэтому там, где речь идет о праве одной из сторон договора, имеется в виду и соответствующая обязанность контрагента. Всякое предоставление земельного участка, если даже он уже был ранее включен в оборот, производится в соответствии с правилами Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 г. №28-ФЗ¹⁷. В соответствии с п. 3 ст. 14 данного закона моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель, кадастровые книги и выступают технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости. Действующее законодательство не содержит общей нормы о необходимости передавать земельный участок в аренду по акту сдачи-приемки. Тем не менее, такая потребность, как представляется, существует; здесь достаточно указать, что и по договору купли-продажи передача недвижимости требует приемо-сдаточного акта (ст. 556 ГК РФ)¹⁸; кроме того, фиксация в таком акте состояния участка, наличия или отсутствия определенных его составляющих способны обеспечить лучшую защиту добросовестной стороны и предотвратит споры.

По окончании аренды земельный участок должен быть возвращен арендодателю в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или состоянии, определяемом договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

Право без согласия собственника, но при условии его уведомления передавать свои права по договору аренды в пределах срока договора аренды земельного участка предоставлены также арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при условии, что такой договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ)¹⁹. Следует отметить, что такого ограничения по срокам не предусмотрено для заключения договора субаренды: он может быть заключен независимо от срока первоначального договора аренды, но, безусловно, в пределах этого срока.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК по истечении срока аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1. ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ, т.е. собственники зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка, в том числе и перед его арендатором, а если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то указанные лица обладают исключительным право на приватизацию земельных участков или заключение договора аренды. Понуждение заключить договор возможно лишь в случаях, когда нарушение должника выражается в пассивном уклонении (отказе) от заключения договора; если же совершаются активные действия (например, данная обязанность нарушается тем, что заключен договор с третьим лицом), применение данной меры исключается. Склоняется к такому разрешению ситуации и судебная практика. Непосредственно к рассматриваемому полномочию арендатора примыкает и его право на преимущественный выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если собственник принял решение о продаже данного участка (п. 8 ст. 22 ЗК РФ)²⁰. Последующая ссылка на порядок покупки, предусмотренный гражданским законодательством, позволяет говорить о том, что в данном случае имеется в виду норма ст. 250 ГК РФ²¹, регулирующая отношения по продаже доли в общей собственности постороннему лицу. Порядок реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок также предусмотрен гражданским законодательством (ст. 621 ГК РФ). Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а при отсутствии такого указания — в разумный срок до окончания действия договора. В случае отказа арендодателя от заключения договора на новый срок, если последний в течение года после этого заключил договор аренды с другим лицом, прежний арендатор имеет право потребовать перевода на себя прав и обязанностей по такому договору и/ или возмещения убытков. Общее правило о выкупе (ст. 624 ГК РФ) применительно к аренде земельных участков существенно изменено. В договоре аренды земельных участков также может быть предусмотрено, что земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Указанная норма повторена в п. 8 ст. 22 ЗК РФ, но с совершенно справедливым примечанием: «при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности...». Другое отличие заключается в том, что арендатор таких земель имеет и преимущественное право покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ — т.е. собственники (унитарные предприятия, владельцы в силу права оперативного управления) зданий и сооружений становятся собственниками участков под этими объектами в упрощенном порядке. В соответствии со ст. 43 ЗК²²РФ отказ граждан и юридических лиц от принадлежащих им прав на земельные участки не влечет прекращение их обязанностей; подчеркнем, что эти обязанности довольно обременительны (помимо уплаты арендных платежей арендатор обязан обеспечить сохранность земельного участка, осуществлять мероприятия по обеспечению их плодородия, проводить работы по защите почв и т.п.). Одновременно рассматриваемый пункт ст. 22 ЗК РФ закрепляет обязанность арендатора привести участок по требованию арендодателя в надлежащее состояние в пределах срока аренды, в том числе возместить убытки, выполнить работы по рекультивации, а также исполнить иные обязанности, вытекающие из закона или договора аренды.